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杭州楼市后限购时代：成交企稳房价不太可能涨

https://www.biud.com.cn 2014年09月04日14:51 家居装修知识网

　　全面取消限购政策的两步走措施，已初步完成了对楼市调控政策的首轮松绑，而市场也以高涨的成交热情响应了政策的变化与调整。现在大家最关心的就是这股压抑已久被瞬间激发的楼市激情能持续多久，杭州楼市的未来又是什么走向？对此，几位极为资深的业内大佬们大胆提出了自己的判断和猜想。

　　可以有期望，但不可以有奢望

　　最近楼市政策纷纷调整，限购取消限贷放松，这虽然是预期之内的事情，但是它的到来比预期来得要早一些。政策效应已经在市场上得到了充分显现，这是毋庸置疑的。8月杭州市区新建商品房超过9000套，创下历史新高，不可否认杭州楼市的市场信心已得到大幅提振。

　　市场已经被激活，但我并不认为接下来的楼市会迎来反转。其一，当前国内经济形势并没有根本性好转，未来仍存在诸多不确定因素，房地产业很难独善其身；其二，杭州楼市库存压力巨大，政策调整并不能在短期内改变供求关系，阶段性的供大于求仍将维持一段时间；其三，房贷政策虽然有所放松，但是银行首套房贷利率优惠政策执行仍然不到位。客观上说，金融机构并不会主动放弃高额利润，它对楼市的影响巨大。

　　杭州楼市不会立刻反转，但确实已经到了底部区域，我认为这是一种较为理性的判断。最近我们滨江房产旗下的几个豪宅楼盘，比如武林壹号和城市之星，卖得都很不错，不能说杭州楼市已经到了最低点，但可以说接近最低点，至少深度下滑的可能性也不大。未来杭州楼市板块分化的可能性更大一些，比如库存量相对较小的主城区，就有可能会率先企稳。库存压力较大的板块，房价还有下探的可能性。也就是说，不能一概而论，不同的板块走势会有很大不同。

　　基于这样的一种市场判断，建议开发商抓住这样一个难得的销售“窗口期”。政策尚未调整之前，楼盘即便降价也没人买，但在政策调整之后，低价楼盘往往都取得了不错的销售业绩。因此要继续“以价换量”，不能因为政策调整了就涨价。对于购房者而言，如果是自住，如果有合适的板块、合适的价格，完全可以出手。

　　由于政策调整的因素，今年的“金九银十”会有一个较好的市场表现。其实最近几年“金九银十”已经越来越淡化，如果没有政策因素，今年的“金九银十”也完全不值一提。接下去的杭州楼市，可以有期望，但不可以有奢望。

　　朱立东(滨江房产集团副总经理)

　　楼市长期走势，取决于经济的发展

　　今天的政策，虽然迟到，但不管怎么样，总算是给市场一些信心。这个信号会使一些犹豫徘徊的自住型购房者进入市场，市场的活跃度将会有所提高。但是在市场信心极度低迷的现阶段，松绑限购这样的单一措施很难改变市场的走向。所以现在根本不需要担心引发房价上涨。甚至，不排除的可能是，市场仍然得不到恢复，后续还要继续追加救市措施。

　　拖延了三个多月的时间，失去了市场信心恢复的最好时机。现在不得已，加码救市措施。地方政府部门很尴尬，很被动，但是无可奈何。正如刚刚过去的一个月一样，这些措施，不会立刻逆转整个市场走势。

　　开发商会继续以价换量。直至换来持续较高的成交量，才能判定市场基本企稳。

　　虽然目前数据显示有所回暖，但并不能真实全面地反映解禁后的市场走势。不过，市场信心有了比较明显的恢复，而今年销售的窗口期也已经打开。

　　在多重因素的影响下，杭州市场成交量逐步复苏，价格逐步着底的可能性较大。不过，这一过程将会是较漫长的过程。市场也将呈现苦乐不均的分化。中国房地产市场的长期走势，并不取决于房地产市场的本身，而取决于中国政治、经济、社会的平稳健康的发展。

　　丁建刚(浙报传媒地产研究院院长)

　　底部特征明显，楼市有望迎来“新常态”

　　政策利好的累积效应有利于提振积弱已久的市场。7月29日限购政策的局部松绑已经恢复了市场的部分信心，全面解禁限购和限贷政策的跟进调整，有利于市场信心的进一步整固。但从根本上说，目前市场最缺的不是购买资格，而是购买信心。

　　在未来很长一段时间内，杭州楼市依然会是买方市场。未来的市场会在政策的变化下逐步企稳，但是相对供过于求的情况会继续存在。对于购房者来说，依然可以精挑细选，依然可以从容购房。

　　借着连续的政策利好刺激，8月杭州楼市终于迎来底部量能反弹，以杭州市区成交9453套的月度佳绩，就此形成一道市场分水岭。现在最为关键的问题是，接下来市场能否继续保持这样的成交量，如果答案是肯定的话，那么阶段性的市场底部毫无疑问就此确立。

　　自从上半年以来，我们一直被巨大的库存量所威慑，总是在计算一道算术题：按照当时每月5000来套的去化率，市区13万套的库存需要消化多少多少个月，于是市场悲观者甚至想到了崩溃论。

　　但是，这样的计算方式是相对的，因为月度成交数据也是在变动的。如果以8月份9453套的去化速度来计算的话，目前的库存就只要14个月的销售期了。根据住建部的指标，去化周期在6个月以下是严重供不应求，8~12个月的周期是供求合理区间。那么，如果接下来杭州楼市能够维持在8月份的成交水平线，那么我们的市场就会回归到一个健康平稳的市场。

　　当然，8月杭州楼市的量能堆积，与政策变化后购房者“恐涨心理”有关，在这种心理的刺激下他们会选择匆忙入市。所以，接下来的问题是，当“恐涨”性的购房需求释放之后，正常的市场需求能否继续支撑起楼市。

　　但是，无论如何，我们认为，即便接下来的几个月里成交量有所冲高回落，也不至于回落到上半年的低迷状态了。最大的可能是，杭州楼市就此进入一个“新常态”：成交量回升，房价基本平稳，高性价比产品变得更好卖，不好的产品依然受冷落。也就是说，不会有鸡犬升天的狂躁，也不再会有万马齐喑的悲哀。

　　方张接(透明售房市场研究院院长)

　　反弹为时尚早，“以价换量”仍是市场主流

　　杭州全面放开限贷，可以有效扩大市场需求，但如果仔细来分析的话，其效果并没有想像中那么大。尽管最近一个月的成交数据非常好看，但是并不能以此得出杭州楼市全面反弹的依据。

　　上个月杭州商品房成交超过9000套，这是政策直接刺激的成果，也包括很多线下合同转签而来。近期很多楼盘的来电量、访客量也明显上升，限购放开对降低购房者的犹豫度，作用确实非常大。但是从整个市场层面而言，有购房需求的人数总量并没有增加，像8月份这样成交量超9000套的局面，未必可以在接下去几个月中持续。

　　从杭州楼市的库存量来看，反弹还为时尚早。一个显而易见的事实是，成交量虽然大幅增长，但是库存量并未下降。目前杭州市区可售商品房总量超过13.6万套，即便以8月份的成交量来计算，也依然需要15个月左右的去化周期。一般而言，如果楼市库存量降到月成交量的5-6倍，那就属于“供不应求”，会推动楼市快速上涨。

　　而从销售结构来看，杭州楼市全面上涨的条件也还不具备。就比如市场热销的8月，楼盘两极分化十分严重，前20楼盘占了总销量的45%。据我观察，前20楼盘中无一例外不是“以价换量”的楼盘。杭州楼市还远没有到达“无房可卖”的时候，作为购房者完全没有必要恐慌。

　　政策层面而言，年内释放新的“利好”，这样的可能性不大。近期有传言余杭将对购房者进行契税补贴，3万元最高限额，这一政策并不能左右购房者的购房决策，我认为这是一个比较糟糕的政策，对市场影响有限而且还会留下后遗症。目前二套房贷首付比例已降至6成，这是央行的政策底线，地方政策已没有进一步突破的可能。鉴于当前各地楼市成交出现了不同程度的回暖趋势，央行降低二套房贷首付比例的可能性不大，这也会对楼市的走势产生不小的影响。

　　未来一段时间，“以价换量”将会是市场主流。即便限购已全面放开，但如果价格没有足够竞争力，依然还会滞销。□记者余丽蒋敏