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杭州“老大难”户型迎解限春天业内:低价仍将持续

https://www.biud.com.cn 2014年09月04日15:06 家居装修知识网

　　8月28日晚，杭州市政府再次对限购政策进行调整，杭州市住保房管局官方微博正式发公告宣布从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录。这意味着自2011年2月28日开始执行至今的杭州限购政策全面解除。同时，人民银行杭州中心支行日前也下发文件，要求从8月29日起，杭州市区(含萧山、余杭)第二套住房贷款首付款比例由七成下调至六成。

　　政策的利好，市场层面第一时间给出了迅速而果断的反应。据透明售房网数据统计，从8月29日到9月2日5天时间里，杭州(含萧山、余杭)商品房共成交2248套，这个数据为7月份整个月成交量的三分之一左右。

　　其实，自7月28日晚宣布主城区140平方米以上房源解除限购，萧山、余杭全面放开以来，一直低迷的市场已起了些波澜。据透明售房网数据统计，截至8月27日，30天内杭州新房共成交8359套，与限购之前的一个月相比交易量环比上涨62.4%，日均成交量超过267套，较前一个月翻了一番，尤其是140平方米以上房源成交出现环比71%的增长比例，政策效果明显。

　　不过对于目前几乎死水的市场而言，局部的调整力道明显不够。杭州市住房保障和房产管理局官方网站也在发布的《杭州顺应市场变化全面放开限购政策》公告中提到，今年1-8月(截至8月27日)，市区成交商品住房34437套，成交面积378.7万平方米，成交情况基本保持在近五年同期平均水平，投机投资性需求基本退出，房价稳定。结合局部调整所带来的正面效应，限购全面取消也是水到渠成之事。

　　5天卖了一个月三分之一的量

　　政策利好主城区更明显

　　据透明售房网数据统计，从8月29日至9月2日5天时间里，杭州(含萧山、余杭)商品房共成交2248套，这个数据为7月份整个月成交量的三分之一，即使放在近5年来同期成交量最高的8月份，表现也算不错。

　　对比7月28日晚限购政策局部调整之后与此番全面放开之后的成交数据发现，在限购政策局部调整之后的一周不到时间内，商品房成交量为1361套，而8月29日全面放开限购之后到9月2日，同样的5天时间里，商品房成交量则达2248套。能有如此大的增量，虽然不排除前期一个月政策的累积影响，但仍能看出限购政策全面放开之后立竿见影的效果。特别是主城区，在限购全面取消之后，连续两天的成交量破300套，要知道这个数据，即使放在今年全年的日均成交中，也是高成交量的表现。

　　为何主城区在政策变化之后的表现会明显高于余杭区和萧山区？从库存量看，截至9月2日下午5点，萧山区商品房库存量为23982套，其中住宅库存为16833套，虽然从总量看，萧山区的库存是最低的，不过基于萧山区目前的推地规模和萧山市场相对封闭、独立的特殊性，市场的消化能力明显后劲不足。而余杭区，则更加明显。截至9月2日下午5点，余杭区商品房库存量为51251套，其中住宅存量为42650套。同时，据统计，2013年余杭区卖地金额为266.4亿元，全年所出让土地的可建面积为367.9万平方米，这一数量是同期杭州全市的近三分之一。库存压顶，加上后续庞大的供应量，光靠限购政策的取消来激活市场的作用也有限。

　　而主城区，从库存量来说，截至9月2日下午5点，商品房库存量为60430套，其中住宅库存为34360套，不过由于主城区的区域认可度和市场消化能力较强，对政策变化的敏感度明显大于萧山和余杭，再配以开发商的主动调整价格等行为，去化量增加较为明显也不难理解。

　　对此，合创地产市场部总监许小芳也表示认同。“这次主城区140方以下的房源全面解限，释放了一大部分被压抑了近四年的首次改善需求。”许小芳分析，这批首次改善者，一般对居住品质有较大的要求，购房选择上一直趋向于主城区，其中也有相当一部分是考虑到学区问题的改善者。而此番全面解限，促进了这批购房者的下单，“萧山、余杭的成交变化更多的来自一些低价入市楼盘的成交，而主城区则主要在去库存上。”数据显示，主城区的住宅库存量从7月28日的36220套下降到现在的34360套，刨除新增的量，仅库存量在一个月的时间内也减少了近2000套。

　　来电来访量增加三成以上

　　拼接户型迎“雪中送炭”利好

　　“帮我关注一下哪些房子可以买？”在主城区限购全面取消的当晚，身边的一位准备买房的朋友就马上托付了任务。该购房者表示，由于工作调动，现在全家需要定居在杭州，“之前只取消了140方以上的大户型限购，我们一家才三口人，买那么大的房子没必要，加上我们之前房子贷款过，140方以上首付压力太大。而余杭、萧山又离工作地太远了。”此次限购全面取消，明显让她松了一口气。“近期只要有合适的，会马上选择下手。”

　　虽然该购房者的样本或许只能作为个例，并不具代表性，不过此次限购全面取消，对于市场的影响还是非常明显的。

　　“上周末我跑了好几个售楼处，几乎每个售楼处的人都非常多，不少之前有换房需求的购房者都出来观望市场了。”许小芳介绍。而该说法也得到了不少项目的认同。

　　方兴地产即将于这个周六首次开盘的黄龙金茂悦的人气增长就非常明显。据方兴地产杭州总经理周晓峰介绍，金茂悦将推出90-128平方米的户型房源，全部在此次限购解除的范围内，从上周六至今，案场日均接待的有效客户都在三四十组的样子，双休日客户来访量还更多，目前已有740余组认筹客户。

　　“从到访量和新增成交量看，限购全面取消之后，新增量大概在30%左右。”协安置业营销总监胡军辉表示。相比解限之前，到访客户的质量明显高起来了。

　　不过也有项目表示，限购全面取消后的影响不大。“从目前的来访量来看，可能效果没有想象的明显。”融信杭州营销经理杨剑表示，“政策的颁布之后，都有一个阵痛期，对于市场的反馈可能没那么快。”

　　此外，主城区的一些拼接户型也或将受益。所谓“拼接户型”是指2006年国家出台“90/70政策”(新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上)后，开发商为了销售大户型，用多套小户型拼成一套大户型销售而形成的房源。由于一套房子分为两本以上的房产证，买一套房相当于同时购买多套小户型。限购令出台后，拼接户型在很长一段时间内面临销售滞销的问题，即使在价格上比类似房源更有优势的情况下。据不完全统计，限购新政出台时，杭州规划有拼接户型的楼盘达到了20多个，如昆仑·公馆、西溪诚园、郡原·相江公寓、文溪鼎园、德信·臻园、欣盛·东方福邸、东方福邸等项目均有拼接户型的规划。

　　德信臻园相关工作人员表示，目前臻园剩余的拼接户型不多，限购取消以后，原先因政策被限的客户会重新考虑，“限购取消的第二天，拼接户型就订了一套。”东方御府相关工作人员也表示，御府项目这两天拼接户型的关注度也明显比之前高。昆仑公馆近几天的关注度也明显高了不少。“几乎每天都有关注双拼户型的客户。”

　　不过，人气的增加与拼接户型在性价比上更高也有一定的关系。文溪鼎园售楼处的工作人员就直言，差不多大的户型，拼接房源在性价比上更高，价格也更优惠。

　　“限购的全面取消对于拼接户型而言，真是雪中送炭的政策。”胡军辉认为，之前拼接户型即使在价格上更有优惠，但限购问题阻挡了大部分的购房者，基本处于有价无市的状态，“接下来拼接户型房源可能会有一次补跌的行情，此次全面解限提供了以价换量的可能。”

　　限购全面放开进一步提升市场信心

　　后期市场或将延续低价入市状态

　　“全面放开限购虽然是迟到的政策，但是还是比想象的来得快，事实证明粗暴的行政干预手段终归会被市场的调节能力倒逼退出舞台。”业内资深人士表示，全面解限不是救市，而是拨乱反正，是进一步对市场信心的提升。

　　该说法也得到了诸多业内人士的认同，许小芳介绍，像万科·未来城项目，虽说余杭限购早在一个月前就放开了，但这几天的成交量都较大，除了产品自身的性价比外，购房者的心理产生了变化也是很大的原因之一。“主城区也全面解限后，有些最近打算出手的购房者可能会怕后期市场上价格会有上涨的可能，这就加快了下单速度。”

　　胡军辉也认为，从余杭区的项目蓝郡来看，近几日的来访量也增加，“信心问题是今年市场主要的问题之一，政策的变动对市场信心得到了很好的提振作用。”

　　在胡军辉看来，杭州楼市一直处于风口浪尖，偶像包袱比较重，因此在限购问题上，也选择分两步走的方式。限购全面放开后，除了市场信心外，对后市还会有两个方面的影响：一个是楼市会进入修复性行情，此前部分放开限购时成交产品结构比较单一，全面放开后会趋于成交多元化、需求多层次，这样的楼市比较健康；第二个是全面放开后让市场进行自我调节，在价格上会有不同的呈现，跌过头会缓慢回升，跌到位的会维持这个价格一段时间，整个市场会从普跌的行情转为修复性的行情。

　　“对于首次开盘项目，低价入市或将还是主流。”胡军辉介绍，出于首次开盘的影响等原因，保持一定的价格优势仍会是不少新盘的选择。“至于在售的楼盘，走量比较稳定的项目可能会进行温和调整，优惠幅度和房源的范围可能会适当缩小。”据透露，接下来协安旗下的项目在优惠房源量上可能会做一个小幅度的收缩。

　　周晓峰也表示，“未来一段时间内，低价入市还将会是市场主流。”据悉，方兴地产在杭州的首个项目金茂悦也将采取低价入市的方式，此外方兴也在和政府洽谈，争取在年底之前在杭州再拿新的地块。

　　限购全面放开的利好固然可见，不过市场依然处于比较艰难的状态，资深业内人士丁建刚认为，“正如刚刚过去的一个月一样，限购的放开不会立刻逆转整个市场走势，开发商会继续以价换量。直至换来持续较高的成交量，才能判定市场基本企稳。”

　　就在9月1日傍晚，市场上传出余杭救市的风声。网传的一份救市文件中，包括5个救市举措：余杭购房落户面积从80平方米降到60平方米，购房给予总额1.3%的补贴等。对于该救市传言，余杭区建设局发布公告回应救市，“自7月29日杭州市房地产政策调整以来，为进一步促进我区房地产市场健康发展，有效鼓励和支持市民自住性、改善性住房需求，我局会同相关部门正在征求各方意见。”

　　另一面，据不完全统计，仅9月份杭州(萧山、余杭)预计就有50多个项目将推盘，其中新盘量将占三分之二，一举刷新今年开盘量之最。据透明售房网数据显示，截至9月3日下午15点，杭州(含萧山、余杭)商品房库存量仍维持在13.5万的高库存上，未来一段时间内，严酷的竞争仍在所难免。(记者章岚)