一线楼市均价环比下跌540元 “金九银十”或迎降价狂潮

9月，北京预计将有39个项目入市，再创月度开盘数量新高，“金九”大战一触即发。而之前高端市场的良好表现让业内对高端楼市颇具信心，纷纷看好后市。房企信心的回升，导致高端项目尤其是价格在10万元/平方米左右的豪宅项目纷纷入市。北京豪宅市场的“战火”，时隔多年后再次回归城市核心区。

高端市场企稳向好

据亚豪机构统计，9月北京商品房住宅市场预计将有39个项目入市销售，开盘项目数量创今年以来月度新高。

“9月推盘再创新高，一是因为上半年房企业绩不佳，有意在下半年发力；另一个原因是，8月多个项目‘日光’的好成绩对房企形成刺激，纷纷看好9月市场。”亚豪机构副总经理高姗分析认为。

市场消息显示，8月多个项目销售业绩“傲人”，仅8月11日-17日一周时间内，13个入市项目中，3个项目实现“日光”，5个项目去化超过九成。其中，以京投银泰琨御府、亚奥金茂悦、华润橡树湾(楼盘资料业主论坛)为代表的高端项目居多。更有项目未开即热。

“从7月对外开放以来，项目来电来访量一直居高不下，目前项目蓄客情况十分火爆。”保利海德公园(楼盘资料)项目相关负责人表示。

据了解，保利海德公园是保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)在北京打造的豪宅标杆项目，销售均价9.5万元/平方米。记者在项目售楼处走访发现，虽然临近午饭时间，还有客户在陆续参观样板间，售楼现场也还有多组客户在询问购房细节等。

“事实上，从年中以来，北京市场就开始出现分化，刚需项目受自住型商品房冲击一路走低。而高端市场在短暂的低迷后即开始企稳。”高姗表示。

豪宅回归城市核心区

“高端市场的出色表现，让豪宅项目在今年呈现扎堆入市的现象。”东汇置地投资管理有限公司总裁刘东告诉记者：“其中，以均价10万元/平方米左右的顶级豪宅项目更为明显。”

机构统计，2014年北京预计有7个顶级豪宅项目入市，数量创下北京近年之最。从价格来看，保利海德公园、北河沿甲柒拾柒号、广渠金茂府 、中赫万柳书院等均价都在10万元/平方米左右；从分布区域来看，入市项目绝大多数都位处城市核心区域。

其中，样板间已经开放、预计9月中旬开盘的保利海德公园位处北三环蓟门桥北；预计今年底入市的中赫万柳书院位于西北四环；自今年5月以来一直处于在售状态的万科北河沿甲柒拾柒号则位处地安门。

“随着这批豪宅项目的先后入市，北京高端市场的主战场暌违多年后再次回归核心区。”刘东分析认为，而这些项目对应的客群，在地段、产品和配套等方面的高要求，将会让这场厮杀更富“含金量”。

“从销售一线反馈回来的信息是，客户对项目的整体均好性要求较高。既要求项目有一个稀缺的地段，以保证资产的保值增值；同时又要求项目周边配套的完善以及产品品质，以保证日常生活的舒适度。”保利海德公园相关负责人表示，从海德公园针对来电来访客户的回访调查结果统计来看，客户最看重的就是项目位处北三环的绝版稀缺地段，其次是周边成熟的生活配套环境，以及项目精细化的产品品质。

市场稳定 业内看好豪宅后市

北京高端市场在今年相对出色的表现，也给了业内更多信心。在近期举办的“2014北京顶级豪宅沙龙”上，保利地产北京公司总经理李晶、北京万科副总经理肖劲，以及中赫置地CEO孙鹏，一致表示对北京楼市尤其是高端市场持积极乐观态度。

“相较于二三线市场，北京房地产市场一直非常稳定，尤其是高端市场，只要产品定位规划符合客户需求，基本都能取得比较好的业绩。”李晶表示，以海德公园为例，来这儿的客户往往都是“拖家带口”，预备回归都市，寻找一处便捷而又舒适的生活居所。对此，保利海德公园在主打三环绝版地段和周边成熟配套外，契合不同家庭的需求，设计打造400-460平方米的城市院墅，以及175-305平方米的平层别墅产品，都收到了不错的反响。

“除市场稳定外，客群的理性也是高端市场表现出色的重要原因。”肖劲认为，由于经济实力等原因，高端客群受市场波动的影响比较小，而出于资产配置等原因，高端客群更希望有一个稳定的市场环境。这在一定程度上保证了高端市场的需求量。

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