楼市筑底，房价或已降无可降
日前，又有杭州、西安、贵阳3城市宣布全面取消楼市限购，使得全国限购尚未松绑的城市仅剩包括北京、上海、广州、深圳在内的9个城市，取消限购似乎成为大势所趋。就这个热点话题，2014年8月28日，由房地产总裁沙龙俱乐部与《新闻晨报·地产星空》举办的夏季营销论坛，在位于真如板块潮州路199弄的星光域会所进行，华东师大房地产系主任华伟、上海市社科院城市与房地产研究室副主任顾建发、实战派行销专家、财经作家李骁、20余位沪上房企营销负责人以及各大媒体共聚一堂，共同探讨在现有政策和市场环境下的上海楼市走向。
与会者一致认为，全国“限购限贷”松绑的大背景之下，2014年政策利空实际已经出尽，对上海这样上半年市场表现平稳、需求稳定释放的城市而言，楼市筑底就在当下，房价或已降无可降。会上，就“现在是不是买房好时机”这一敏感话题，华伟明确给出了“在上海抢房，在全国看房”的置业建议，顾建发则明确表示“年底前出手是阶段性的最佳时机。”此外，与会沪上房企营销负责人也对当下上海最值得出手的区域展开论战，并一致认为受改善型需求关注的中环内楼盘最值得出手，究其原因，主要是由于内环内供应稀缺，同时中高端住宅抗风险价值也在上半年充分显现，“保价又保量”给了观望者出手信心，加上这类楼盘大多由品牌开发商操盘，为项目注入了足够的产品力和附加值，成为跑赢大势的关键。按照这一标准，以星光域新海派城市别墅为首的城市核心豪宅项目，受到了与会嘉宾的一致看好。
降无可降理由1
房价中长线稳步增长是必然
会上，新闻晨报张潇博首先对上海楼市近10年调控政策进行回顾，发现经历了楼市调控从无到有、篇幅不断增加的过程后，现实房价其实是屡调屡涨。2005年、2008年、2011年，楼市调整年几乎每间隔三年一次，调整期基本持续9-12个月，一旦政策因素被消化或者外部环境的改变，又会进入一个周期性的上升通道。
对此，李骁表示：“政策一直是我国房价短期波动的第一推手，房地产是资金高密度的行业，可以在某种程度上借用股市的规律，等到蓝筹股最后跌的时候，市场也调整差不多了，短期来看上海楼市的调整还要在结构性去库存的路上走一段时间，但从中长期来说，我国现在对房地产的定位是差异化、双轨制发展，在未来的十年应该不会有大起大落，而长期房价的稳步上涨也是必然的。”
降无可降理由2
素质型人口红利催热改善需求
会上，上海楼市是否真的在2014年上半年遇冷，也是与会嘉宾关注的焦点之一。来自国家统计局的数字显示，2012年上海楼市全年的供应面积是892万平方米，成交均价22517元/平方米，供求比为0.95；2013年上海楼市全年的供应面积是1159万平方米，成交均价24133元/平方米，供求比为0.91；2014年1-7月，供应面积是611万平方米，成交均价26195元/平方米，供求比为1.27。业内人士分析，抛开2013年好的让业内自己都出乎意料的数据，其实2014年到目前为止的成交相当于2012年全年一半，属于正常范畴，而且持续多年的限购挤出了大部分投资型需求，今年改善型需求的出手情况，可以说比往年更充沛。
事实上，数据背后其实也反映了我国人口红利组成的一个变化。根据国家统计局数据及其预测，从2000年到2010年，我国20-44岁人口增加6.3%，达到顶部的5.5亿人左右，之后开始下降，预测到2020年时20-44岁的购房适龄人口将较2010年减少9%。这意味着随着数量增长型人口红利结束，素质提高型人口红利开启，改善型需求将持续释放。“因为房地产去了杠杆化，所以自然就去了投资化，但中国楼市依然有旺盛需求，以上海为例，本地人口1470万，每年新增人口13-14万，仅婚房需求7、8万套，理论上每年的改善型需求就基本足以让市场饱和。”华伟补充说。
降无可降理由3
高品质楼盘占据更大市场份额
从房价走势来看，上海的房价其实一直处在上升阶段，2013年之前基本保持5%左右的涨幅，今年上半年均价更达到26195元/平方米，其实说明楼市除了自然增长以外，产品也在进行着一定程度的洗牌，至少在上半年，高品质高价格的楼盘占据了更大的市场份额。
对此，华伟直言：“上海房价整体降无可降已是事实，抛开中内外环不谈，即使郊环的奉贤南桥板块，新推楼盘均价也集体突破了2万/平方米，这说明，能够‘拖累’上海房价的区域越来越少了。”有机构统计了今年上海所有环线和往年成交均价的对比发现，2014年中内环之间的价格被大幅放大，说明改善型需求关注的中环内区域，已经接棒刚需主导市场。星光域在上半年的热销就是一个很好的例证，其在从全市单价5万元以上的叠墅成交量排名，以及全市千万元总价叠墅成交排名中，都是2014年上海的销冠项目，这一由星浩资本一手打造的项目，地处内环旁上海唯一一个5轨交汇的城市副中心真如，凭借不可复制的市中心绝版地段，以及新海派城市别墅产品品质，自去年面市后一直深受市场青睐。除了以无与伦比的核心位置，畅享光耀广场、高·尚领域、天汇广场三大城市综合体主导的国际生活配套外，星光域作为板块内仅占10%的住宅产品，也成为绝对稀缺物业。更值得一提的是，该项目为业界带来全新的新海派豪宅标准及其社交会所——星光会，服务的客户亦为隐性富豪，这成为突显产品品质和差异化价值的关键，自然在激烈市场竞争中突围，下半年的表现或更值得期待。
业内观点
2014年的房价底部或就是现在
上海市社科院城市与房地产研究室副主任 顾建发
继央行降低存款准备金率，农行宣布8月起给予房贷9.5折扣优惠，一系列的利好消息，都构成了近期市场回暖的重要外部因素，我观察了一下，26日的全市成交量是828套，27日是712套，而此前今年的日平均成交数据就是500套，可以说大有预演“金九银十”的态势。我认为，接下来在一线城市限购还没有松绑的背景下，如果贷款没有松动的话，预计“金九银十”会在一些开发商促销的背景下迎来一波成交量，或者以价换量，一旦有更多银行跟进松绑，那么，今年的房价底部或就是现在。
未来5年中国楼市表现如“定海神针”
华东师大房地产主任 华伟
我对楼市的未来有信心，是因为我对需求有信心。近期出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》拉开了我国新一轮的城镇化大幕，提出未来将以人的城镇化为核心，到2020年实现1亿农民工进城落户。这样就会有更多的需求，活跃三四线城市的市场。而上海这样的一线城市，本身的刚需和改善型需求就一直存在，一旦限购放开，需求就会源源不断释放。所以说，中国楼市在未来3、5年的表现，一定会是中国经济、社会稳定的定海神针。
一线城市调整是周期性筑底的标志
实战派行销专家、财经作家 李骁
前几年楼市火爆的时候，很多行业都冲进来做房地产，见什么造什么，建了市场不需要或者不专业的产品，在市场大背景不好的时候，这些产品就要经历滞销期，面临一个去库存的风险。与此同时，房地产是资金高密度的行业，可以在某种程度上借用股市的规律，一般股市到蓝筹股最后跌的时候，市场其实已经阶段性筑底，调整差不多了。所以一旦上海这样的一线城市调整一过，应该说本轮整体调控周期也就见底了。
盘活存量过程中结构性看多
恒盛地产投资(上海)有限公司副总裁 沈浦阳
在资本流动性被卡住的时候，整个房地产市场的重心由增量转变到存量盘活上来。事实上，我们可以把房地产想像成为一个鸡蛋，鸡蛋分蛋黄和蛋白，蛋黄里面拥有最精华的部分，大家都愿意往里面走。像上海这样占据比较良好的城市公共资源，有持续人口导入的城市，就是房地产整体市场中的蛋黄，预计未来还是继续保持增长的趋势，投资者、开发商自然趋之若鹜。
用产品激活改善及高级改善需求
绿城·玉兰公馆策划经理 杨洁慧
我对2014年的楼市信心满满！玉兰公馆是绿城玉兰花园开发的第三期项目。我们针对改善及高级改善做了一些研究，并考虑产品定位。因此产品形态已不仅是公寓，而是往类别墅这种产品靠，产品形态包括传统意义上的联排别墅、大平层、叠墅。绿城的法式官邸产品满足了很多家庭在一个平面上活动，增加家庭成员之间的交流；叠墅则受到25岁到40岁的年龄层的青睐，他们一般是两个小孩，需要小孩子生长的环境，可以在院子里跑，地下室可以自己做工作室等，绿城·玉兰公馆、绿城玉兰花园·臻园都拥有各种产品形态，满足具有生活品位追求的客户需求，因此在2014年持续热销不足为奇。
期待市场化手段解决房地产问题
房地产总裁沙龙秘书长 钱建良
近来的房地产市场虽然传来了一些好消息，从各大城市取消限购，到银行利率下调，继而户籍政策改革等，让上海楼市走势变得扑朔迷离，是以价换量，还是坚挺如旧，抑或是楼市筑底，反弹在即？鉴于此种形势，由房地产总裁沙龙俱乐部与《新闻晨报·地产星空》举办的夏季营销论坛，呼吁要用市场经济的思路解决房地产的问题。通过详实的数据、理性的分析对社会给出负责的回答。
前景不明朗阶段往往是置业“窗口期”
《新闻晨报·地产星空》 张潇博
开发商对于市场前景判断还不明朗的阶段，才是购房者最佳的出手“窗口期”。尤其是在2014年最后这4、5个月，高周转的经营模式决定了房企在当下对于现金流的追求，要远远高过对于利润的追求，这意味着很多企业在提供了很多非常强、竞争力优质品质的产品的同时，在定价上可能是相对保守让利给消费者的，房价周期性筑底机会后会无期！而开发商如果可以在付款方式或者贷款政策上，向改善型购房者的方向倾斜，往往事半功倍。
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