房企走出传统盈利模式N种玩法:多元化还是轻资产
房企走出传统盈利模式N种玩法：多元化还是轻资产？
救市”，这也许是近几个月以来房地产行业最多被提及的关键词，越来越多的城市加入了救市大军，这也意味着整个房地产行业正在加速告别“野蛮生长”的“旧常态”。
房企过去那种高额投资拿地、迅速转化成为销售的重资产模式在整个行业不景气的情况下越来越难以为继，房企面临着巨大的资金、运营压力，上市房企资金链的愈发紧张已经毫无遮拦地暴露在了上半年财报中。
对于房企而言，转变传统的盈利模式成了必然和不得不的选择，但这条路到底该怎么走？以恒大为首的一批房企选择多元化发展之路，“跨界”为房企利润增长提供了更多的支撑；而以万科、保利为首的一批房企则另辟蹊径，开辟出小股操盘、地产基金等轻资产盈利模式，在如何寻找新增长点的十字路口，房企应该如何抉择？
传统的盈利模式面临的3大挑战
相关数据显示，2013年房企利润仅12%～13%，并且这一水平还在不断下滑。当前，国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地升值减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战：
市场竞争压力：地产行业跑马圈地的时代已经过去，现在从一线城市到二三线城市，都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争，特别是同质化竞争非常激烈。
企业运营压力：传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金，而这些投资主要由企业独自承担。
政策税收压力：近几年，国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走，囤地模式行不通了；更为严厉的限价政策使房企的销售利润受到制约，暴利时代难以再现，囤房模式也行不通了；日益深入的限购政策，二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少，整个地产市场的活跃度逐渐降低。
重资产的“救赎”：多元化布局“不务正业”
面对着传统盈利模式利润空间的压缩，以恒大为首的一批房企纷纷玩起跨界，“不务正业”几乎成了房企寻找新增长点的主流玩法。房企多元化布局归根结底还是“重资产”，只是将资产转移到其他尚存较大盈利空间的行业。
在进军体育产业和矿泉水业务顺利实施后，恒大集团将多元化的目光投向农业畜牧业板块。8月2日，恒大董事局主席许家印在出席中期业绩说明会时首次公开宣布将坚定多元化的策略，并披露多元化的下一步构想：除了继续为足球俱乐部引入20家战略合作伙伴外，未来将推出恒大婴幼儿奶粉及恒大粮油，进军农业畜牧业。
8月26日，恒大董事局主席许家印在中期业绩会上的话音刚落，“恒大粮油”的字样便出现在第二天亚冠比赛中恒大队服上，而恒大粮油新品的“横空出世”则意味着恒大多元化战略有了实质性进展。
在楼市进入下半场之际，房企纷纷通过多元化寻找新的业绩增长点。恒大、万科、万达等房地产巨头涉足的领域越来越宽，包括旅游度假、电商、快速消费品等。今年万科大手笔进军旅游度假项目，而万达则将联合腾讯与百度这两家电商领域的失意者组建电商公司。从绿城退出部分股权的宋卫平，开始打造蓝城品牌，主要业务则包括养老、现代农业及代建。
传统房地产业务利润空间在压缩，促使房企加速转型。“多元化战略是对目前房地产行业盈利空间收窄下的所做的风险对冲”，某业内人士表示。
然而，地产巨头的多元化方向也不尽相同，部分地产巨头的多元化围绕的是未来房地产的大概念来进行的，比如逐渐在商业地产和旅游地产布局的万科；而包括以恒大为代表的房企多元化战略跨度则比较大，主要从事一些和主业关联度不大的产业。
另辟蹊径：轻资产的N种玩法
在众多房企大玩“跨界”寻求新增长点时，还有一批房企另辟蹊径，以地产开发为中心，向产业链上下游拓展，轻资产重服务，开辟出轻资产盈利的全新玩法，这其中包括万科、朗诗的“小股操盘”、保利的“地产基金”及花样年搭建社区增值服务平台等形式。
1、万科、朗诗：“小股操盘”
目前，国内公开表示启动小股操盘的有万科和朗诗两家房企，近期，龙湖近期一系列“扩合作”的动向也有小股操盘的影子。
万科引入了小股操盘模式：具体做法是万科在合作项目中不控股，而是通过输出品牌和管理进行轻资产运营，将资产变“轻”。
伴随着小股操盘，万科的重点也逐渐转向运营，执行副总裁毛大庆将万科的商业地产模式定义为六个字，即“轻资产会运营”，在与王石探讨“万科到底以后要发展成什么样的公司”后，他们得到的结论是“城市综合配套服务商”。
针对今年以来市场下滑，朗诗提出“资产轻型化，盈利多样化”的应对策略。据朗诗董事长田明介绍，朗诗首先会在更多自有项目上引入开发商、金融机构等股权合作伙伴，或参股其他开发商项目；其次，利用朗诗独特的产品技术特色，大力开展小股操盘业务，即占有项目公司低于30%的权益，同时为该项目提供项目开发管理、技术和品牌输出等服务；第三，开展代建、定制、技术服务等轻资产业务。
2、保利：地产基金
早在2010年，保利地产联合中信证券成立了专注于房地产业投资的基金管理机构——信保(天津)股权投资基金(以下简称“信保基金”)。“我们是把信保基金当作产业来做，而不是保利的融资平台或第二财务部。其总经理岳勇坚表示，基金的募资将投向于地产行业，并且不局限于保利的自有项目。信保基金如何为保利赚钱？“保利和中信可以直接投资项目，但大部分资金主要来自于募资。”一位业内人士表示，地产基金有两种赚钱的途径：一是通过投资分享项目的分红收益，二是基金向投资者收取的管理费。
在重庆，晋愉地产也在尝试“地产基金”。2012年8月，晋愉掌门人柯敬陶就宣布，谋求“以金融杠杆为牵引，带动企业发展”的新路。次年6月，晋愉深圳私募基金有限公司在深圳前海特成立，之后又宣布与金融机构合作成立投资公司。“我们将从传统地产商转型为地产金融服务商。”晋愉地产相关负责人表示，这是公司向“轻资产”转型的主要方向。
3、花样年：搭建社区增值服务平台
今年6月30日，房企花样年物业管理公司彩生活正式在港交所主板上市，成为首家物业管理类上市公司。彩生活是一个“社区服务运营商”，思路是把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成基于大数据的互联网平台。
这套逻辑显然把中了市场脉搏，上市不到1个月内，彩生活的市值一度超过其母公司花样年。花样年总裁潘军表示，未来彩生活收入不会主要依靠物业服务，增值服务会成为利润的主要来源，该项服务的毛利率会高达98%以上。
金地集团董事长凌克也指出，原来开发商侧重点大多在于住宅项目，物业管理没有受到重视，也未在这一领域取得成功；而事实上，住宅项目所涉甚广，衣食住行，养老等等，尤其是针对解决老年人的孤独问题，开发商可以考虑提供娱乐休闲方式，未来可挖掘空间很大。
这一思路的本质是平台化，即以地产开发为中心，向产业链上下游拓展。地产商搭建互联网平台的一个突破口是社区服务平台，而在社区服务之外，还有养老、文化旅游等多个领域。
重视运营，转向社区，这些趋势将使得传统房地产行业仅靠卖房子赢利的模式，扩展为由销售收入、运营收入和服务佣金三驾马车拉动。
楼市下半场 拼的是多元盈利模式和轻资产运营
无论是多元化还是轻资产，目前而言，都不可能替代房地产开发在房企总营收中所占的比例，甚至这两种实践中也都不乏失败的案例，然而，这却不能影响他在传统盈利模式遭遇“瓶颈”时，成为房企寻求新的增长点的有效途径。
事实上，多元化发展战略是世界特大型企业特别是世界500强企业普遍采用的发展战略，通用、三星、西门子、杜邦乃至香港的长江实业等等，都是企业多元化发展的佼佼者；而轻资产重服务在国外发展成熟的房企中，早已被放在显著的战略地位。花样年总裁潘军曾直言，房地产市场的下半场，拼的是多元盈利模式和轻资产运营管理能力。
多元化、轻资产为房企发现新的盈利增长点提供了可能，作为企业而言，“穷则思变”是必然的选择，是选择多元化还是轻资产，或者像万科一样“兼而有之”？无论哪种模式，都需要房企根据市场灵活地选择经营策略、合理布局有效运作，才能达到利润最大化并能够实现企业的可持续发展，当然，这还有待实践来印证。
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