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任志强：未来将会持有更多商业地产

https://www.biud.com.cn 2014年09月05日12:01 家居装修知识网

华远地产，八十年代初进入房地产业，先后建成北京华威大厦（房价户型二手房租房）、西单北大街大市政管网工程、月坛北小区等，经历利用外资高速发展的辉煌、与华润的分道扬镳、二次创业后坚守京城大本营并谋求上市。2001年至今，在京城中心区域，建造华远•海润国际（房价户型二手房租房）公寓、华远•尚都国际（价格动态户型图论坛）中心、华远•盈都大厦（房价户型二手房租房）等多个高品质项目，产品线以涵盖顶级住宅、商务公寓、写字楼、购物广场等多种业态。

2014年，华远发力商业地产，商业产品长沙华远华中心（价格动态户型图论坛）、北京华远好天地（价格动态户型图论坛）（北京铭悦）纷纷入市，对此，《房天下周刊》访谈华远地产股份有限公司董事长任志强，回顾华远商业地产发展的前世今生，共话华远商业地产大布局。

任志强

任志强

微博认证知名地产商，拥有2352万微博粉丝，业界称之“任大炮”，有过军旅经历，对房地产业及个人撰写万言书。1984年至今，任志强主持或参与了华远近50个房地产项目的开发工作，曾当选西城区人大代表、北京市劳动模范，并荣获全国“五一劳动奖章”，现任华远地产上市公司董事长。

华远的商业地产是最传统的商业化

《房天下周刊》：今年房企纷纷加码商业地产的投入，如泰禾立志五年做到20个商业体，华润要成为商业地产的领导者，华远的商业地产发展轨迹是如何的，未来是否要加大投资力度？

任志强：华远早在80年代初期、中期就开始进行了西单地区的改造，我们建设了大量数百万平米的商业建筑，但后期我们逐渐以住宅建筑为主，近几年我们又重新恢复大规模的商业建筑，同时力争吸引社会上更多的优秀品牌加入到我们的合作中来。现在实际上我们商业地产业挺多的，改建合作商场将近10万平米，以后可能会持有更多的商业地产。

《房天下周刊》：华远地产商业发展的特点是什么，2013年华远拿了几块商业用地，商业地产会影响到华远的住宅领域吗？

任志强：我们是最传统的商业化，只是中间有一段时间钱不够多，没有办法自持，要我们去持完了以后对当时来说就产生很大压力。我觉得还是企业钱的问题，没有那么多资金就卖，持有只能持有到一定的量。我们基本上不是自己经营，但是现在还是有一些自己经营的东西，比如说我们跟海信广场合作，他占51%我占49%，但是运营团队主要依赖他，管理团队依赖我，运营和管理是联合在一起的。现在我们的商业占比不到20%，主要是资金问题，未来会扩大商业地产的占比。

《房天下周刊》：目前我们看到，华远基本上主力在于住宅领域的保障房建设，华远未来是否会购买纯商业的地块来主攻商业地产？

任志强：纯商业的地块我们基本上没有拿过，通州这个地块基本上就是纯商业的，另一块以纯住宅为主，没有什么商业，最近拿下的是商业加保障性住房，保障性住房华远只负责代建，因为商业要和我那边的住宅相配套。一边是30万平方米的住宅，另一边是保障性住房和商业，我把这个商业和那边住宅配套了，未来也会考虑纯商业的地块。

商业地产伴随着城镇化自然发展

《房天下周刊》：您觉得未来商业地产的挑战在哪里，华远将如何应对？

任志强：我觉得第一个挑战就是位置和匹配度不合理，在三四线城市可能三四万人配了三四十万的大中心，就是位置不合适和匹配不合适。实际上从这几年看，我们的商业总量一直维持在总开发量的30%左右没有增加过，但是在需要的地方可能没配这么高的比重可能只有10%，但是在不需要的地方可能达到了30%-40%。第二个实际上要竞争的是店里的内容，开发商大多更注重的是壳，但是如果里头的东西同质化了，这就是一个大问题。我们也希望在未来发展中，不是城市规划局局长说或者哪个市长说，这儿盖一个大中心就盖一个大中心，而是先有商业判断条件以后再决定。华远也将继续和提供优质体验性服务的合作商合作，比如迪卡侬。

《房天下周刊》：您一直在媒体面前表示城镇化给房地产带来的机遇，您如何看待城镇化对商业地产带来的机遇？

任志强：商业地产应该是伴随着城镇化的发展速度而自然而然成长的，当城镇化率提高的速度越来越快的时候，对商业地产来说要求是越来越高了。我们现在大部分一线城市的商业地产发展比较快，大部分一线城市都超过了60%的城镇化率，而二线城市大概只有50%的城镇化率，还不足以支撑大型的商业地产。中国现在千万人口以上的城市只有6个，但从未来来说，可能至少有15个以上，5百万以上人口的城市至少要增加到30个，否则达不到我们城镇化率60%、70%或者更高的城镇化率，所以我们未来的商业发展不是现在过剩了，而是不匹配。

《房天下周刊》：再有，今年统计数据显示第三产业首次超过第二产业，对于第三产业如此蓬勃发展，对应的商业是不是有更大发展前景？

任志强：第三产业比重越高的时候越需要有这些大型的商业来支撑，如果没有向第三产业转移的人口不足以支撑，所以第三产业的发展是非常重要的。应当一个点的提高，但是需要100万平方米的商业建筑，我说的是大商业概念，包括写字楼、包括商场综合概念，他才能提供大概超过二产业、一产业一个点的GDP，这个大商业的过程才是一个城市最终发展的过程。

房价涨不涨要看政府压不压

《房天下周刊》：您在近期的演讲也提到了如果其他因素不变，明年9月份可能房价再次上涨？

任志强：我没有说房价上涨，通常会涨但是我不敢说，现在你没有办法预测的就是保障性住房和棚改能盖多少，政府硬要压下去一下增加很多供应量就不会怎么样，如果这个没有了肯定是，因为今年我们知道开工都是负的。不管房价涨不涨，应该到一个平衡水平，你这边喊抑制房价，那边拼命涨，就是给老百姓预期还要涨，不管这一轮怎么样，有没有库存，下一轮房价肯定还得涨，因为基础地价一下涨那么多。

《房天下周刊》：在守住北京的同时，华远也进入了像西安、长沙等二三线城市，您怎么看二三线城市楼市？

任志强：2014年下半年的统计数字尤其7月份的统计数字显示，一二线城市下降最大，三四线城市销售增长速度挺高。看几个城市限购全都是一二线城市，没有三四线城市。从统计报表可以看到，东部地区下降最大，不管是投资还是销售，销售大概下降17%，投资也下降最大，如果没有三四线城市支撑我们现在决不是7%-8%的下降速度，因为东部地区接近于40%多，所以东部地区基本上是分散的，以三四线城市为主，中部西部现在是增长的，现在得出结论三四线城市下降泡沫是不对的。

《房天下周刊》：华远去年拿地耗资48.55亿拿地，华远近期有没有在北京拿地的计划？

任志强：北京这今年连续拿了好几块地，西红门是百分之百的商业，门头沟是一半一半，其中这两块都是商业。我们现在基本上维持在这几个，不可能太多，但是我们希望增加一两个，要不然管理力量不够，在已经有的城市里增加了一些土地储备，比如西安我们去年和今年都拿地了。（宋金煜）

任志强商业地产语录：

光秃秃的，就是一个四四方方的壳嘛，或者叫棺材也行，但是为什么人们喜欢进去，就是因为他里头的内容不一样。

城镇化率30%的时候不足以支撑大规模的商业化，就是他的商业交易活动还是属于比较落后的状况，还没有集中经营的状况，城市人口不够，这个地区很大但是农民人口占多数。

比如说吃饭，你可以吃比萨饼，就一个味，但是要吃中国菜，那个菜上桌的时候，通过人给你送到家的时候，这个温度、火候完全不一样了，不能体验，这就是体验品尝的概念。

比如按摩，能用网店去给你按摩吗？不行吧得，得去实体店。

人流到一定程度以后，人们到商场就是房总刚才说的，不是去买东西是逛，逛就跟逛公园一样，逛商场是多种情况的组合。

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