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房企再度兴起转型风：万科玩金融恒大进军农业

https://www.biud.com.cn 2014年09月05日14:18 家居装修知识网

　　每当行业面临大调整的时候，关于企业转型的消息就会接踵而来。前几年，在楼市调控大潮刚开始的时候房地产行业内就兴起过一段时间的转型潮。房企不卖房卖红酒，不建楼而去挖矿等等都曾经出现过。在今年，房地产行业再次进入调整时期，而且这一次的变化甚至令不少资深人士都心存担忧。在这种情况下，企业的动向就开始引人关注，越来越多的企业开始谋“变”，从营销方式的转变到跨界寻找出路，甚至不惜投入重金开拓新的产业方向。如今，谋求转型的企业越来越多，规模则越来越大。

　　跨界玩互联网金融

　　当下所谓的转型，营销方式的转变是最温和的一种方式。这也是一些大型房企现在努力在尝试的主要方向。作为行业的龙头，万科的动作一向最引人关注。就在近期不断传出房企跨界谋新发展方向的时候，广州万科和腾讯理财通展开跨界合作的消息引起了业内关注。

　　据了解，万科和腾讯理财通推出的是名为“幸福来敲门，购房也理财”的合作。此次合作是房地产与互联网行业双巨头的一次创新跨界合作，将打破传统的房产线下销售的模式，用户通过广州万科的微信号发起申购理财通的理财产品后，无论认购与否，该笔资金产生的收益全部归用户所有。

　　据了解，理财通是腾讯公司的官方理财平台，致力于为用户提供多元化理财服务。目前平台上引进了华夏、广发、易方达、汇添富以及南方基金五家基金公司的优质产品。本次和广州万科合作推出“购房也理财”活动，正是理财通根据市场及用户的需求变化，不断探索互联网金融新玩法的又一尝试。与传统行业的结合，将帮助其完善产业链，打造O2O闭环，焕发出更大的拥抱移动互联网的新机会。

　　今年广州万科全新三大刚需项目万科幸福誉、万科南方公元和万科热橙都参加到本次活动中，用户只需通过关注“广州万科”微信公众号，选择心仪项目并缴纳理财金，支付资金将进入用户的理财通账户，同时享受理财通中南方货币基金现金通E产品带来的增值收益。以2014年8月20日为例：理财通——南方现金通E的7日年化收益率为4.8%。此外，以万科南方公元项目为例，理财通用户还能享受广州万科1万抵8万的房款专属优惠。

　　砸钱玩大电子商务

　　除了万科玩金融，其他房企还有更多更新的转型方式。而在前两年就热过一段时间的电子商务现时又被这些房企大佬们再度热衷。近日，万达集团、百度、腾讯三家巨头就在深圳举行战略合作签约仪式，宣布共同出资在香港注册成立万达电子商务公司。

　　三大巨头成立的万达电商情况备受关注。据悉，一期投资额达50亿人民币，其中万达持股70%，腾讯和百度各持股15%。据万达集团董事长王健林透露，50亿是三方的第一批投资，5年之间总投资要接近200亿，还会引进新投资者。

　　商业地产的龙头做起了电子商务，而且一砸就砸进去几十个亿，不少业内人士都认为万达这一次玩大了。但万达王健林却认为，O2O是电子商务最大的蛋糕。据他分析，未来随着消费能力的提高，体验类的消费会越来越多，全世界都呈现出这样的特点。O2O可能是电子商务市场未来最大的一块蛋糕，这个蛋糕目前还没有切分，目前也没有这个平台。王健林称，达集团、百度、腾讯三家合作一旦试验成功，2020年，除了万达电商的50亿人次使用，还有可能成为一个开放平台，中国度假中心、电影、文化、餐饮等都可以使用，万达是在为整个线下企业进行探索。

　　据介绍，目前各种大型的电子商务平台都搭建起来，但没有线上线下融合的O2O平台。王健林预计中国今年接近30万亿元的消费市场总额，有1/3多一些属于替代性消费，其中有一部分被拿到线上售卖，如图书、化妆品、服饰等。而更大一块是体验式消费，如电影、餐饮娱乐类等，是无法替代、也无法放在线上售卖的，这有更大的市场。“这类消费市场如何能智慧化，实现线上线下融合，目前还没有看到这样的平台出现。”王健林表示，基于这一点，万达集团、百度、腾讯做这样一个电子商务平台，这将是电子商务最大的蛋糕。

　　狂投千亿玩大农业

　　9月1日，恒大粮油集团、恒大乳业集团、恒大畜牧集团成立揭牌暨恒大粮油集团全国订货会在内蒙古阿尔山大草原举行。这场经销商大会引起了很多人的关注，而关注的焦点在“恒大”。这被认为是近期房企转型多元化发展的一个典型。

　　事实上，早在8月2日，恒大集团董事局主席许家印在内部会议上首次提出多元化发展战略。8月26日，恒大2014年中期业绩发布会在香港举行，恒大主席许家印在会上向全球首次公开宣布，恒大要坚定不移实施多元化。随后，恒大粮油、恒大乳业、恒大畜牧三大集团揭牌成立，是继今年声势浩大地推出恒大冰泉后，恒大集团多元化投资落下的又一棋子。作为一家知名房地产企业，恒大集团近年频频跨界投资，多元化步伐不断加快。有人将其总结为“恒大除了卖房子之外，还卖水、踢球、种地、养牛羊”。

　　据恒大集团副总裁刘永灼透露，恒大粮油、恒大乳业、恒大畜牧是恒大集团打造的重大民生工程，计划投资超过1000亿，现已投资近70亿建设及并购22个生产基地，全面布局大兴安岭生态圈。目前，恒大粮油已推出首批产品，包括恒大绿色大米、恒大有机大米、恒大绿色菜籽油、恒大绿色大豆油、恒大有机大豆油、恒大有机杂粮。

　　文/图南方日报记者蒋劲劲

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　　负债高企房企压力山大

　　金九来临前，国内上市房企的中报业绩基本都已浮出水面。据这些企业报出的业绩来看，在今年上半年，尽管行情看上去很低迷，但借力以价换量等多种营销手段，房企的销售数据并没有人们想象中那么差。特别是一些大企业仍然取得了比较理想的半年销价业绩。但在这些业绩背后却是行业利润率的持续下滑以及企业负债的高企。据统计，今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的近四成，而去年这一数字仅27家。

　　行业利润率持续下滑

　　8月结束，大部分上市房企的半年报都已出炉。从这些报告来看，房企在今年上半年的成绩并没有人们想象中那么的差。特别是一些大房企，仍然保持着净利润的增长。如行业的两大龙头，保利地产和万科都保持了逆势增长的势头。保利地产半年报显示，公司实现营业收入339.99亿元，净利润38.22亿元，同比分别增长11.31%和12.19%。万科半年报显示，其上半年实现营收409.62亿元，同比微降1.04%；归属于上市公司股东的净利润为48.09亿元，同比增长5.55%。

　　但在仍算及格的业绩单中也发现了房地产行业的利润率下滑已经成为不争的事实。据克而瑞的统计显示，综合万科、恒大、保利等18家主流房企的半年报数据，房企利润下跌成为常态，不少房企净利率更跌破10%的红线。数据显示，18家主流房企中有11家核心净利润率出现下跌，其中7家净利润率跌破10%的红线。其中，绿城中国上半年净利润率仅为4.88%，较去年同期降幅超过10个百分点；保利置业上半年净利率仅为4.57%，较去年同期的11.94%出现大幅下滑。

　　据业内专家分析，地产企业利润率下滑仍将持续。据兰德咨询统计，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。

　　四成企业负债率年超过100%

　　据统计，今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的近四成，而去年这一数字仅27家。

　　从半年报数据来看，截至8月28日，115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化，从去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平稳，但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升，从去年的56.8%上升至2014年58.3%。

　　2013年上半年，这115家上市房企中净负债率超过100%的有27家，而今年同期这一数字已达到42家。净负债率高企的房企不仅包括资金链紧张的中小房企，也有像保利地产这样的房企巨头。保利地产半年报显示，公司上半年净负债率已高达118.8%，居四大巨头之首。而除了万科净负债率微降之外，其余三大房企的这一指标均呈上升趋势，其中招商地产的增幅最大，从去年的23%增至今年的41.2%。

　　数据显示，2014年以来中国房地产企业在海外发行债券、向海外银行贷款形成的合计债务规模已经接近590亿美元。中国的房地产企业当前在海外发债的成本已经比2013年有所提高，北京中原地产研究中心统计数据显示，房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。

　　债台高筑再加上融资成本的上涨，使得人们对房企现金流产生了不小的担忧。数据显示，上半年沪、深两市146家上市房企的经营性现金流量净值为-1208亿元，而去年同期为-584亿元。今年一季度，上市房企的经营性现金流量净值已经达到-903亿元，二季度尚未出现好转。一些大房企的现金流状况也令人担忧。如保利地产中报显示，公司上半年经营活动产生的现金流量净额为-142.8亿元，同比下降250%。公司称，主要原因是联营、合营企业往来增加及销售回笼减少。

　　南方日报记者蒋劲劲