观点：别用投资住宅思维投资商务物业

　　很多投资客买了住宅房子之后并不急于出租，甚至有些一直都没有出租。原因？出租过的房子卖出去没那么值钱，全新没住的房子更加值钱。

　　这其实也说明了一个问题，对住宅投资来说，收回来多少租金不是最重要的，最重要的是最后能卖到什么样的价钱。相对于售价上升带来的利润空间，收回来的租金简直就不值一提。

　　重售价、轻租金，这就是此前及当下住宅投资的重点。

　　在商务物业的投资中，部分投资者脱胎于原先的住宅投资者。在这些投资者的身上，也带有比较浓厚的住宅投资者的特点，考虑的重点依然在物业的未来升值方面，对于租金回报并没有太过重视。

　　如果带着这样的心态或者说习惯投资商务物业，最后收获的很可能是失败。因为在商务物业投资中，最重要的就是租金。例如商务物业的水、电费比较贵，空置的成本很高，很多人都知道，就不用多说了。需要说明的是，和住宅接盘者很不同，商务物业的接盘者很窄，下家绝大多数都只会是另一个投资者。因为下家的范围比较窄，你可能放盘一两年都没有人接手，看看商务物业二手市场买卖的活跃程度，你就知道这并非空穴来风，这时候你就知道商务物业租金的重要性了。另外，你不重视租金收入，并不代表其他投资者不重视，如果想自己物业以后能卖个好价钱，高租金是必不可少的条件。

　　这就有反面教材。我们都知道，珠江新城是广州的CBD，其地段、规划都是无话可说的，正因为如此，此前一些出售的写字楼价格都比较高，而投资客也能接受，因为不少投资客想着的是以后升值。不成想，珠江新城写字楼的供应量太大，加上适逢全球经济一直处于前景不明的状态，大多数企业都不敢大肆扩张，因此，珠江新城写字楼空置率一直比较高，为了抢客，很多业主将写字楼低价出租，导致珠江新城写字楼整体租金也不高，除了少数标志性写字楼外，就算一些号称超甲级的写字楼，每平方米的月租金也不过100多元。因为租金低，想接手珠江新城二手写字楼的买家就很少。有资深业内人士介绍，珠江新城有些二手写字楼放售价比买入价低两三成才能成交。

　　所以，假如你手头正好有一笔钱，正好想投资商务物业，你如果想买一手商务物业，那么不要听销售人员吹嘘这里会有多少条地铁线经过、会有什么样的配套，你最好去现场看看，这个区域现在有多少知名的企业已经进驻，这个区域对那些知名企业有多大的吸引力，因为只有这些知名企业才会给得起高租金。至于一个成熟的区域，那更好办：一方面看看现在的租金情况如何，另外就要调查一下，进驻这个成熟区域的知名企业是在增加还是流失当中，如果是前者，当下的租金回报不错，那就可以出手，因为以后租金上升的可能性很大；如果是后者，那就得慎重考虑，现在租金水平可能已经到顶，以后租金水平会每况愈下。　　

　　（张秀钦）

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