高铁新城：政府会慎推出纯粹的房地产项目
从北京南站到上海虹桥，G字开头的高速列车以300公里的时速穿越1318公里的空间，连接起沿线的23个城市。高铁的开通激发了这些城市发展的冲动，以高铁为血脉，以站点为关节，沿线一个个新城正在崛起。
这些伴随高铁而生的新城，从一诞生即广受关注。这其中既有地方政府对其拉动经济的超高预期，也有当地人对高铁开通带来城市知名度提升的梦想，也包括外界对这些高铁新城可能陷入空城的隐忧。
京沪高铁通车已过去三年，经济观察报记者走访了京沪高铁沿线三个经济水平、人口规模各不同的城市：常州、蚌埠和定远，在经过建设初期的冲动后，这些高铁新城正在进入怎样的“新常态”。
中心向高铁靠拢
距常州北站一公里，一个现代新城已初具规模，这就是人们所说的高铁新城。在常州市的规划中，这一新区叫做“新龙国际商务城”，这是一个1.6平方公里的区域。按照规划，在60公顷的高铁广场之外，还将打造科技广场、商务广场、财富广场和市民广场四大广场，国际酒店、金融街、大学城等现代服务业将在这里布局。在五年内，常州将打造出这个新城的基本面貌，届时，这里将成为常州市北部新城的核心区。
2011年9月26日，京沪高铁全线通车三个月后，紧邻高铁站北侧的新龙湖音乐公园开工，标志着新城建设正式启动。经过三年建设，大学园、社区和商业已经入驻。从高铁站远望，这片新城更像一个建设在高地的现代小镇，近处的楼房较为密集，远处的一栋栋高层住宅掩映在雾气中。
近邻火车站北广场的新龙湖音乐公园已经落成，这是新龙国际商务城的标志性公共配套设施。不过据常州市经济开发区政府工作人员介绍，只有在重要节假日、重大活动时，音乐喷泉才会开放。在靠近常州北站的区域，除了音乐公园外还没有其他公共配套设施。
安徽省蚌埠市围绕高铁站所建设的新区同样定位为城市未来的中心。按照规划，蚌埠市高铁新区规划面积为9.27平方公里，规划人口为20万人，基础设施建设总投资26.5亿元，分总部经济区、文化动漫产业园、国际外包服务区、低碳宜居社区四个功能区。目前，投资5亿元的南站西广场建设项目包括站前广场、商业配套楼、综合客运站、地下车库、出租车站、公交车站及周边4条道路已建成并投入使用。
高铁站周边已经成了一个商品房林立的建设区。据蚌埠市经开区发展规划局局长胡光敏介绍，“随着高铁站的建设运营，城市逐渐在向高铁站区发展。”在其看来，没有高铁站区，政府不会花这么大精力去打造这一区域，这里的交通等基础设施也不会像现在发展得这样快。
一个明显的现象是，蚌埠市周边县城的人口正在向新区聚集。2014年8月，在高铁新区的大型楼盘龙湖春天，这里开发的前三期项目早已售罄，如今销售的是四期的住房，售价在四千多元每平米。 龙湖春天的销售经理告诉记者，这几年从周边县城过来买房的人越来越多了。
在蚌埠市龙湖春天小区，新建的蚌埠市第二实验小学今年9月开学，来自怀远县的马大爷正赶着装修新房，好让孙子在这里上小学。马大爷的儿子在上海打工，看中新区的房子就是因为小区距离高铁近，儿子每次从上海回来坐高铁只需要2个小时 ，出了高铁站走十几分钟就是自己的家。
不同于常州、蚌埠，在高铁站落成后，定远县并没有在站区周围规划新城。从定远高铁站出来，周边仍是一片葱翠的田野、疏密有致的树林。只有车站广场对面有挖掘机正在作业，不过据一位经常往来县城与车站之间的本地的士司机猜测，那里可能要搞一个鱼塘。对于高铁边建设新城，司机笑着说，如果这里盖房子，估计二十年也卖不出去。虽然没有建设新城，但定远在原有县城的发展方向上，同样选择朝向高铁拓展。
招商新筹码
高铁新城的开发也正在成为地方招商引资的新筹码。在蚌埠高铁新城区，蚌埠人、星宇文化创意产业有限公司董事长钟世峰投资的动漫产业园已经投入运营。2012年，高铁开通一年后，钟世峰从广州搬回了自己的动漫游戏工厂。在距离蚌埠南站不远的位置，钟世峰决定投资40亿打造国内最大的动漫产业基地。
这是一家集动漫游戏创意、研发、生产、展示、销售、物流为一体的产业集群。钟世峰告诉记者，“没有高铁，这个园区是不会建的。”高铁通车后，蚌埠到上海只需要两个小时，到北京只需要三个小时，交通很便利。钟世峰说，在高铁落户蚌埠以后，蚌埠的交通运输成本、土地成本、用工成本非常有优势。
钟世峰介绍，近年来，广东的工业用地价格都达到了150万元一亩了，公司想在广东扩大规模几乎是不可能，而且征地本身也存在难度。2012年，在京沪高铁全线通车的第二年，钟世峰将自己的工厂搬到蚌埠。和广东高昂的地价相比，蚌埠的地价要便宜很多。产业园规划面积972亩，大约65万平方米，如今已经建成了45万平方米。截至今年8月，这个园区已经入驻了140多家企业。
这也是蚌埠市最大的文化产业投资项目。蚌埠原本有一条销售儿童动漫游乐玩具的商业街，商户从广州进货在蚌埠销售，如今这个动漫园区将实现动漫玩具的设计、生产、销售等一条龙的生产服务。
国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成认为，对于中小城市而言，高铁站的客流量有限，路过的旅客也不会在这些城市停留，因而高铁更多发挥的是通道效应，高铁对城市经济发展带动不明显。但是，高铁会带来投资环境的改善，吸引招商引资。
定远虽然没有建设高铁新城，但高铁站的建成还是让这座曾经连火车都没有的县城从起跑线直接迈入快车道。过去，定远人陈兵回家乡定远需要坐火车到滁州或蚌埠，然后转公共汽车到定远县城。1982年，陈兵初中没有毕业就离开了家乡定远，当时家乡只有一个火车站，但这个站是给火车加水的越行站。陈兵早年在沿海城市江苏太仓市做煤炭生意，掘得人生第一桶金。
2011年12月，定远高铁站通车半年，陈兵决定回家乡投资，出资20亿元在县城东部建设一个集酒店、汽车4S店、商场、住宅于一体的商业综合体——恒瑞城，这也是陈兵目前所有生意的重心。据陈兵介绍，做下这个决定基于两方面的考虑。一方面，在高铁定远站通车运营后，定远县的城东新区将向高铁方向延伸，如果恒瑞城能够把握机遇，很有可能成为未来城市商业中心；第二，恒瑞城选址的南面是高速公路的出口，东北面是高铁站，这个区位将有利于恒瑞城的人口、商业聚集。
在陈兵看来，高铁落成后定远的投资环境发生了变化，“以前我来定远都不在这里住，因为在这里根本找不到一家好的酒店，现在定远的环境变好了”。陈兵则计划打造一家四星级酒店。这也将是定远县的第一家四星级酒店。而未来定远县政府正计划引进一家五星级酒店。
被改变的城市
无论是蚌埠还是常州，其高铁新城在建设之前，均是在高铁站周围原来乡镇的基础上拓展而来。新龙国际商务城所在的是新桥镇，蚌埠高铁新区所在的区域属李楼乡。在高铁站建设通车之前，两地的新城虽然都已经开始向这个方位发展，但效果似乎并不理想。
上个世纪90年代末，京沪高铁线路已经做出规划，蚌埠就是站点之一。作为安徽东北部的一个地级市，地处淮河中部的蚌埠，总部面积为5952平方公里，拥有366万人口。蚌埠市经开区发展规划局局长胡光敏记得，当时蚌埠市拿现在高铁附近地块的一个别墅项目招商引资，“5万元一亩土地都没人愿意买”。
到2002年前后，京沪高铁定线，蚌埠高铁站点的选址基本确定——高铁站将建设在龙子湖以东、东海大道以南的位置。基于高铁站的建设，蚌埠市对城市规划进行了重新规划，决定发展东南部的新城。并在龙子湖以东规划了大学城。在中国城市的新城建设中，搬迁学校、政府办公机构等单位几乎是带动新区人气的通行做法。
不过，即便在这个时候，高铁站所在区域也并不被看好。当时，蚌埠市政府开始引导安徽财经大学等学校搬迁，但是这些大学并不愿意往龙子湖以东发展。当时，这些学校宁愿在市中心要300亩地，也不愿意在大学城要1000亩地。蚌埠市政府再三承诺，一旦高铁开建，一定加大力度打造这里的配套设施和公共服务，重点发展新城。
事实上，2011年前后高铁开通时，龙子湖周边区域已经成为了蚌埠市房价最高的板块，最高房价近一万一平，蚌埠市民也打破了过去“办事不过龙子湖”的传统。这里正在被规划为未来新城的核心。
在蚌埠高铁新城内，一部分原住民成为了真正的市民。小学老师王兆胜，两年前从学校退休，当时他居住的王李村恰好在高铁蚌埠南站的规划区内。在宅基地被拆迁后，退休的他在高铁新区的另一新社区绿地国际花都(资料、团购、论坛)做门卫，每个月1000多元的工资加上自己3000多元的教师退休金，王兆胜每个月收入近5000元。由于被占用了宅基地和部分耕地，王兆胜一家即将获得一套安置房。
而蚌埠市政府似乎也正通过产业推动新区人口的聚集。蚌埠市城乡规划局副局长金崇斌告诉记者，在新城规划中，新城的产业正是围绕在高铁带来的人流、物流、信息流进行规划和招商引资。如今，在高铁附近的产业园区，除了星宇文化产业园外，中恒蚌埠义乌国际商贸城在这里落户，国内11个家具品牌公司共同投资的联盟国际家居城项目也落户高铁新区，计划打造华东地区首家家具产销基地。
空城之忧
高铁在带动城市新区发展的同时，也引起了外界对各地借高铁造城可能带来大片空城的隐忧。自2011年高铁开通以来，高铁所经过的常州已经不止一次被列入了“鬼城”的名单，尤其以常州市武进区最为典型。
对于鬼城之说，武进区住房和城乡建设局局长陈方根解释，过去处于建设初期，很多房子没有交付或刚刚交付不久，所以没有入住，那是正常的。据其介绍称，目前武进区已交付的商品房入住率达到了77%。
同样曾被外界称为“鬼城”的蚌埠，也坚决否认“鬼城”的存在。蚌埠市城乡规划局副局长金崇斌认为，“鬼城”的现象在蚌埠市不存在。据其介绍，在新城规划时他们已经考虑到产业和人口，如今新区大学城的学生和教职员工就有10万人，蚌埠市新区已经汇聚了近30万人口。
对于蚌埠高铁新区大量出现的房地产项目，钟世峰并不在意。在其看来，目前蚌埠市只有上百万人口，但未来的人口目标是200万，不可能人进来后再去建设城市，那就来不及了。“就像筑巢一样，巢筑好了，凤凰才会来”。
钟世峰认为，高铁是蚌埠市大发展的最后机会了。在他看来，过去蚌埠市发展较慢，伴随着城市征地成本越来越高，中央对土地的政策越来越严，蚌埠市再不寻求发展，未来可能的机会将越来越少，因此蚌埠市在这个时机推动高铁新区的发展毋庸置疑。
针对一些高铁沿线城市所出现的空城风险，中国社会科学院工业布局与区域经济研究室主任陈耀认为，在中国高铁沿线的确存在新城建设太过超前的现象。他说，建设规划先行、基础设施先行并没错，但是新城规划要确定一个合适的规模，建设要分步骤、分批的进行，而政府的公共设施、公共服务和产业园区也要按照相应的规模发展。
肖金成认为，对于不同规模的城市而言，高铁对新城发展的推动也各不相同，不是每个高铁城市都适宜发展新区。在其看来，对大城市或交通枢纽城市而言，高铁带来了交通便捷，加强了城市之间的联系，加快了信息、技术、人的流动，带来的是正面效应；而对小城市而言，高铁很有可能只能发挥通道效应，方便了当地人出行，反而带走了当地人口资源，对当地城市发展产生负面效应。
在定远，一个新的情况正在引起当地警惕。虽然当地的城镇化速度在加快，大量外出打工者也开始到县城买房，但他们的目的是让子女在县城上学。一个明显的现象是，过去县里的小学开班时一个班的学生只有四五十人，现在都到70多了。但这也产生了另外一个风险，那就是随着外出务工的定远人不再回来居住，在子女教育期结束后，这些房子最终会不会还是空置。
对于高铁开通所带来的机遇，地方政府也正在变得更为谨慎。定远县住房和城乡建设局局长陈德均认为，高铁带给定远的几十年的战略发展，而对于一个地方的决策者来说，眼界是有局限的，他们不希望把这个新区“搞得很急”、“档次很低”，这样会给后来人带来遗憾。
而蚌埠市城乡规划局副局长金崇斌表示，蚌埠现在有少量楼盘开发，但这是和人口集聚度相关联、相适应的开发，“市政府会比较审慎的推出纯粹的房地产项目”。
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