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调研：昔日地王风光不再

https://www.biud.com.cn 2014年09月09日06:32 家居装修知识网

随着市场的持续走弱，火爆的土地市场已成过去，底价成交、“准地王”流拍现象不断，而昔日曾经风光无限的地王们其实早已感受到行业的震荡。

《2011—2013年TOP10地王现状大调研》（下称“调研”）中总共统计了全国范围内2011年~2013年年度经营性用地单价和总价TOP10地块共计55幅，在这其中这些昔日地王们的表现可谓喜忧参半。

上述调研统计，在房企追求高周转的策略下，已有8个地王项目顺利进入销售阶段。而另一边则有21幅地块尚未动工，占比38%，同时有2幅地王遭遇退地。

虽然抢下地王意味着抢得了先机，但高昂的土地出让金也为后期的开发带来了种种隐患，再加上建安、税收等费用推高了成本，而产品选择面宽度的降低，在后期市场的接纳程度以及较长的回款期则加大了投资回报的难度。

资料显示，中华企业在2011年以7.4亿元夺得苏地2010-B-33号地块，楼面单价30291元/平方米，溢价高达89%，刷新苏州单价地王。而在同一区域，华润置地2006年竞得“华润平门府”项目用地的楼面价仅为11613元/平方米，今年6月份的成交均价也只在34000元/平方米左右。中华企业拿下的这块单价地王已接近周边项目的市场售价，当面粉贵过面包时，上述地王因价格承压，企业难以盈利导致迟迟无法有所作为也就不难理解。

在上述调研提及的在建项目中，多数项目处于正常建设状态，但少数项目风险较大，工程进展较慢。比如颇受关注的是北京崇文菜市场地块，该地块是合景泰富2011年以7.1亿元总价、43712元/平方米楼板价竞得的单价地王，规划为一栋高档购物中心，但在拿地两年后该地块才动工，时至今日仍处于缓慢建设中。究其原因，土地成本太高，土地与建安成本超过50000元/平方米。

除此以外，拆迁、规划等问题也成为了地王们开工的最大阻碍。上述调研中提到，因为规划问题未开工的有三块地，分别为大连大金(2011)-100号地、北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目和上海2012年177号公告黄浦区594（北块）、596街坊地块。其中上海地块因周边居民反对该地块规划迟迟未能开工，而北京香河园地块未能开工则是因为拿地企业为南昌市政公用投资控股有限责任公司，企业在建自用房与建商品房之间摇摆不定。