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郑州一小区多栋楼违规加盖规划22层交房时成31层

https://www.biud.com.cn 2014年09月09日10:46 家居装修知识网

　　规划的楼房高22层，实际加盖到31层，容积率也随之提高。近一年来，看到规划与现实的落差，郑东新区一小区的业主头疼不已，除对楼房安全的担心，还为以后居住舒适度降低而窝心。

　　说到容积率，一个数字牵着两头利益。容积率较低，建筑高度、密度一般也较低，业主居住着就舒服，但开发商用于回收资金的面积就少。有开发商为多赚钱，会擅自提高容积率。那么，容积率背后的监管是怎样的？违规加盖为何没被及时发现？

　　遭遇盼到交房时楼长高好几层

　　看着日历被翻到9月，郑东新区一小区业主冯先生叹了口气，离2013年8月31日合同约定的交房日期过去一年，如今终于到交房时他却又不敢收。“我买的5号楼，从规划的20层‘拔高’到27层，容积率比当初承诺的4.99肯定提高了，还能安心住吗？”即使有邻居领钥匙开始装修，他仍决定等开发商的说法。

　　记者在郑东新区官网规划局板块，找到该小区的建设工程规划许可证，其中明确标明，该小区共建设6栋高层、1栋多层，1号楼规划为23层、2号楼22层、3号楼20层、5号楼20层、6号楼22层、7号楼22层、8号楼5层。

　　9月3日上午，记者来到该小区实地查看，发现1号楼实建29层，加建6层；2号、6号楼实建31层，均加建9层；3号、5号楼实建27层，各加建7层；7号楼实建27层，加建5层；8号楼实建了7层，加建2层。业主乔先生见到记者便投诉说，自己房子在8楼，加盖后影响到房屋采光，他们业主多次与开发商沟通，但问题至今没得到解决。

　　在售楼部，工作人员介绍说，楼盘已经售罄，没有空余，均价1平方米在11000元左右。当问及加盖及变更容积率的问题，一位自称开发商公司人员的徐先生说：“只是没提前备案，房本一定能拿到，只是时间问题。”

　　回应综合执法局立案调查，将行政处罚

　　根据城乡规划法，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正，处违法建设工程造价5%至10%的罚款；无法消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。

　　近一年时间，针对开发商违反规划加盖情况，业主们通过不同方式反映。今年2月，郑州市房管局、规划局作出回复称，“系擅自改变规划许可证规定内容进行加建。目前，郑东新区综合执法局已立案调查，现阶段正按执法程序依法查处”。

　　回复中还表示，由于该小区违规加建部分涉及容积率、规划强制性内容及标准等问题，需有专业技术能力的部门进行认定。针对此事，郑东新区综合执法局已及时向郑东新区规划部门发函，根据认定结果做出相应的行政处罚。

　　9月3日下午，记者采访郑东新区管委会，相关负责人称，此事执法部门正在依法依规处理，已形成几套处理方案，目前正在研究最终方案，处罚尚未落实。当被问到距离上次回复过去半年时间，为何仍无处理结果？该负责人也只是说“一直在研究。”

　　调查容积率提高，多数都是钱闹的

　　容积率一定程度上可反映建筑密度，影响居住的舒适度，与业主的切身利益密切相关。然而，同等条件下，提高容积率，建筑面积增加，开发商就可多卖房子，多赚钱。

　　一位郑州本土开发商的项目经理举例说，以面积为1万平方米的地块为例，若容积率为2.0，则可建2万平方米的建筑；如果把容积率提高到2.5，则可建2.5万平方米建筑。如果以每平方米1万元的均价销售，就可多得5000万元的销售款，项目毛收益率粗略估算可提高25%。

　　郑州大学综合设计研究院总工许继清说，容积率是土地出让时就有的重要规划条件，作为开发商及规划设计单位，均需按照此条件进行规划、设计、施工，不得擅自变更，即使变更，也要按照相应法定程序，并征求利益相关方的意见。那为何房地产市场还会出现容积率超规的情况？他坦言：“一句话，就是利益驱使。”

　　2009年，住建部和监察部曾开展房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题的专项治理。据统计，自2009年5月至2010年底，共查处违规变更规划、调整容积率房地产项目2150个，共补交土地出让金等158.02亿元，罚款7.92亿元，撤销规划行政许可47项。容积率违规事件的频发程度可见一斑。

　　“事实上，在提高容积率的潜规则里，常离不开官商违规的暗箱操作。”采访中，多位房地产业内人士直言说。而就在今年6月，渑池县住建局及国土局6名工作人员涉嫌滥用职权、玩忽职守，被提起公诉，其中就存在容积率调整审批乱作为、监管不作为、处罚不到位，及土地出让金等规费欠缴等严重问题，有些已涉嫌渎职犯罪。

　　现状规划批后、竣工验收前监管需加强

　　一方面，容积率是业主的利益关切；另一方面，提高容积率是对开发商的巨大利益诱惑。显然，容积率的保障必须依赖严密监管。

　　2009年9月，郑州市曾就加强建设用地容积率管理下发通知，明确国有土地使用权一经出让，任何单位和个人无权更改规划时确定的建设用地容积率。工程竣工时，如果建筑面积超过规划许可，不得组织竣工验收。

　　9月3日下午，郑州市城乡规划局工作人员受访时明确向记者表示，容积率在规划局批的规划许可证里很明确，竣工验收时必须合规，如果发现超过规划许可，监察支队将介入，并按规定处罚。此外，容积率变化需重新核算土地出让金，由土地受让人向国土资源部门补交出让金。郑州市国土资源局工作人员受访时说，提高容积率，需按照容积率等规划条件变更后的市场地价水平，重新评估并核算土地出让金，最后需再补交差价。

　　“施工中擅自违反规划加盖楼层，难道监管部门就没有及时发现吗？为何总是让开发商‘先上车再补票’?”业主冯先生称，即使事后开发商被处罚，但业主最后很可能只能接受超标容积率。

　　他山之石

　　据了解，温州、滁州等地建立了批后监管制度，温州是指派专人负责批后监管，发现违规行为立即责令整改，滁州则是成立规划、建委多部门“规划批后监管巡查小组”，定期巡查及时发现违规行为。

　　释词：容积率

　　小区总建筑面积与总用地面积的比值，这看似谜一样的数字，直接涉及居住的舒适度，数值越小住着越舒服，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。