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专家支招居民买房：先买福利房有结余再提前还贷

https://www.biud.com.cn 2014年09月10日09:41 家居装修知识网

　　个案资料

　　史女士，30岁，有一个1岁多的宝宝。年收入大约8万，丈夫年收入10万，有养老、医疗、公积金、年金。手头有11万存款，购买了互联网理财产品。2010年购置了一套70平米的商品房，商业贷款50万，已还贷4年，每月还3000元。每月生活支出大概4000元，不包含房贷，每年其他支出2万元。

　　财务状况分析

　　首先分析史女士和先生的流量资金情况，每年工资收入合计18万，支出合计(0.3+0.4)*12+2=10.4万，结余7.6万。存量资产方面，有流动性较好的互联网理财11万。房贷金额50万，已还4年，家庭处于负债阶段。

　　如何利用好每年流量资金的结余，提高存量资金的使用效率，是保障家庭资产安全，实现理财目标的关键。

　　理财目标：今年有买车的打算，预算15万。

　　信用卡分期购车省利息

　　史女士目前存量资金为11万，如果都用于买车，一旦家庭出现突发情况，将没有现金周转。建议选择银行信用卡分期购车业务，以15万车型为例，首付比例一般为30%，即4.5万，剩余金额可选择分12、24、36期，按月偿还，仅需交纳3%-7%的分期手续费。

　　赶上优惠活动时，可零费率分期，按时还款不用支付任何利息。为减少负担，尽量选择36期还款，每月支出2916元，一年合计约3.5万。

　　理财目标：给宝宝和自己买些保险。

　　夫妻各买25万保额保险

　　史女士因房贷，家庭处于负债阶段，如果作为收入来源的史女士或丈夫发生意外，或出现重疾风险，家庭收入将急剧减少，可能出现入不敷出的情况。如果房贷按揭不能按时偿还，房屋产权有被银行收回的风险。史女士和爱人可以通过保险的杠杆作用，将风险转嫁给保险公司，保额应该覆盖贷款余额。

　　因史女士和爱人收入相当，可各购买25万保额。以市场某款重疾险产品为例，史女士30岁，保额25万，分20年存，保到60周岁，每月保费为819元。产品存续期内，如果被保险人发生重疾或身故，家庭可获得25万的保险金，如果没有发生风险，史女士可在60岁时领取25万外加红利，转作养老金。这样通过较少的保费，可为家庭迅速建立起有效的风险防范机制，每年7.6万结余中，2.1万应用于购买此类保险。

　　理财目标：觉得房贷利息太高，想提前还房贷。单位最近两年有福利房，可能买下来30多万。该怎么分步实施？

　　买房负担重可暂缓购车

　　单位福利房的价格一般都低于市场均价，不论是自住还是交易，都具有一定的投资价值，建议史女士先购买福利房。

　　目前存量资金减去购车首付，剩余6.5万；流量资金结余7.6万中，减去购买保险和分期购车款，每年剩余2万，两年累计4万，家庭两年结余资金共10.5万。如果可以贷款，首付后从每月结余中还贷，如果不能贷款，只能先从亲戚朋友处借款。如果觉得借款金额大，负担略重，可暂缓购车计划，节省部分资金。

　　理财目标：想去进修一下，学费一年大概3万。

　　定投分步实现理财目标

　　以上目标实现后，史女士还有提前还贷、进修、为宝宝购买保险等财务目标。在现有资金状况下，史女士可通过基金定投的方式，积累存量资金的同时，博取高收益。

　　基金定投是指每月设定固定的日期，按当天的净值买入设定的基金。优势在于随着市场的涨跌，定投可获得平均成本，只要股票市场中长期趋势是上涨的，就能获得一定的收益。在有购车购房压力时，史女士可先定投较少的资金，随着购车款付清和收入逐步增长，定投金额可在任意时点更改。

　　定投起步金额一般为300元，以市场某款股票型基金的历史业绩为例，假设从2009年1月1日起，每月定投1000元到该基金，截至2014年8月18日，共定投68次，成本6.8万，市值可达到9.8万，收益约3万，年化收益率约13%。股票基金属于高风险高收益的投资，通过定投可降低系统风险，同时应注意定投卖出的时点，如果在市场底部卖出，也会有亏损本金的可能。在中国经济持续发展的情况下，定投获取超额收益是大概率事件。

　　史女士投资定投后，应综合考虑资金使用时间和市场涨跌情况，适时赎回基金，用于进修、还贷等理财目标的实现。

　　□魏明辉招商银行北京万泉河支行 CFP