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冯仑：商用不动产将成为下一个十年竞争的最大机遇

https://www.biud.com.cn 2014年09月12日23:06 家居装修知识网

2014年9月11日，第二届中国房地产创新模式大会召开，在大会现场全经联荣誉主席、万通集团董事局主席冯仑发表《创新的天空》主题演讲。对于如今房地产行业的各种下滑数据，冯仑评价为这是客户的“变脸”、市场“变脸”所致，所以对于房地产开发商必须也要“变脸”即转型。

“昨天我对你高攀不起，今年我对你爱答不理”冯仑如此描述目前购房者对于市场的态度。购房者的“变脸”让房企也在积极做改变，冯仑提及所有重要的企业几乎都放弃了过去十几年来固定的说辞，如万科以前一直强调住宅现在做城市服务商，万达从住宅企业做商业地产，现在进入文化娱乐业，恒大卖粮食和矿泉水。另外，冯仑更注重资本市场的变脸，“资本市场变脸是铁了心要变脸”冯仑说道。

对于如此多的“变脸”，冯仑认为需要摸索一条价值链，即由制造业、服务业、金融业到互联网，每一个阶段对应着不同的模式。

制造业阶段，冯仑看来过去的制造业开发类企业讲求规模、成长、速度，在今后的住宅业仍然存在，但需转到差异化、服务化、成本规模上。从开发卖掉住宅，现在的竞争到了差异化竞争的阶段，服务对住宅业来说将担负更多吸引客户的任务。

到了第二阶段，即是服务业。冯仑预测以经营和服务为核心的商用不动产将成为下一个十年竞争的最大空间，同样也面临最大的挑战。冯仑解释，除了住宅其余大部分都叫商用不动产，在商用不动产里一共最集中五类产品，其中三类比较火，两类比较苦。

比较困难的一类是购物中心，由于电商的引入和租金的增长，全球的购物中心和以实体店为主的每年减少的面积在10%左右，减少最快的三大类产品即音像图书、电器和单件一千元以下的服装店，这三类将从购物中心退出；第二类就是二线城市以下的写字楼，目前为止不被看好，市场容量非常有限。三类好的，一是高端智能物流仓库、多层物流智能仓库。这是传统的工业地产演变的结果，今天主要的客户一类是消费类企业电商，另一类是物流公司，这些客户将会持续因自己业务的发展带动仓库智能化和租金的提升；第二个是和医疗健康相关的产业。医院租期大概十五年起，至少十年，租金支付能力强；第三个是教育，随着经济的成长，成人教育、继续教育、专业职业教育市场越来越多，所需的空间越来越多。

第三阶段是金融类，金融类不动产会成为未来发展更好的业态。第四阶段即互联网对于商业的影响，一是去中介化，二是促进智能家居的发展，三是社区服务如火如荼，四是制造环节定制化。

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