长期人口流入才是城市房价稳定的核心

进入8月以来，以一线城市高端楼盘热销为代表，全国楼市似乎嗅到了回暖的味道。北京市场上包括龙湖、合生、首开在内的大型开发商集中推出主城区的优质项目，高定价未能阻挡买家的购房热情，几个项目甚至出现了“日光盘”，这让仍处于下降周期的楼市出现了一丝暖意，甚至地产大佬们又开始提出未来楼价仍将上涨的论调，那么全国楼市是否出现了真正意义的回暖呢？

要弄清该问题首先要从年初至今全国楼市下降的原因说起，此轮楼市下降的直接原因有三：一是金融市场资金紧张带动利率上行，房贷从之前商业银行的优质资产转为“赔钱的买卖”，致使银行收紧个人房贷，表现在首套购房贷款利率的提高，批贷周期明显加长，首次购房需求与投资需求均被有效抑制，房企财务成本也因利率提高而迅速增加；二是全国楼市供给量总体过剩，年初全国多个二三线城市的去库存周期超过20个月，一些泡沫较大城市甚至超过30个月，去库存压力十分巨大；三是宏观经济下行导致各行业盈利能力明显下降，引致居民购买力的提升跟不上房价上涨的速度。

为房价下行而烦恼的除了广大开发商，还有各级地方政府，原因在于土地出让金在地方财政所占比重连年提高，据财政部数据显示，一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，卖地收入与地方公共财政收入的比例达1:1.7。在房价下行期地方政府如坐针毡，纷纷加入救市行列，因而就有了越来越多的城市对限购政策进行放松，目前全国已有超过30个城市不同程度地放松了限购。

当然光放松限购还是不够的，必须要有金融政策的支持，具体来说就是货币政策的放松，否则楼市回暖是无源之水。央行今年以来运用了差别化的货币政策，对“三农”、小微企业采取了定向降准、定向降息的优惠政策。今年二季度，央行又开始通过信贷支持再贷款或PSL定向宽松货币政策，一些商业银行因此获得了一定的廉价资金，流向小微企业的一些资金也变相流向了房企与个人住房贷款。市场利率近期出现明显下行，部分商业银行95折、9折个人贷款重现江湖。另外，年初至今房价下行也使部分购房需求重新进入市场。相关资料显示，8月新建住宅网签量达10163套，今年以来首次突破万套，成交量也环比大涨54.8%，二手住宅成交量连续第二个月超过8000套，回暖迹象明显。

决定城市房价涨跌的短期因素是市场利率、信贷水平、限购政策松动与否，近期的房地产回暖就说明了这一点。但长期来看决定城市房价的主要因素则是人口是否会持续地由农村向城市流入。2013年我国的城镇化率达到53.7%，虽与发达国家仍有差距，但近年来随着农村生产效率的提升与我国整体人口结构的变化，二三线城市人口流入速度已明显放缓，某些城市甚至出现了人口持续流出现象，人口流入速度的减缓与新建住房数量的增加形成鲜明对比，即使某些城市使出将学校、医院等资源迁至新城的“杀手锏”也无法刺激疲软的楼市。因此，分析中长期房价还需从人口流动趋势上下功夫。

北上广深等一线城市凭借其教育、就业、医疗等方面的资源优势，即使出台严厉的控制人口政策也无法阻挡外来人口流入。资料显示，北京、上海十年间常住人口年均增长70万人左右,近两年一线城市尽管人口流入放缓，但仍保持人口净流入。持续的人口流入是对房价的强支撑，但也并不意味着一线城市房价未来还将大幅上涨，因为一线城市正在改变之前错误的住房政策，让不同收入阶层都有房可住，低收入阶层通过廉租房或公租房解决，中等收入阶层通过自住商品房（地块汇总、实拍、论坛）或共有产权房解决，高收入阶层在市场上自由选择商品房。

另一方面，大量二三线城市人口流入速度明显放缓，而新建住宅数量却还在增长，在新一届政府戒掉全面刺激政策的背景下，放松限购在短期内虽能对这些城市楼市起到刺激作用，却无法扭转下行的总体趋势，房价大幅上涨局面难再现，住建部同意这些城市放松限购也有此方面考虑。

因此，对大部分商品房供给过大、人口流入放缓的二三线城市来说，放松限购只是权宜之计，减少经济对地产的依赖症，准确给城市定位，提高政府部门的服务质量，发展适合当地的优势产业，促进自身经济与社会发展水平才是正道。比如郑州就较好地利用了其人口与地缘优势，大力发展劳动密集型产业、物流产业等，几年前还曾被称为鬼城的郑东新区目前发展已初具规模，反面例子则是鄂尔多斯，煤价下跌使当地人口大幅流出，地产崩盘。

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