四平开发商介入国有土地征收 客运站内建商品房
开发商介入国有土地征收，客运站内建商品房，客车停路上
辽河农垦管理区：四平土地管理乱象缩影
因违法用地和违规预征土地问题突出，吉林省四平市8月初被国家土地督察沈阳局约谈。
国家土地督察沈阳局指出，2013年以来，四平市政府主导的违法占地面积占全市违法占地总量的88.3%。该市共存在耕地保护、农用地专用和土地征收、土地供应、土地利用、土地登记和土地执法等6大类问题。
“四平土地乱象，辽河农垦管理区（下称"管理区"）是一个缩影。”知情人士透露，国家土地督察沈阳局通报的四平市土地问题，在管理区均存在。《中国经营报(博客,微博)》记者深入管理区采访发现了数起土地征收及管理存在问题的比较典型的案例。
管理区管委会对记者提出的问题全部予以否认，“吉林省国土厅下发的涉及四平市土地违规违法案例督察名单中，并未涉及辽河农垦管理区，说明管理区能够严格按照法律法规进行土地管理和依法行政，不存在违法违规及政府监管松懈问题。”
政府职责不明：开发商介入国有土地征收
当地村民说，开发商先于政府介入土地征收，在管理区并不鲜见。
“2011年5月管理区下发拟征地公告，2012年4月，四平市宏野房地产开发有限公司（下称“宏野公司”）就开始征地。”管理区孤家子镇七里界村村民对这两个时间点印象深刻，是因为“那时吉林省国土厅还没有对这个批次的用地作批复，开发商实际征地时间比省里批复早了近1年。”
一份甲方为宏野公司的《土地征用合同》载明：甲方开发项目“四平辽河农垦管理区建材产业园区”是四平辽河农垦管理区重点招商引资项目，为支持管理区孤家子镇建设工作，乙方同意本户土地由甲方负责开发。
公开信息显示，四平辽河农垦管理区于2000年11月组建，组建后四平市人民政府以（四政函[2001]89号）文件，授权委托“四平辽河农垦管理区行使县级政府土地管理职能。而宏野公司系四平市知名企业，除从事房地产开发之外，还经营公路客运公司。
“宏野公司开始征地时表示，根据"四平市79号令"，征地补偿为36万元/公顷。”村民曹立明介绍，由于补偿过低，宏野公司最初的征地进展艰难，“仅与三户农民签了合同”。
“孤家子镇赵家村2012年征地用于盖管委会大楼和公安局大楼，补偿100万元/公顷，我们土地的位置比那个位置还好，可补偿相差两倍，大家不愿意出让。”村民刘良旭表示。
刘良旭的说法得到赵家村村民的证实：“2012年征的地，我家1.5亩地，给了10万块钱，也没履行啥手续，到村里签字就领钱。”村民同时强调：“那地也是开发商征的，不是政府征。”
“土地征不上来，宏野公司后来承诺：征地补偿单价不变，在合同当中多写土地面积，补偿款按双方谈妥的价格执行。”曹立明描述征地过程，宏野公司派人丈量了土地，然后填好《土地征用合同》，包括土地面积、补偿单价、补偿金额等，村民签字按手印之后手续办完。
记者看到，村民提供的多份《土地出让合同》上，均盖有宏野公司的公章。
而宏野公司介入土地征收带来的问题随之显现。
“从2013年2月份开始，管理区和宏野公司约谈村民，说必须按照合同所写面积，把不足的部分仍以36万元/公顷补给宏野公司，否则即以"合同诈骗罪"起诉。”
刘良旭介绍，在2014年3月25日之后，管理区刑侦分局以“合同诈骗罪”分别拘留逮捕了数位村民，至今羁押在四平看守所，处于“不诉、不审”的状态。
本应由政府主导的土地征收工作，变成开发商主导而且进一步失去控制。
吉林省国土厅对于七里界村和孤家子村土地征收的批复明确，“共计批准建设用地11.3845公顷，用于公共管理与公共服务和商服项目建设”。
而记者从七里界村征地统计表上看到，宏野公司在该村总征地面积为24.475公顷。
“开发商无权介入国有土地征收，属于严重违反土地征收管理程序，开发商只能通过招拍挂形式取得国有土地使用权，征地主体只能是政府。”
北京一位不愿具名的律师推测，开发商此举要么私下经过政府授权；要么是政府对此睁一只眼闭一只眼听之任之。“无论哪种，当地政府都有责任。”该律师表示。
对此，管理区管委会表示，不存在开发商介入土地征收问题，工业企业用地均经省政府批准后建设实施。
土地管理混乱：客运站内建商品房客车停路上
客运站停车场建起高层商品住宅，大客车全停在马路上，此事依然和宏野公司有关。
2014年9月1日下午，记者在管理区客运站门前发现，多辆大客车停在马路两侧，而客运站内的停车场上，伫立的是两栋高层的商品住宅。
记者注意到，这两栋没有名字的高层住宅楼，总面积约18000平方米，均价2500元左右，在售。大概估算，两栋楼总销售额约为4500万元。
本报记者了解到，2005年，四平市发改委对《四平市辽河农垦管理区客运站项目可行性研究报告》作出了批复，同意辽河农垦管理区交通局在孤家子镇建设辽河垦区客运站（下称“辽河客运站”）。
批复显示：该站占地面积8000平方米，客运站房建筑面积1220平方米，硬化场地6150平方米。项目计划总投资为540.75万元，其中吉林省交通专项投资204万元，辽河客运站自筹336.75万元。
作为一项“民建公助”工程，民营企业四平宏野客运有限公司辽河公司（下称“宏野辽河客运”）负责客运站的建设和经营。但客运站总占地面积8000平方米当中，有5000平方米的面积因公众对其土地使用权证存疑而多受诟病。
前述知情人介绍，早在2003年，辽河客运站项目尚未批准时，管理区国土资源局即为宏野辽河客运办理了一张5924.70平方米的土地使用证。
有关人士复印该土地证向管理区国土资源局求证，得到回复是，管理区国土局确实在2003年8月4日为宏野辽河客运办理过一个土地证，有登记档案，证号1986号，登记发证面积为924.70平方米，不是5924.70平方米。
“国土局的档案记载发证面积仅仅是宏野辽河客运土地证面积的一个零头，而这凭空多出的5000平方米土地，本身应属于综合市场的土地划给了客运站。”该知情人表示。
“5000平方米土地拿到手里，省交通专项配套资金204万元也已到位，但最终这个客运站却建起了商品楼，客车全赶到大街上去停放。”上述知情人认为，政府有关部门在土地管理、监察等方面存在疏失。
管理区管委会表示，客运站停车场是国土部门依据有关文件，于2013年12月2日，通过出让挂牌方式合法予以供地。
前述知情人表示，该地块本身是金属制品厂的争议土地，在争议没处理之前，按照《土地管理法》不准许变更土地登记，不允许挂牌出让。所以即便是政府“挂牌方式”出让，亦属违法。
疑似以租代征：17年期租地中途变50年征地
无论征收主体、征收程序是否合法，七里界村被征地村民手里毕竟还持有一份《土地征收合同》，而土地被政府租用17年的孤家子村村民手中，却“连个纸片也没有”。
“2011年5月孤家子镇政府和村委会跟村民口头通知，说孤家子村的土地政府要租用17年搞有机肥业。”村民王志刚介绍，孤家子村村民每人有土地0.9亩，当时村里让去领钱，按照每公顷36万元给的租金，每人21200元。
“当时说三四天之后就跟我们签租赁合同，但到现在4年了，这合同也没签。”村民胡井亮表示。
直到有企业开始大面积搞基础建设，村民觉察到有问题，“我们被征的土地都划入了工业园区，德正肥业、远大牧业和北方塑编几个企业把我们的土地圈上盖厂房，那17年之后，这些厂房怎么办？我们的土地还能拿回来吗？”村民向管理区管委会提出质疑。
据村民介绍，经过长时间的投诉上访，在2014年7月份，管理区召集村民开会，“管理区相关负责人、信访局、国土局以及孤家子镇领导很多人参加了那个会。”胡井亮介绍。
在那次会上，村民获悉，17年拿回土地将是一个不可能实现的愿望。“孤家子镇许副镇长直接说，原来说租用17年不算了，现在是征用50年。”胡井亮说。
而据知情人士透露，三家圈占孤家子村村民土地的企业，除德正肥业因故未能走完招拍挂程序，远大牧业和北方塑编均已从国土部门取得土地手续。“工业用地，使用权应该是50年。”该知情人表示。
“吉林省国土厅对孤家子村和七里界村总共土地征收批复为11.3845公顷，但三家企业实际占地25公顷。”村民表示。
而管理区管委会则表示，征地过程中不存在 “以租代征”现象，孤家子村的土地不存在被卖的情况。
相关知识
四平开发商介入国有土地征收 客运站内建商品房
凯诺拆迁律师团贾启华律师谈国有土地上房屋征收的流程
南宁百货门店1.6万平米列入国有土地征收范围
国有土地房屋被征收 装修补偿每平最高550元
国有土地上房屋征收补偿如何定 浙江公布草案
西安国有土地上房屋征收与补偿新办法11月起实施
山东出台国有土地上房屋征收补偿新规
东莞国有土地房屋征收补偿 拟不低于市场价
石家庄市区国有土地基准地价上调
中央一号文件：入市农地与国有土地同权同价
