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北京商改住屡禁不止：超20项目在售违规手段迷人眼

https://www.biud.com.cn 2014年09月16日09:46 家居装修知识网

　　尽管已经明令禁止，但在监管层看不见的角落，商改住项目仍如野草般疯长。

　　近日，中国经营报记者走访北京楼市发现，一大批以商业办公用途立项、以公寓loft形式对外销售的“商改住”项目出现在人们的视野中，“不限购、总价低”的标语随处可见。

　　据公开楼盘信息显示，全市至少有超过20个涉嫌商改住项目在售。而据熟知该市场的置业人员表示，年内预计还有39个类似项目计划进入市场。

　　阳奉阴违北京“商改住”屡禁不止

　　早在2011年，北京市住建部等五部门就已联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，欲将商改住项目全面“封杀”。

　　《通知》规定，商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。开发商自己打隔断出售的商铺，将无法办理房产证。

　　不过，《通知》现实执行情况表明，其意义远远大于实际。在监管层看不见的角落，商改住项目仍如野草般疯长。走访的20个涉嫌商改住项目，几乎全部都在户内单独分割出卫生间区域，部分项目装修中甚至涵盖了坐便器、淋浴间等明显硬装，并明确表示可使用上下水。

　　值得注意的是，为了模糊概念，并不是所有的项目样板间的卫生间区域都以“真面目”示人，有的被标上“茶水间”、“活动室”等字样。但按照置业顾问提示，这部分区域都有单独预留的上下水管道，未来可作改造作为卫生间使用。

　　10项目违规接入天燃气民用水电开发商：各凭本事

　　除了产权年限续期尚不明确，高居住成本同样是“商改住”的硬伤。对于大部分项目来说，日常生活服务的收费标准是参照商业地产进行征收的，以最常见的水电费为例，商业项目的水电费标准比民用要高出至少一倍以上，而且不负责接通煤气。

　　记者暗访中发现，为了迎合市场需求，不少开发商想尽办法引入燃气甚至民用水电。

　　其中，包括林肯公园二期、中国铁建梧桐汇、鸿坤·西山云景、东亚首航国际、东亚华欣湾、朝北8080等10个项目接入天燃气，比率高达50%。而卢卡新天地、林肯公园二期、正源·尚峰尚水、首开熙悦双子座四个项目甚至成功接入民用水电。

　　但据业内专家表示，原则上商业性质的办公楼规划审批时会设置一些条件，比如办公用途建筑严禁使用任何燃气用具，且严禁出现任何明火。如果是办公楼外部的配套设施如餐厅厨房是可以的，而办公楼及内部的房间肯定是不能铺设煤气管道的，涉及燃气管线的排布问题通不过规委审核。

　　显然，法规条款拦不住“有心人”。一位不愿透露姓名的项目销售人员表示，燃气、民用水电这些配置，就要看开发商的本事了，和区县政府打好招呼，这些都是有可能实现的。一位中国铁建梧桐汇的驻场销售坦率表示，中国铁建作为国企，能够接入燃气并不稀奇。

　　偷面积司空见惯手段五花八门

　　为了实现利益的最大化，商改住“偷面积”在实际操作中也是司空见惯的事。约35%的项目出现违规情况，利用“偷”来的面积送给买房者，增加项目销售亮点，借以招徕购房者；另一方面，减少建筑面积的套内平面面积，也可以帮助发展商减少上缴税费。

　　据了解，位于房山长阳的五和万科长阳天地，loft一层外侧约4平米的空间及二层内侧，合共约7平米的面积均为“白送”，而实际上这些应为走廊及其他公摊部分的位置。距离该项目不远的旭辉E天地，同样将空调外挂机位置及部分公共走廊并入使用空间，为业主挣得约4平米的“实惠”。

　　位于大兴区域的城建·北京秘密，利用外立面的凸出设计将主体外围装饰部分进行围合，彻底打破商办建筑不得设置阳台的法规条文。同样的手法也被运用在东亚华欣湾项目中，现场样板间显示，楼体外层的玻璃幕墙与主体间的空间被充分利用，形成长度约1.5米，面宽不等的“赠送面积”。

　　而在门头沟区域的中昂小时代项目，本应公摊使用的楼层卫生间及部分公用走道面积被隔成一套单间，这种特殊的户型被开发商包装成一口价最低80万元/套的优惠产品对外销售。

　　不过，对比朝北8080的“无中生有”，上述项目充可以说是小巫见大巫。和讯房产了解到，位于通州朝阳北路的朝北8080项目近期开盘推出了3#、8#及12#三幢楼，产品包括常规的平层及loft，其中复式均价相比平层高出7000-11000元，购买一层loft还可以赠送最少33平米的地下室。蹊跷的是，查阅其9月6日拿到北京市商品房预售许可证，上述楼座的批售面积中并没有包含地下使用空间。换句话说，为了提高该产品类型的售价，开发商进行了违规操作，整整“偷出”一层的面积。

　　高度超标商改住“巨人”出没

　　此外，一度号称“loft绝版”的“5米巨人”似乎重现江湖。

　　相关人士指出，这是很多开发商在做商改住项目时采用的方法，将房高挑高，这实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.5米甚至更高后，购房者通常可以在装修时自行将其隔成两层，使空间得到充分利用。

　　不过，北京市规划委早已对商办建筑层高作出明确规定，商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米，但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局，不得采用单元式或公寓式的布局形式。

　　2011年出台的《通知》表明，规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收，对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格，“擅自内部加层”一项亦是矛头直指loft。

　　然而，现实中超出4.2米层高的“巨人”并未绝迹。在和讯房产走访的20个项目，楼层超高现象发生率达到20%。其中，朝北8080、城建北京密码挑高为4.5米，而拿地较早的正源·尚峰尚水楼层高度达到5.1米，位于昌平的卢卡新天地项目甚至达到惊人的5.8米。

　　20个商改住项目违规情况一览

　　项目名称区域售价违规特点（水电性质、是否卫生间、燃气）朝北8080通州1.98万偷面积、层高超标、单独上下水、燃气中昂小时代门头沟3-4万偷面积、单独上下水城建北京密码大兴未定偷面积、层高超标、单独上下水中科电商谷大兴2万单独上下水、集体产权不能拿到单独产权证林肯公园二期亦庄3.6万民水民电、燃气鸿坤·西山云景门头沟3-3.2万单独上下水、燃气正源尚峰尚水海淀3.2-4.2万单独上下水、民水，层高超标新年华SOHO西城区未定单独上下水远洋新天地门头沟未定单独上下水东亚华欣湾顺义1.5万单独上下水、燃气，偷面积中国铁建梧桐汇门头沟2.5万单独上下水、燃气旭辉E天地房山2.4万单独上下水、偷面积炫立方顺义2.1万单独上下水、燃气，偷面积五和万科长阳天地房山2.2万单独上下水、偷面积卢卡新天地天通苑未知民水民电，燃气首开熙悦双子座房山2万单独上下水，民水东亚尚品台湖台湖未定单独上下水、燃气东亚首航国际顺义1.8万单独上下水、天然气，偷面积合景领峰房山2.15万单独上下水常营公元通州未定单独上下水

　　市场倒逼商改住未来一段时间不会绝迹

　　事实上，对上对下拿出两套规划，开发商同样背负了很大的违规风险。“住宅和商业项目的规范是不一样的，审批的方案报商业去审批。项目主体按照对上的规划图纸施工，在通过住建委验收后，施工再按照另一种图去进行后续的调整，暗度陈仓，”一位不愿透露身份的从业人员表示。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅对和讯房产表示，利益追逐成为开发商敢于铤而走险的关键因素。

　　“为何“商改住”屡禁不止？一是政府规划与市场脱节的原因造成，政府从大的功能布局方面考虑，某些区域应该配套建设一些商业办公，但实际市场缺少消费需求，开发商只能改建为住宅才能实现销售。二是企业利益趋动，限购原因造成住宅成交下行，商业办公立项产品因其不限购，需求相对旺盛，成为开发热点。”

　　克而瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬指出，在未来一段时间的市场，商改住类型产品依然会持续存在。