北京高端市场欲“变天”高价地仍将蛰伏
伴随着今年初以来“限高令”的松绑，市场这根弦眼看着在慢慢撑开，但没想到瞬间又被绷了回去。
日前，北京市政府常务会议上新确定了“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，可以明显看到，对于高端市场的定调从最初的高端有市场，到高端有控制，最终演变到了高端有调控。
“此前一直流传高端有限度放开限购，这下封死了，至少今年没戏了。”北京一位负责高端市场研究的权威人士对《每日经济新闻》记者说道，在其看来，虽然这只是草案，但大思路调整的可能性不大。
高端项目抢跑
这一调控思路对市场来说，显然不是好消息。
“从单价4万~6万元/平方米的中端改善型市场来看，销售将会继续放缓、库存压力加大。主要原因在于改善型购房者往往不具购房资格，需要"卖旧"腾退出购房资格后才能"买新"，这无疑将拉长购房者的成交周期，也增加了购房者的选择机会。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。
北京一豪宅项目的营销人士对记者表示，之前每到访的200组客户可能实现的成交能达到100组，而现在需要积累上千组甚至更多的客户才能成交100组房源。
不过，对于已经觊觎市场需求的高端项目来说，“金九银十”是不得不发力的关键期。
“目前我们首期开盘的128套房源，成交认购了110多套，主力户型为175~305平方米的平层以及400~406平方米的城市院墅。”昨日（9月16日），《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了位于北京北（资料、团购、论坛）三环蓟门桥的保利海德公园（资料、团购、论坛）项目，该项目的销售人员对此说道。
这也是今年北京市场获批的单价最高的项目。保利地产(600048,股吧)北京公司营销中心总经理牛毅昨日在接受记者采访时表示，今年上半年北京市总价在1500万元以上的豪宅产品总销售量为28亿元，而就目前海德公园的销售情况来看，首期销售的总量接近北京市整体上半年的成交水平。
这背后反映出的则是进入下半年以来，豪宅市场的签约复苏。根据亚豪机构的统计数据显示，今年8月北京在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目共售出180套，销售总面积达3.16万平方米，环比上月，成交套数、面积分别上涨了73%和62%。
回暖言之过早
“现在说市场回暖还言之过早，保利海德公园的热销目前来说只能算是个案。”郭毅表示：“目前已知的几个热销项目，或是开发商的降价推盘策略起效，或是真正拥有稀缺地段资源，除这些以外，还有更多的高端项目，蓄客和销售情况并不好。”
《每日经济新闻》记者走访发现，如果是延伸到五环区域，多个高端项目都因蓄客不佳，一再推迟了开盘时间。
“此次会议，对于高端市场的调控方向变化最大，由"高端有市场"转变为"高端市场有调控"，无疑给高端市场泼了一盆冷水。”谈及前不久会议传出的消息，北京某高端项目的负责人认为。
有权威人士表示，此次房调政策口径的微调，意义深远，可以说是为明年乃至近2~3年的调控划定了新的方向。
在其看来，在今年分类调控的目标指导下，再加上调控的口径是北京高端有“市场”，一直以来，让业界判断未来对于高端市场将会采取市场化手段调控，行政手段有望逐步淡出。但此次会议中明确，将继续调控高端市场，“加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策”，对豪宅市场将造成不小的影响。
对此，郭毅认为，对于豪宅来说，虽然面向的是财富人群，这部分客群往往可以调动社会资源，用公司名义购房从而规避限购，但购房者还是会面临税费增加、流程复杂等问题，实际上锁定了未来豪宅市场的需求量。
“需求量的稳定将造成市场价格的同步稳定，那么，2013年一些"被豪宅"的地块将可能由于市场以及定价的风险，无法寻找到合理的时机入市，预计2015年，包括夏家胡同、西局、东坝等位置的高价地还将继续蛰伏。”郭毅表示。
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