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楼市第二波救市潮瞄向刚需房贷地方“各自为政”怎能盘活房地产这盘大棋

https://www.biud.com.cn 2014年09月17日08:16 家居装修知识网

“信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。”昨日，中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时直言。

限购放开已经两月有余，虽然在一定程度上刺激了楼市成交量的回暖，但囿于贷款政策，大部分购房者还是选择继续观望。从全国范围看，限购与否已经不是影响楼市的关键政策。信贷是否放松是关键因素。

9月15日，湖北省城乡建设厅发布重要通知，要求“高端放开、中端支持、低端保障”，促进全省房地产市场平稳健康发展。恒银基金分析师何沐泽认为，虽然一些省市出台了放松信贷政策的文件，但没有央行与当地银监局的参与，恐怕地方商业银行很难执行下去。而且，银行也有自身的盈利和风险考量，对于目前的楼市，银行更多持谨慎态度。

张大伟分析称，到目前为止，已经有多个地方政府发布了信贷方面的松绑文件，地方政府并无银行的管理权限，但依然发布要求银行降低贷款利率的文件，主要有两方面作用，首先给市场信心。其次将稳增长的压力转移到银行，给银行施加压力。

“这些政策虽然会在一定程度上提振市场信心，但实际效果依然要看信贷释放情况。”张大伟指出。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房地产市场如何，关键在于信贷政策，而信贷政策与整个货币政策连在一起，货币政策又与宏观经济形势紧密相连。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，信贷环境放宽的可能性会加大，因为如果缺乏信贷“润滑油”的作用，所谓的限购松绑政策其实并不能发挥良好的预期效果。

楼市复苏不仅表现在成交量上，房地产企业信心的回升尤为关键。中国指数研究院发布的报告显示，2014年上半年，共有25家房地产企业通过境外融资平台发行35笔债券，共募集资金约合人民币797亿元，发债规模较去年同期略有缩减。但是仍有多家房企多次通过境外平台获得较大的融资额度。

严跃进表示，房企融资规模加大，对于未来的稳健经营等有绝对性的支撑作用。一般来说，房企融资规模加大，要看三个要素。第一，相应的金融市场的支持。第二，融资成本是否够低。现实中，很多融资工具成本高，房企难以承受。而近期的中期票据发行在价格上有优势，迎合了房企的需求。第三，整个楼市能够反弹。随着限购政策松绑，房企的预期会由悲观转为乐观，融资积极性将会增加。

日前，湖北省城乡建设厅发布了《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)。《意见》明确，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，实行减半征收契税等相关购房优惠政策。

在此之前，四川省、福建省等省份发布的救市文件也涉及到了首套房贷款利率优惠、公积金贷款等内容。这些政策的出台被业内视为继第一波取消限购的救市潮后的第二波救市潮。

中投顾问研究总监郭凡礼在接受《证券日报》记者采访时表示，自今年5月份开始，地方政府纷纷开始取消限购，但房地产市场并没有出现以往的复苏、上涨态势，反而呈现出了持续调整的状态。

统计显示，今年前8个月，全国房地产开发投资为58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比前7个月回落0.5个百分点。前8个月，全国商品房销售面积为64987万平方米，同比下降8.3%，其中住宅销售面积下降10.0%。由此可见，第一波取消限购并未使房地产市场得到复苏。

郭凡礼分析称，随着第二波救市潮拉开帷幕，地方政府明显加大了救市力度，调低首付比例、财政补贴等相应措施均已出现，加上房企实质性的降价，第二波救市的效果或将显现出来。

郭凡礼认为，资金是房地产行业的血液，如果信贷全面放开，国家积极救市，房地产行业将迅速得到能量，房价将迅速被提升。因此，信贷政策是房地产发展趋势的关键。

上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，如果说第一波救市的特征是松绑，那么第二波救市的特征是刺激，尺度也越来越大。

郭凡礼表示，第一波救市和第二波救市的行为均是地方政府的“小打小闹”，还没有涉及到实质性的、全面的金融政策的放松。

【开胃菜】

地方取消限购未达预期

楼市低迷影响房企信心，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减

■本报记者李木子

呼和浩特市明确取消楼市限购的举动，瓦解了46个城市楼市限购的联盟，随即一些观望的地方政府紧跟呼和浩特的脚步，开始试探性放开楼市限购政策，至今，只有北京、上海、广州、深圳、南京、珠海和三亚七个城市还在坚守限购政策。

部分城市放开限购的脚步选择了分两步完成。继8月1日限购松绑之后，青岛市国土资源与房屋管理局再次发布消息，表示自2014年9月1日起，放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。这标志着在青岛实施了42个月的“限购令”全面解除。无独有偶，杭州、西安等城市也是在限购局部松绑试水之后才全面解除。

虽然楼市限购令逐步放开已有两个月的时间，但市场的反应并不十分理想。

中原地产研究中心统计数据显示，9月份前14天，54个主要城市合计住宅签约83349套，与8月份基本持平。中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者指出，一线城市如北京自住房签约减少，所以实际签约的纯商品房基本平稳。二线城市成交量不涨反降，从6月份开始的松绑限购刺激作用逐渐放缓，8月份成交量上涨后，因为没有信贷的明显鼓励，市场归于平淡。三线城市成交有所上涨，主要是大部分城市都有以价换量的项目出现。

“市场持续半年多的萧条后，房企资金压力极大，这种情况下，房企将以价换量带动‘金九银十’成交增长，但对比2013年，今年的成色将明显暗淡。”张大伟预计。

虽然在限购放松的背景下，楼市成交量较之前几个月有所反弹，但逐渐回暖的房地产销售市场没有给房企带来更多的信心，在土地市场上，房企依旧维持着相对谨慎的脚步。

中原地产市场研究部的统计数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4月份至8月份连续5个月不足200亿元，最近3个月更是在百亿元关口徘徊。9月份上半月，20大房企中仅万科与万达分别拿地金额达到9亿元，合计仅为18.34亿元。