房企融资开新口：放开房企银行间发债
市场似乎永远是阴晴不定的。
“当2012年下半年市场开始回暖时，不会有人想到，如今的困局。但当部分城市的市场陷入困局时，又不会想到，地方政府会这么快放弃之前的限制楼市的种种举措。”9月12日，一位在一座小城市从事了16年房地产开发的开发商对《国际金融报》记者感慨。
“虽然放松了，却又能说明什么？”这位开发商说，“在楼市整体供大于求的情况下，市场不会买账。进一步说，也许，连我自己企业在内的不少房地产企业，或都会面临资金链持续紧张的情况，甚至最终倒闭。”
日前，据路透社报道，3名消息人士表示，中国监管层近日向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，“将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据”。如按外媒的这则报道理解，就意味着，这块“口子”在被监管部门暂停5年左右的时间后，将再次出现在市场中。
《国际金融报》记者近几日试图联系中国银行间市场交易商协会（下称“交易商协会”）了解消息的真伪和具体的执行情况等，但其官方网站上公布的电话始终无人接听。截至发稿，官方也尚未证实消息的准确性。但采访中，与《国际金融报》记者交流的专家和分析人士均认同消息“极可能是真的”，并让记者跟进后续的情况。
《国际金融报》记者还发现，官方未来的行动可能会使用“很巧妙”的形式——资金用途可能会“绑定”两个方向，即棚户区改造和普通住房，其中，前者一直是中国高层力推的官方举措之一。
路透社就援引消息人士的话称，监管层规定募集资金要用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，且该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款。
不过，市场人士更关注的也许是放开房企银行间发债可能的影响力。
“本来一直被严格限制排除在外的涉房A股公司在银行间市场交易商协会注册发行中期票据，是持续的房地产宏观调控政策渐趋淡出的必然。”戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如9月10日在接受《国际金融报》记者采访时分析，“中国监管部门为达到AA债项评级的大型房地产开发商缓解资金紧张矛盾开辟的一个新融资途径，也是一种维护市场稳定、提振市场信心的方式。”
上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，现阶段，开发贷虽然仍旧受到严格控制，中期票据的放开意味着对开发企业的融资通过所谓的“直接融资”慢慢被放松。
在他看来，“这一消息的发布，意味着楼市供求和企业融资都将由市场来决定。这对房地产市场而言，是一种长期利好。”
“存在必然性”
随着今年房地产市场行情的变化，以往受到限制的中国房地产企业在金融市场的融资渠道正被逐步打开。
此前，证监会曾率先打开了房企的公司债融资渠道。比如，今年3月26日和5月20日，卧龙地产6亿元的公司债和新城地产20亿元的公司债就获得了证监会的通过。
这几日，房地产企业再次迎来好消息。有报道称，中国银行间市场交易商协会人士确认，上市房地产企业在银行间市场发行中期票据一事已进入审议阶段。知情人士还称，目前交易商协会的注册处正在操办有关事宜，且“进度会比较快”。
对于上述政策，美银美林经济学家陆廷在日前发布的研报中称，允许上市房企发行中期票据相当于信贷放松，意味着7至8月一连串低迷经济数据发布后，中国政府正推行新一轮的刺激以实现今年7.5%的增长目标。
“如果上述消息得以证实，则将代表中国政府所有严格监管和限制出现重大改变。这对于清理中国影子银行是重要的一步，同时可以降低房地产开发商融资成本，并帮助减少私人行业外部债务。”陆挺称。
但更多的分析人士认为，开放上市房企在银行间发行中期票据的权限，不仅是因为宏观经济，更“有其必然性”。典型的观点是，中国房地产行业正处“严冬”。这一政策的出台，是监管层一系列“破冰”之举的组成部分。
据了解，近阶段，中国房地产行业下行压力较大。一方面，曾经风光无限的房地产行业不再景气，固定资产投资累计完成额同比持续下降；另一方面，百城房价连续4个月下挫，拖累了房地产企业的盈利能力。
“可以说，在整体经济和产业利润率同时下滑的背景下，房地产作为一个资金密集型产业，成为了今年上半年A股市场现金流最为紧张的行业。”有分析称。
数据显示，－1208亿元的经营性现金流量净值，刷新了2010年年报时－943亿元的纪录。多数房地产企业的资金链全面承压。中小型房企的境况更令人堪忧。此外，不少地区的房企资金风险开始暴露，甚至在房价降幅稍小的一线城市也开始出现资金链断裂，不少房地产企业面临着“死亡宣判”。
“监管层想用房企中票开闸等举措救市。”同策房产咨询股份有限公司的研究部总监张宏伟对《国际金融报》记者表示，“既然推行市场化，就不可能长期地对一个产业实行抑制政策。在房地产领域持续低迷的情况下，开放多种融资渠道，让各种规模的房企有机会通过公开的市场手段，募集到支撑各自发展的资金，这是理所应当的事情。”
在张宏伟看来，“现在的中期票据也罢，之前的优先股也罢，其实都有放开。这些都只是缓解房企资金压力，推动产业发展的手段而已。”
顾悦如在接受《国际金融报》记者采访时说，上述放开政策是“持续的房地产宏观调控政策渐趋淡出的必然”。此前，多数地方政府放开了对楼市的限购举措，有的地方甚至打算推出更优惠的政策。
在易居中国高级分析师薛建雄看来，另一个被忽视的背景是：银行的信托最近卡得比较严，加之今年下半年银行的资金不会放给房地产商们。“这些也都是中国开放房企在银行间发行中期票据的经济背景。”薛建雄称。
更重要的是，目前的票据市场显然比信托等手段的融资成本更低。
数据显示，中国目前的中票市场存量规模在3.2万亿左右，三年期AAA级企业发行利率6.35%，高于三年期贷款基准6.15%，低于同期一般贷款的加权平均利率7.26%，成本明显低于信托融资利率。因此，房地产业界人士的普遍观点是，“此举能够适度地降低地产企业的融资成本。”
杨红旭也认为，现阶段，开发贷虽然仍旧受到严格控制，但中期票据的放开意味着对开发企业的融资通过所谓的“直接融资”慢慢被放松，“这一消息的发布，意味着楼市供求和企业融资都将由市场来决定，这对房地产市场而言，是一种长期利好”。
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