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政府救市金秋买房好时机来了吗？

https://www.biud.com.cn 2014年09月17日13:46 家居装修知识网

为了完成今年的业绩，9、10月份各房企会展开一轮拼杀，“以价换量”将成为开发商的杀手锏。可以预见，未来一段时间内，促销活动轮番上演，市场交易活跃程度会明显改善。

现象：开发商抢跑“金九”

房企最为重要的“抢收季”已然到来，在经历了大半年的成交

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万科Ａ9.26+0.050.54%

低潮后，今年秋季楼市注定不同于以往。

有迹象表明，9月份楼市开盘数量较之前有了较大幅度的增加。据上海（楼盘）搜房数据监控中心截至9月5日统计，2014年9月预计开盘的商品住宅将达46个（其中公寓项目37个，别墅项目7个，另有2盘同时推出公寓和别墅），环比8月34个的最终开盘数上浮33.33%。

业内人士分析指出，9月是传统的楼市旺季，也是开发商抓紧推盘的时机。对于想冲击2014年销售业绩的开发商而言，“金九银十”无疑是下半年最重要的销售期，因而各楼盘纷纷入市抢占市场。

据了解，目前除了恒大、中海等房企年度销售目标已经完成七成而无压力之外，而大多数房企在今年接下来不到4个月的时间里“要拼命”。结合研究机构公布的数据，本刊房地产研究中心发现，包括绿地、万科、龙湖、招商、金地、远洋等，在接下来的时间里必须“出大招”才能完成今年的目标。

业内人士分析指出，目前开发商最有效的策略是以价换量。始于7月底的地方政府出手刺激楼市，曾让开发商对市场一度抱有幻想，不愿过早出手采取降价措施来换取业绩。但事实证明，8月楼市持续低迷，除了降价促销，很难找到更有效的办法，于是开打“价格战”，已让各房企毫无心理压力。

而记者发现，有少数开发商在促销方面确实已不再“羞答答”。通过调查发现，沪上有不少楼盘纷纷给出了额度不等的现金优惠措施，金额从几万到十几、二十万元不等。这相对于一个月前类似于“毛毛雨”的9.9折，已经有了明显的让步。

利好：政府出手刺激楼市

地方政府在出手刺激楼市，加之信贷政策的松动，楼市利好不断。

截至目前，全国47个限购城市中仅剩不到10个城市仍在坚守，业界预料限购的全面放开或是大势所趋。根据公开资料显示，截至9月8日，全国47个限购城市中，共有27个城市通过官方渠道公布放松限购，10个城市默认取消限购，包括北京（楼盘）、上海等四大一线城市在内的10个城市目前暂无消息称放松限购。

而对于未来政策的变化趋势，中国指数研究院有关分析人士指出，限购松动范围有望进一步扩大。在中央“分城施策”的原则指导下，放宽甚至取消限购的城市数量仍将增加，至今年年末，预计仅一线城市继续坚守限购，其他城市将更多将需求释放的决定权交由市场。

信贷政策出现了松动。上海“我爱我家”市场部有关人士告诉记者，目前沪上各商业银行房贷审批速度已经大大加快，此前拖了3、4个月的房贷目前已经全部发放完毕，而新审批的房贷，也能够保证在半个月内完成各项手续。此外，与此前动辄上浮房贷利率做法截然不同的是，利率水平也有所下降，优惠房贷重新出现，幅度在5%左右。

信贷政策有所松动，这有助于购房者释放购买力。某金融搜索平台对全国23个重点城市近400家银行房贷利率的监测数据显示，8月房贷市场有一定的松动迹象。首套房房贷利率出现下跌，但仍普遍执行基准至基准上浮5%左右的利率。贷款额度比较充足，放款不再“排长队”。二套房利率仍然未出现明显下调迹象，但多地房贷放款速度有所加快，房贷申请难、放款难现象得到一定缓解。对此现象，业内人士分析指出，这有助于释放市场购买力，“今年上半年楼市交易状况持续低迷状态，除了市场预期调整导致购房者陷入观望状态而导致交易量下滑之外，银行房贷‘关闸’也导致购买力下降。”德佑地产市场研究总监陆骑麟如是说。

单独放开限购政策，对楼市刺激作用有限，因此在未来一段时间内，采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。

策略：大胆侃价理性购房

不管是买新房还是二手房，都不要忘记询问有无打折的可能。

记者了解到，目前二手房市场挂牌价已逐渐回归理性。以上海闵行古美社区小户型二手房为例，三个月前出自该社区的65平方米的二手房挂牌价在175万元左右，而目前同样的房源，挂牌价已经回落到165万左右。相关机构统计数据也证实了这种现象的存在，上海二手房指数办公室公布的数据显示，2014年8月，上海二手房指数为2919点，比7月下降21点，环比下跌0.71%，跌幅环比扩大0.18个百分点，二手房指数跌幅连续两个月扩大。

在上海新兴城区，二手房价格回落现象更为明显。有业内人士指出，新型城区内一手房降价跑量，销售力度大，分流了一定客源，因此导致买卖双方开始博弈降价空间，急售的二手房个案议价甚至达15%。

房价的回落，已经成为全国性现象。根据上海易居房地产研究院针对全国288个城市房价走势跟踪监测发现，房地产价格下滑不仅在深度有进一步加深，而且在广度上也出现了扩大的趋势，8月份一手房价格指数下滑的城市达到153个，相比7月份又增加了5个。

面对这样的市场状况，购房者是否可以出手买房？在“买涨不买跌”心理作用下，大多数购房者可能会选择观望。但记者发现，当前市场虽然处于下滑过程中，但经历长达半年多调整之后，已经完成“筑底”过程，加之会有更多房企出于完成全年目标考虑，会采取以价换量策略，因为这会导致未来市场交易活跃程度会明显提高。在这种情况下，其实意味着购房时机已经到来。

不管是买新房，还是买二手房，购房者都可以大胆“侃价”。对于二手房而言，现阶段挂牌价与实际成交价之间存在一定的议价空间，而这也往往是卖家有意为之，设定一个较高的价位，然后等待买家还价，你来我往直至双方都能接受的价格水平，所以购房者应该主动还价。而对于新房来说，虽然售楼处号称已经降价，但实际上对于有诚意的买家来说，还是有机会获得优惠。当然，这需要购房者讲究侃价时机和技巧。

不过需要注意的是，在楼盘让利促销面前，购房者不能失去理性而冲动消费。虽然房价震荡下行，有些价位已经回落，但整体仍然偏高，所以购房者还是应该坚持理性消费理念，不能因为买房而影响自己的生活质量，甚至债台高筑。