淡市下的热点区域：亚奥改善需求强烈

上周末(9月13日-14日)，北京楼市再现日光盘，并以超四千套的新房供应量预示了“金九”的正式到来。

据了解，上周末共有7个项目入市，除通州万达广场以低价入市换来日光后，亚奥区域某项目也在开盘当天售罄。

实际上，这也并非亚奥区域唯一热销的项目,上半年北京楼市的销冠也同样出亚奥区域。从亚奥区域目前在售的各项目来看，可以发现，由于区域成熟度颇高、供应接近尾声，各项目销售情况均领先于整体市场。而经过十余年发展，该区域对高品质改善型需求就格外强烈。

在这样的背景下，以亚奥·金茂悦为代表的各方面均好的改善型项目，在北京市场整体冷淡的情况下就体现出了绝对的优势。

供应稀缺亚奥热点频出

从今年2季度开始，北京楼市就陷入了新一轮的波动之中，房山、通州、大兴等此前的热点区域，因以刚需产品为主，受到自住型商品房冲击，明显陷入观望。相反的是，望京、亚奥等板块，因区域发展成熟，配套齐备，供应稀缺，同时面临强烈的改善需求，走出独立的行情。

根据中原地产提供数据显示，2013年1季度，亚奥区域成交均价仅为30294元/平方米，到今年2季度，各项目综合成交均价已经达到了46384元/平方米；其中，2014年2季度成交均价比1季度成交均价上涨了4300元/平方米左右;目前，区域内品质型改善项目在售均价已经逼近55000元/平方米，而这距离2008年润泽悦溪近万元入市的均价，已经高出四倍，涨幅速度领先于北京整体市场。

与价格领涨相伴的是，上半年亚奥区域各项目去化速度也都非常惊人。其中，亚奥·金茂悦以四开四磬一直引领区域市场。前不久，该项目收官之作7号楼王开盘，一小时劲销3亿，在淡市之下再次引领改善市场，引爆区域热点。

区域改善型需求强烈

下半年开始，从北五环华润万橡府入市日光后，北京诸多改善型产品就频频“逆市”突围。

业内分析认为，中国房地产行业市场化至今20年左右，人们对住房的改善型需求陆续增多也愈发强烈和挑剔。而亚奥区域借亚运和奥运两大盛世契机，在近十年来，得到了飞速的发展，早已成为北京富人和中产阶级聚集的重点区域。

显而易见的是，当前，这些亚奥区域的老业主，有着强烈的改善需求，对区域有一定的认可能力，具备较强的支付能力，所以该区域高品质终极改善型产品就有着先天 的优势。

但从另一个角度来看，追溯这两年的土地供应，亚奥区域土地供应在逐步减少，区域内可供开发的住宅用地几乎没有。在区域内后续供应明显稀缺的情况下，亚奥·金茂悦等在售的终极改善型产品，就面临着供不应求的市场局面。

项目差异现绝对优势

从当前亚奥区域的住宅供应来看，以首次改善型产品居多，终极改善型产品仅有亚奥·金茂悦和亚奥万和四季等几个项目。在市场需求强烈，同类产品供应稀缺的情况下，亚奥·金茂悦等项目的逆市热销就显得情有可原。

对于有购房经验的改善型客群来说，他们更善于从项目的差异中寻找产品的优势，从中选择各方面均好的项目。

作为方兴地产金茂“悦”系的开山之作，亚奥·金茂悦在建造之初就以全家庭健康宜居生活为出发点，秉承金茂品牌用心建造的品牌责任，力图打造最好的产品。当前在售的是五期180平米左右的精装改善四居的产品，其不仅在户型设计上满足全家庭所有成员所需，并配建二级甲等医院，除此之外，方兴地产还引入了9年一贯的景山学校，解决了终极改善家庭，上有老下有小又追求生活品质和舒适度的要求。

业内分析认为，从亚奥·金茂悦、亚奥万和四季等当前热销项目的趋势可以看出，改善型产品依然延续着上半年的热销行情，占据市场主导位置。即便是在观望情绪浓厚的市场环境下，各方面均好的项目依然能引来众多购房人的追捧，也在一定程度上说明房地产市场已经逐渐回归理性，行业即将告别野蛮生长的时期。

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