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一线城市商业地产竞争激烈购物中心转战二三四线

https://www.biud.com.cn 2014年09月18日08:26 家居装修知识网

商业地产一线城市受阻，二三四线城市却如雨后春笋般发展，据不完全统计，8月间有超过3间购物中心亮相江门、佛山、东莞、增城等地，业内人士分析，购物中心入驻二三四线城市虽坐拥租金、人力低及竞争相对较小等优势，但受限于项目招商及周边消费力，市场需时培育。

购物中心频亮相二三线城市

新快报记者查阅公开资料显示，今年5月份以来，东莞、佛山等非一线城市中试营业和正式开业的购物中心有8间，仅5月份，就有佛山南海怡丰城、增城万达广场、珠海华发商都以及南沙金基城4个项目开业或试业，8月和9月江门汇悦城、佛山南海万达、东莞南城世贸城、东莞东城万达广场等开业。

开发商们似约好般将购物中心开到非一线城市去，有业内人士认为，一线城市租金与人力成本攀升厉害，开新购物中心成本较高，而二三四线城市市场潜力有待挖掘。

佛山南海怡丰城开业当日吸引客流8万人次，营业额超300万元；增城万达广场开业三天客流量达近60万人次，开业单日销售额1145万元；东莞东城万达广场开业当天客流量达30万人次，开业三天销售额达5000万元。无疑这些极具冲击力的数字会吸引更多开发商将目光集中到非一线城市，据悉，梅州“客都汇”预计今年10月开业，11月底江门万达也将开业，梅州东汇城预计明年5月开业，二三四线城市的购物中心大发展才刚刚拉开序幕。

发展成本低同样有隐忧

同期相比，广州等一线城市的不少购物中心日子却没那么好过，据不完全统计，至2013年底，广州市区内已建或在建的购物中心有30多个，一条天河路就有10多间购物中心并驾齐驱，新购物中心很难与成熟的购物中心竞争，不少商场出现空置率高的问题。仲量联行数据披露，2014年第一季度，广州市零售物业租赁市场空置率达5个百分点，较去年同期上涨1.8个百分点。

世纪商联执行董事罗志杰认为，一线城市商业地产密度大，趋于饱和，导致商业资源的剧烈竞争，所以不少开发商将目光转移到竞争相对更小、租金、人力成本更低的二三线城市，寻求新发展机会。

但二三线城市也并非就可以提供良好的机遇，RET睿意德中国商业地产研究中心的最新调查显示，中国二线城市第二季度的空置率继续走高，达14.9%的历史峰值，空置大幅上涨，出现供需失衡的局面。

以佛山为首的二线城市面临同样问题，据戴德梁行的研究报告显示，2013年佛山在建和将建的以购物中心业态为主的城市综合体超过40个，同样出现租金上涨疲软、空置比例增多、经营档次走低等问题。

富港集团旗下东汇城选择二三四线城市发展，近年来先后开发经营了三水广场、增城东汇城、开平东汇城等项目，目前在建的梅州东汇城将于2015年5月正式开业，江门东汇城及茂名东汇城也将于近期动工。

9月，富港集团旗下开平东汇城引进四大行业核心商家，包括广百新大新百货、国美电器、广州市享美事餐饮管理有限公司、新诺博尔国际酒店管理有限公司(下简称新诺博尔)等四大龙头商家正式进驻。集团总裁陈光明表示，二三四线城市开购物中心是因其具备前期成本低投入、市场竞争相对较小、消费需求潜力大等优势，“一线城市拿地费用投入较大，二三线城市我们首先看中的是购物中心的市场份额较小。”

以开平为例，开平东汇城定位一站式大型购物平台，涵盖超市、百货、服装、餐饮等多项业态，目前招商率达85%，“就体量而言，在8到10年内我们是最大购物中心。”

广东流通商会执行会长黄文杰向新快报记者表示，目前商业地产的发展趋势是由一二线城市向三四线城市发展。“一二线城市经多年发展，已现购物中心供过于求的状况，而三四线城市购物中心才刚起步，有较大发展空间。” 他还提到，二三四线城市除要研究政府规划、配合城市发展而选址外，还要研究项目周边人口规模和交通通达性。

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广百百货双品牌拓展三四线市场

富港集团旗下开平东汇城本月引进四大行业核心商家，包括广百股份旗下的新大新百货。2013年以来零售业增速持续放缓，广百百货选择逆市扩张，新快报记者就此采访广百股份CEO黄永志，他表示未来广百将坚持在一二线城市发展大型购物中心或综合百货，而新大新则定位为生活百货，主要在三四线城市发展。

新快报：广百和新大新未来走什么发展路线？

黄：广百和新大新两个品牌必须有不同定位，我们在一二线城市发展广百百货，将新大新定位为生活百货，在区域及三线四线城市发展。

新快报：有无考虑过增加奥特莱斯业态？

黄：现在很多百货公司都说要做奥特莱斯，但如果随便把一个品牌发展或转向奥特莱斯，我觉得比较仓促。不止广州，放眼全国，标榜做奥特莱斯的百货，其实跟商场那些打折区是一样的。广百会在适合开奥特莱斯的时候发展奥特莱斯，比如离开广州核心城区20公里左右的地方，如果交通定位好、发展潜力也不错，我们会发展跟国际上一样的奥特莱斯业态。