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建安、土地、营销三大因素决定房企定价策略

https://www.biud.com.cn 2014年09月18日08:36 家居装修知识网

对于工薪阶层来说，可能除了工资之外，最关心的也许就是房价的变动了，房子的问题也就顺理成章地成为人们茶余饭后的主要话题。每当月底拿到工资，有多少是要拿到银行还贷款的？攒了好久的工资，到头来却发现房价又涨了？工资永远赶不上房价的上涨？

也许你认为房价过高，不合理，但近几年也出现了“面粉高于面包”的情况。土地价格持续上涨，房企利润下滑，负债上涨，开发商正在逼近生存的“红线”。地产行业一夜暴富的神话逐渐褪去，但是购房者最关心的房价似乎并没有受到行业低迷的影响，价格一直上下波动。接下来就和记者一起了解开发商把买房子的钱都花在哪里了？开发商是怎么把房价计算出来的？又有哪些定价因素？

市场现状

昆明8月房价为今年最低依旧领跑西南

据悉，在相关机构发布的全国百城最新房价指数报告中显示，今年8月我国住宅平均价格为10771元/平方米，环比7月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。而8月昆明的楼盘房价则一改7月涨势，环比下跌1.77%，以8153元/平方米的均价，创下2013年以来单月最低房价纪录，同比每平方米下降420元，但仍为西南省会城市中最高，环比7月下降率也达到了1.77%。

据记者了解，昆明一手房房价由1月份的8568元/平方米降至8月的8153元/平方米，下降了415元。而相比房价最高的2月份8633元/平方米，房价下降了约480元。从昆明市房价分布上来看，8000-10000元/平方米的楼盘约占28%，4000-6000元/平方米的楼盘占比约为21%，6000-8000元以及10000元/平方米以上的楼盘均占20%，剩余10%为均价在4000元/平方米以下的楼盘。二手房价格方面，房价具有较大的波动，截至9月7日，二手房均价约为9181元/平米，环比上周上涨0.55%。但8月份仍出现今年以来二手房房价的最低价格，约为9079元/平米。

作为每年的销售旺季，“金九银十”已经拉开序幕。预计市场供应量会随房交会的到来率先大幅增加，也会为暂时冷淡的昆明楼市带来一些影响。一些参展房企将会推出特惠房及购房折扣优惠的利好消息，9月份可能会给购房者带来一些价格上的优惠，也为开发商带来好的销售。

收入

昆最低工资岗位年薪仅够买两平米住房

房价和工资一直都是大家最关注的两个数字，总会有人吐槽，工资再涨也赶不上房价涨速。如今，工资涨了，房价也降了，可还是买不起房。

从商务部8月份发布的官方数据来看，昆明市城乡居民上半年收入实现了两位数的增长。据了解，8月昆明市人力资源和社会保障局发布了昆明市2014年企业699个岗位(工种)的人力资源市场工资指导价位，最高年薪是图书馆学、情报学研究人员，年薪最高能达到近10万元，最低工资是铁路建筑工程技术人员，年薪大约为1.7万元，最高年薪和最低年薪之间相差近6倍。以目前公布的最低工资岗位，大约1.7万元的年薪来看，若按照昆明市8月的新房均价水平，8153元/平方米来购房，不算生活开支的情况下，每年仅够支付2平方米的房款。

据悉，上半年昆明市城镇常住居民人均可支配收入14673元，同比增长10.1%，高于全省平均水平1.1个百分点。农村常住居民人均可支配收入4729元，同比增长13.1%。数据显示，上半年昆明城镇常住居民人均可支配收入保持平稳增长的态势。其中上半年人均工资性收入7532.32元，同比增长9.8%。

工资上涨，对于购房也束手无策的昆明人来说，恰恰印证了市民对昆明的评价，三线城市一线物价。昆明独特的地理位置、旅游消费型城市定位拉高了物价，作为大家最关心的住房自然也就水涨船高，领跑西南区域房价。

定价

开发商自叹新盘入市定价难影响开发商定价的关键因素

就在购房者不断抱怨房价的时候，开发商也会告诉大家，房地产的黄金时代已经彻底的结束了，逐渐进入白银时代，未来可能面临更加艰难的挑战。房地产投资和销售速度都有所下滑，行业集中度则不断提高，地价已大幅上涨，成本大幅提高。除了全国性龙头开发商依然保持较快发展速度外，绝大部分开发商普遍都遇到了发展瓶颈。在此情况下，房企的开发成本就成了热议的话题。

因素1 建安成本

对于钢材、水泥等建材来说，也许你会认为与你毫无关系，但这恰恰是影响房屋价格的主要因素之一。房屋的开发成本离不开建安成本，并在总成本中占有相当大的比例，但很多人并不了解什么是建安成本。据记者了解，建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装的成本。

据悉，此前某统计局投资处曾专门对房子建安成本进行过测算，多层成本在800元左右，高层成本在1200元～1500元之间。据记者了解，房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带)，以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。

据业内人士介绍，建安成本是一个比较复杂的问题，装修配置的不同对建安成本的影响比较大。对于建安成本的计算首先要看产品的标准如何。其次是楼房外立面采用何种材料，以及对瓷砖、幕墙、幕墙窗、铝板等装修材料的选择都有不同的标准。此外还包括室外工程，例如项目的园林绿化、道路、围墙等，同时也涉及到电梯配比、中央空调、火灾报警系统等设施的投入。但建安成本是房价中相对稳定的部分，以北京为例，建安成本费用约占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%，建安工程费平均约为普通住宅期房预售成交均价的15.71%。目前，随着物价水平的整体上涨，建安成本也在大幅提升。

因素2 土地成本

在房地产企业开发项目时，公众能看到的可能就只有土地成本。都说羊毛出在羊身上，可能这句话用在房地产项目开发上也同样适用。据悉，土地成本包括土地使用权取得费及土地开发费、税费等多方面的构成。

据此前显示，北京房地产项目地价最高占房价比例为51.36%，最低14.33%。而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48%，也就是说，老百姓购房款的30%多，系政府土地使用权出让金，这也侧面反映了房地产价格畸高的问题所在。对于房地产企业来说，土地价格不光是影响购房者的房价，同时也影响着项目整体的成本，价格是否在其接受范围内，不仅关系着购房者的心理预期，也关系着其利润。据记者了解，今年昆明土地市场就因地块开价过高，多次出现“面粉赶上面包价”而流拍。

8月4日，昆明市土地和矿权交易网站信息显示，对两宗位于昆明市官渡区关上街道办事处，地块面积分别为9378.16平方米和39718.24平方米的土地进行拍卖。两宗地块约73.6亩，交易总起价为99467.91万元，平均土地单价为1350万/亩。其中KCGD2014-5-A1土地单价为633万元/亩，楼面地价约3798元/平方米。KCGD2014-5-A2土地单价约为1520万元/亩，楼面地价为3800元/平方米。从土地单价来看，这次拍卖的土地将创下2014年以来昆明的当地土地单价纪录。

因素3 营销成本

眼下的昆明楼市已经是降声一片，在库存量大的情况下，众多房企纷纷绞尽脑汁寻找新的营销方式来吸引购房者。而对于房企来说，营销具有许多不确定的因素，在其影响下产生的利润也就很难计算。

据记者了解，营销成本不仅是大家熟知的推广费用，还包括仓储费用、运输费用、市场营销费用以及营销管理人员薪金等。随着“金九银十”的来袭，吸引眼球的活动自然也多了起来，房企花费的资金也越来越多。

有数据显示，2014年房地产业33家上市公司销售费用超过千万元，销售费用总额37.31亿元。其中，万科、招商地产(000024,股吧)等知名房企的销售费用超过亿元，销售费用总额就高达23.99亿元。在众多公司中，销售费用超过10亿元的，仅有万科能承担，销售费用为15.42亿元。