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“金九银十”新盘入市　改写京城各区域房价

https://www.biud.com.cn 2014年09月18日09:36 家居装修知识网

随着“金九银十”来临，“购房窗口期”的说法也开始走俏，各路专家学者纷纷强调买房时机来了，并预言楼市成交将稳步回升。而面对库存房节节攀升的现实，开发商们也开始抓住年前最后的冲量机会，同一个热点区域内楼盘的竞争逐渐升级。这种竞争带来了楼市的新现象：新盘首开一次次地突破价格新底线，老盘则在努力寻找降价的理由，推出差异性产品。

通州新盘比预期降5000元/平方米价格回到2012年

日前，通州朝北8080项目入市“日光”。与市场上多数日光盘一样，朝北8080的热销，业内人士还是归结于其定价策略。据了解，该项目入市价格18000元/平方米，这与同区域楼盘金地格林格林(楼盘资料业主论坛) 2012年年底首期入市时的价格持平。

通州个别项目价格看齐2012年

9月初，通州出现日光盘。据了解，位于朝阳北路延长线上的朝北8080开盘，两小时售罄三栋楼，成交金额4亿。

对此，业内人士表示，朝北8080的热销与该项目的定价策略不无关系。据了解，朝北8080项目开盘价格为18000元/平方米，户型面积涵盖了33-103平方米，最低总价为69万元/套。值得一提的是，朝北8080项目18000元/平方米的价格，与2012年年底同区域的金地格林格林住宅产品持平。

“这也可以看出，市场上虽然有一些项目在破冰热销，但都是依靠低价策略提升性价比而换来热销。”业内人士说。

事实上，在通州并非只有朝北8080以低价格预期入市。位于通州台湖板块的东亚新华地产，早在8月，便大幅调整旗下楼盘的价格，住宅产品降至18900元/平米，商住产品更是直降6000元/平方米，至14900元/平米。“这一价格调整几乎也是看齐2012年底，2013年的市场价格。”业内人士说。

在朝北8080、东亚印象台湖(楼盘资料业主论坛) 、东亚尚品台湖的示范下，上周开盘的通州万达广场(楼盘资料) 也做出了价格上的调整。据了解，上周通州万达推出200余套住宅，价格为27000元/平方米，受到了购房人的认可。据悉，该项目之前的开盘预期价格为32000元/平方米，而实际的开盘价格可以说是直降5000元/平方米。

通州价格普降但未全面跳水

事实上，通州目前在售的楼盘价格或开发商的价格预期都普遍下调。以通州在售多年的华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛) 为例，该项目目前报价23200元/平方米，相比年初26600元/平方米的价格，松动迹象明显。即使该项目部分楼栋报价仍旧在25000元/平方米左右，但是总房款也可享受立减30万元的优惠。

另外，合生滨江帝景虽然报价没有缩水，但是也在试图降低购房门槛，改精装为毛坯的房源价格为23800元/平方米，几乎与同区域的华业东方玫瑰再次回到同一水平线。

而2012年集中供地的台湖板块，包括首开万科公园里(楼盘资料)、泰禾一号街区、泰禾拾景园等项目价格虽未大幅跳水，但也都明显调低了价格预期，甚至比一期价格都有所下降。

比如，泰禾一号街区首期开盘价格约32000-33000元/平方米，今年开盘价格则徘徊在了30000元/平方米左右。

对此，通州某项目开发商表示，通州没有像以往楼市波动时首先价格跳水，主要是因为2012年至2013年通州的土地价格迅速高企导致成本卡着降不下来有关；再者，通州目前在售的楼盘数量也不比当年，而且，不少项目剩余货量也不算大，不降价是因为没有后续开发，没有太多资金需求。

“不过，朝北8080低价出货、通州万达低于预期5000元/平方米开盘，这将给通州楼盘搭金九银十旺季班车做出价格策略的榜样，促使更多的通州盘在价格上给出更多的调整空间。”业内人士说。

亚奥板块暂回4万元时代

9月13日，位于朝阳北五环顾家庄桥西北的楼盘远洋万和四季(楼盘资料) 开盘。推出200套房源在短短几个小时内被抢购一空。而此前不久，望京区域名盘招商臻园(楼盘资料) 120套房源也在开盘当天基本售罄，揽金10亿元人民币。除了地理位置、环境配套、户型均好等优势之外，这两个楼盘能在销售整体低迷的北京楼市中实现“日光”，还有一个最重要的原因：价格。两盘将亚奥板块刚刚冒头的“五万元时代”硬是活生生打回到“四万元原形”。

均价都是47000元两盘改写亚奥楼市新格局

远洋万和四季楼盘规模不大，共由六栋楼组成，户型为116平、120平、130平、140平、160平三居和220平、240平、246平四居，可以说能够满足不同人群的居住需求。在前期推广中，该楼盘给买房人的心理预期价位是50000元/平方米，而在开盘前几日公布实际价格为45000--47000之间，直接让许多尚在犹豫中的买房人毫不犹豫地出手。

北京远洋销售负责人徐海伦在接受北青报记者采访时说，本来50000元/平方米开盘也可以，但公司考虑到目前市场整体环境不好，观望情绪浓郁，50000元的均价会陷入与周边楼盘的激烈竞争当中，索性拿出200套房源低开，让一期业主享受到真正的实惠，接下来的房源视市场走向而定，总之，下一期卖到50000元以上是没有任何问题的。

与远洋万和四季高调开盘不同，半个月之前，一向低调的招商地产望京项目臻园推出的120套房源，选择在晚上7点30分开始认购，除了几套楼层一般的房源外，90%以上房源被订，10亿认购金收入囊中，选房一直持续至凌晨。臻园一直被认为是北京性价比最强的楼盘之一。每一期开盘都实现日光，此次开出的三期，只有175与215两种改善型房源，47000元/平方米的单价，800万元至1000万元就能落户望京对改善型人群来说无疑具有相当吸引力，

提到亚奥板块“破五万”必须提到亚奥金茂悦，两年前的10月份，31000元均价开盘并日光，之后连着推出两期均有较大程度涨幅，在前段时间推出的楼王系列均价直接达到55000元，从而提升了所有前期房

源二手市场报价达到50000元/平方米，可以说是亚奥区域“破五万元”的始作俑者。而此次臻园与万和四季的平价开盘，无疑使近期同区域开盘的项目有了比较的价格，4万元时代看来还可以维持一段时间。

4万元的价格能撑多久

去年年底，某调查机构发出了一份“亚奥板块未来的保值与升值空间的判断”的问卷，结果调查显示，近91%的投票者表示“绝对相信其地块价值”。足以证明该区域对于买房人群的吸引力。

据了解，目前亚奥板块在住宅市场已呈现出明显分化的新旧两大板块。旧板块在亚运村为中心的区域，基本都是以国企投资的老项目以及以欧陆经典、嘉铭桐城为代表的2000年左右的产品。而新板块则集中在奥林匹克森林公园周边，并且大多以景观豪宅的概念出现。目前，亚奥区域更面临着房源稀少、供不应求的局面，新入市的住宅产品正逐步走向高端化。现在该区域，仅有亚奥·金茂悦(楼盘资料业主论坛) 、亚奥万和四季、福熙大道等少量项目在售。

据福熙大道销售负责人张磊介绍，从整个亚奥区域在售项目看，均价都在50000元/平方米以上，特别是盘古大观均价115000元/平方米，紫御华府(楼盘资料) 均价81000元/平方米等价格出现时，对整个区域的房价都有明显影响。除此之外，多数项目都在50000元～60000元/平方米之间，这一价格已经达到甚至超过四环内的新房价格，对于项目集中五环外为主的区域而言，区域价格还是整体趋高。

那么，由招商臻园与亚奥万和四季重塑的4万元标杆作用能维持多久？招商臻园负责人向记者透露，三期开盘之后，未来还有九栋楼，涨到50000元/平方米问题不大，之所以选择平价开盘，只是特定时期特定的一批房源。该负责人表示，随着北京五环内项目供应的减少，居住项目会向五环外发展，对于老城区内需要改善的购房人，北五环是一个理想的选择，拥有着五大公园、六大高尔夫球场、2000万平米的城市绿肺、多商圈汇集、发达的交通系统等丰盛的国家资源配套，对于坚持置业品质与品位的购房者来说，具有极大吸引力。

区域竞争项目由友好变暗战

北京楼市的热点区域中，大部分的可售项目，在产品定位上都存在着相似性，要么一窝蜂地是刚需盘聚集，要么就全是大户型的改善楼盘，互相之间的客户群体也大都相同，彼此之间的竞争关系也就不难理解了。

但市场好的时候，同区域间楼盘的关系还是不错的。“尤其是2013年，在一些新兴的板块，区域价值还没有得到购房者认可，板块内的开发商甚至经常坐在一起开会，研究怎么共同引进学校资源，合作开发商业配套等问题。”一位资深业内人士回忆道。

但随着今年楼市坠入深谷，库存压力的逐渐增大，以及年底的销售压力来临，同区域的开发商变得不再“淡定”了，开始逐渐出现相互“拆台”的局面。

“您可以看到，这是我们两个项目的户型图对比，我们项目的厨房留出了双开门冰箱的位置，而对方只预留了单开门的位置；我们除了观景飘窗外，还有南向阳台，而对方没有；我们设有独立的洗衣房，而对方同样没有……”记者在北五环某项目探盘时，发现在项目样板间外，立起了一人多高的户型图对比，一边是该项目的户型，另一边则是竞争对手的类似户型，销售人员为了抢夺客户，会强调竞争对手的缺点，甚至恶意诋毁。

新盘“贴身肉搏”入市定价屡屡突破区域底线

如果说这还只是同区域项目之间的“暗战”，那么随着竞争的加剧，更多的新盘选择了“贴身肉搏”，尤其是一些首次开盘的项目，但凡热销的都是重塑了区域的价格底线。

上周，远洋亚奥·万和四季和通州万达广场均推出了两百多套房源，也都在数小时内被一抢而光。其中，亚奥万和四季项目位于改善型楼盘集中的来广营区域，蓄客初期，销售人员给出的参考价格是5.2万元/平方米，而周边的亚奥金茂悦项目，现房销售均价为53000元/平方米，老项目亚奥阳光小区的售价至少也在51000元/平方米以上，但实际开盘时，万和四季的折后均价只有4.7万元/平方米，相比之下，价格优势明显。在日光的同时，也顺利地将北五环沿线的价格底线拉到了五万元以下。

无独有偶，据记者了解，同样热销的通州万达广场预期价格为32000元/平方米，而此次开盘价格已经降为27000/平方米，单价每平方米降约5000元。而周边的绿城京杭广场(楼盘资料)均价则为29000元/平方米。

类似的低价冲击区域价格底线的项目越来越多。在亚豪机构统计的9、10月份可能入市的项目中，像大兴的70万元/套的北京密码等，也都有重新拉低所在区域价格的可能性。

“现在几乎每个区域的最低价楼盘都是最近开盘的那个，而这些最近低价开盘的项目又往往都是区域卖得最好的，区域的新价格体系总是被短时间内刷新，每周都可能会有轰动性的价格出现。”有业内人士称新开楼盘跑量是热点板块价格重塑的导火索。

老盘不愿坐以待毙差异化销售寻出路

新开楼盘在定价时，顾忌相对较少，不必担心老业主的闹事。而老盘再次开盘时，定价则成为一道难题，稍有不慎，就会万劫不复。

像高调降价的东亚·印象台湖(楼盘资料业主论坛) ，就招致了老业主的维权，业主甚至自制了维权MV，蹿红网络。前车之鉴，一些准备降价的开发商，不得不考虑会不会带来类似的麻烦。

不过，在巨大的销售压力面前，降价已经成为必然，只是降得形式各有不同，一些开发商为了在降价的同时，又能“稳住”老业主，转而低价推出和之前销售不同的产品。

像位于房山区的世茂维拉(楼盘资料)项目，之前主推的叠拼别墅部分，单套价格超过500万元，均价也在3万元以上，但在7月份却转而加推了价格更低的洋房部分，精装修交房的价格为19200元/平方米起。价格明显亲民了许多，也顺势获得热销。虽然开发商并不承认降价，毕竟面积和产品类型差异明显，但一位区域开发商的负责人则对此评价说，这是另一种“聪明”的降价，临时调整销售策略，靠差异化突围。

类似的差异化推盘还有很多，对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，“金九银十”的成交决定着今年房企销售任务的完成情况，而扭转战局的关键仍在于价格，对于产品同质化集中的区域，去化压力依旧很大，未来一段时间，出现价格调整的楼盘还将增加。

大兴“面包与面粉同价同售”

大兴区域作为北京楼市成交最活跃的区域之一，也没能逃脱新盘低价入市的命运。近期，大兴区核心的黄村板块再次放出纯新盘，获批的入市价格为35000元/平方米，但实际的入市价格仅为29000元/平方米，还附赠精装修。而这样的开盘价格在所在的黄村区域几乎创造了新的底价。据了解，目前黄村的二手次新房价格也高达2.7万元/平方米左右，而今年初恒大在黄村购得的土地价格就高达2.9万元/平方米。在新盘一再刷新区域底价后，也再现了面包与面粉同价同售的故事。

新盘降价揽客定价趋同地价

据记者了解，迫于竞争压力大，大多数即将入市的项目定价策略趋向谨慎，尤其是刚需盘集中的新城区域，像房山、大兴、通州等，很多即将开售的新盘价格都比预期售价一降再降。

像8月底开盘的大兴核心区黄村的纯新盘天同11号(楼盘资料) 就采取了调低预售价的姿态入市。据北青报记者了解，该项目在申请预售时获得政府批复的价格是35000元/平方米，而入市前销售人员释放的开盘价格也在3万元以上，但实际开盘当天，该项目的起价则为29000元/平方米，在政府批复价格的基础上足足下调了6000元/平方米。虽然项目开盘时只推出了30套房源，但都赠送4000元/平方米精装修，折算下来，其实际入市均价仅在25000元/平方米左右。

而由于黄村开发已经比较成熟，在售项目和二手次新房的价格都还处于高位，像目前在售的大兴黄村公元九里均价就高达40000元/平方米，而二手次新房如茉莉公馆、西斯莱公馆等项目的二手房价格也在27000元/平方米以上。

值得注意的是，今年4月，恒大大兴黄村镇地块楼面价都已经达到了29000元/平方米。而纯新盘的定价也仅仅为29000元/平方米起，几乎趋同于区域最高地价。

对此有业内人士认为，“当前市场竞争压力大，新盘更是要受老盘和自住房的双面夹击，放低身段，低价入市成了大部分新盘入市的不二法则。”

新老项目均低价入市

不仅仅是大兴黄村，北京楼市供应量大增的同时，选择直接低价入市的楼盘也进一步增加，据统计，上周入市的亚奥万和四季，8月份市场报价还在54000元/平方米，而在上周开盘均价为47000元/平方米，通州万达广场预售许可证的审批均价为32088元/平方米，而该项目以27000元/平方米的均价开盘。除了老项目降价促销，新盘也开始降低价格预期，以标齐区域价格底部的定价开盘入市。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，近几个月以来北京楼市成交持续低迷，众多房企面临巨大的去化压力，对于纯新盘来说，因为并没有前期价格做参照，为获得较高的销量，普遍根据市场情况来定价，大多采取低开高走的销售策略。

“当前房企冲量心情迫切，议价空间也很大，对于购房者而言，不失为一个好的入市时机。”业内人士指出，当前楼市虽然库存量在增加，但需求量也很庞大，总体的供需关系还是紧张的。

“北京的房价下行空间很小，目前楼市部分区域价格已筑底，随着一批低价开盘项目的入市，成交正在逐渐走出周期性波动。”伟业我爱我家副总裁胡景晖则预计，金九银十的新房市场成交将显著回升。

房山底价标杆降至两万元以内

不久前，房山区纯新盘五和万科长阳天地(楼盘资料)开盘，2小时内就售罄了116套房源，成为“金九月”第一个日光的房山项目，由于其推出的产品为4.2米高的LOFT，均价为20000元/平方米，在周边老项目住宅产品达2.5万元/平方米的背景下，明显具有更高的新性价比。此外，据亚豪机构统计显示，房山新入市项目的产品定价一路下滑，已经从2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。

房山再现“日光”项目

中秋节当天，位于房山区篱笆房站北侧的五和万科长阳天地开盘，当天2小时内便售罄了全部116套房源，成交金额1.2亿，这是继长阳半岛之后，万科在房山市场的又一个“日光”新盘，也是今年以来房山区域出现的首个日光盘。

“从8月份以来，市场上就不时传出日光、热销的消息，客观来说，确实有一些项目感受到市场的暖意”，亚豪机构市场总监郭毅指出，部分项目的热销是价格策略调整带来的成交反弹，“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”郭毅认为，“金九”开局这几个“日光”或热销楼盘，都属于和自住型商品房正面竞争的类型，也都更具性价比。

不限购或低总价、高品质感是这几个项目共同的特征。像五和万科长阳天地，以2万元/平方米的均价开盘，而主推的40-60平方米，4.2米层高的户型，完全可以做成双层的LOFT，而周边的在售住宅项目则很多都在均价2.5万元/平方米左右。因此，对于刚需、过渡型客户来说是一个很低的置业门槛。

房山新盘底价标杆降至两万元以内

数据统计也显示，房山新入市项目的产品定价正在一路下滑，从2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。区域包括首创、世界名园、首开等多个项目的报价要么已经下降或正在准备降价。业内人士表示，随着新房价格的走低，对刚需来说，8-9月份是入市置业的好机会。

像房山窦店的世界名园最新一期报价为13900元/平方米，而上次开盘均价15000元/平方米，每平方米降低了1100元；长阳首开熙悦·双子座报价19000元/平方米，而上次开盘均价21900元/平方米，也直降了2900元。从近期房山成交均价及开盘定价来看，房山也开始逐步沦陷，成为降价的主力区之一。房山区的新盘不断突破区域定价底线，已经将底价标杆降至每平方米两万元以内。

房企跳水抢市刚需迎抄底时机

据亚豪机构数据显示，北京目前已有16个自住型商品房陆续开始网上申购，累计供应超过两万套。

随着自住房陆续入市，进一步给在售的刚需盘造成了压力，眼看今年的销售旺季就剩九十两个月了，很多房企的项目开始参考自住房定价，纷纷尝试降价，叫板自住房，抢占刚需客群。

业内人士表示，受降价影响最大的还是郊区和大北京区域的刚需楼盘，这是由供需关系决定的，现在房企库存量太大，在市场不太好的前提下，必然有一部分率先降价。