【京津冀大预言】谁是京津冀最大赢家

《安家》通过实地走访、专家问答等方式，独家为欲要投资京津冀的人士遴选出最具潜力发展的区域。

北京作为京津冀最主要的核心城市，政府为缓解日益严重城市压力在产业发展上已经出现外移，这为其它两片地区带来巨大的机遇。而根据以往经验，在辐射强度上则呈现出以北京为原点逐层递减的效应，最先受惠的当属北京周边城市，也就是《安家》在去年率先提出的“北京大七环”的概念。

《安家》此次将聚焦环北京周边城市，我们将对区域发展前景、区域交通体系、区域产业情况、生态宜居环境等进行初步介绍，以期能为投资京津冀的人士提供指导意义的投资指南。

京津冀四大潜力区域

潜力区域之一：永清

永清位于河北中部，京、津、保三角地带中心，地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带，总面积776平方公里，人口38.8万，既是一个传统农业城市、新兴工业城市和生态旅游城市，还是京津地区最大的无公害蔬菜生产基地，域内建有北方最大的燃气工业区。

台湾新城开启永清新纪元

或许提到永清大家的脑海中首先闪现的是首都的蔬菜供应，更有人戏称永清是首都的“菜篮子”，而随着永清在经济发展上不断做出的努力，这一传统的观念正在被逐渐打破，取而代之的是永清台湾新城这个具有里程碑意义的北京第三代卫星城。

2014年当京津冀一体化上升为国家重大战略，台湾新城在经济发展、基础设施建设都得到了快速提升。在政策利好的条件与未来市场潜力的驱动下，永清台湾城进入了发展的快速阶段，众多企业商家纷纷入驻于此。

其中最引人注目的当属北京大红门八大主力市场入驻，包括：北京京温服装批发市场、北京市大红门纺织批发市场、北京永外连发窗帘城……八大服装城拥有9000多个商铺，就业人员将高达3.5万余人。

台湾新城的热度持续发酵，让永清成为关注的焦点，业内人士表示，在大红门确定搬迁的利好下，很多置业者嗅到了商机。“如果服装产业迁入，形成产业集群效应，未来可能有十万人南迁，永清的置业需求无疑会暴增。”我爱我家胡景辉分析称。

来自新机场的福音

近几年得益于两轮城南行动计划的推进，北京南城近年来发展强劲。作为城南发展的头等大事，计划投资840亿元的首都第二机场建设终于进入了实质性阶段。而依托首都第二机场规划的北京新航城也将与之同步建设，新航城规划面积高达300平方公里，与北京四环所圈起的面积相当，主要发展航空运输产业、航空物流业、临空高新技术产业、商务会展业及休闲旅游业等。

“这一项目应该成为引领京津冀地区区域经济增长的引擎之一。”中国民航大学交通研究所所长欧阳杰表示。据记者了解，首都第二机场航站楼主要位于大兴礼贤镇、榆垡镇，飞机跑道则将延伸至河北廊坊。作为河北首批优化发展的主体功能区、廊坊城市发展重心“三大点”之一、距离首都第二机场仅15公里的廊坊永清，被纳入新航城版图所辖“五城六镇”队列，真正实现“同城大北京”。

交通路网日益完善

随着一条条高标准道路的高密度竣工通车，永清交通区位优势日益凸显。目前，全县通车总里程达到972.5公里，路网密度1.2公里/平方公里，县内公路以廊沧高速、京台高速为主骨架，基本形成五纵三横、乡村公路纵横交错的路网格局。总投资20亿元的京台高速公路非控制性工程征地拆迁工作已接近尾声，工程建设正全力推进。

京台高速境内全长28.74公里，两处出口，辐射永清80%的乡镇园区。京台高速竣工通车后将直达北京南三环的刘家窑桥，进京时间缩短至30分钟，永清将实现与北京同城一体化发展，一跃成为京津周边最火的投资热土。

开发商挥师南下

在台湾新城、第二机场、交通利好等诸多因素下，永清的发展迎来前所未有的多重机遇，中国房地产学会副会长陈国强表示，随着“半小时经济圈”的形成，永清将很快进入价值井喷期。开发商嗅到其中的巨大商机纷纷“挥师南下”。

永清的房地产由此从原来名不见经传的县级房地产市场蜕变为大北京市场，辐射范围日渐扩大，据记者不完全统计，目前永清在售和待售的项目约23个，其中不乏像国瑞地产这样的品牌房企。

购买永清某楼盘的张先生感慨道：“之前并不算太看好此处楼盘，首先是其所处位置较为偏远，周边的配套设施匮乏，但是随着永清的诸多利好，开发商的不断进入，这片区域已经一改从前，商业配套正在逐步完善。”

“京津冀一体化提出来后，包括首都第二机场选址在大兴，永清又处在京津冀一体化的重要核心位置，而且受第二机场的空港辐射带下，所以永清的地源优势和区域优势得到了凸显。”金地房地产开发有限公司营销总监于越说道。

记者观察，永清虽然比起其他新兴楼市市场起步较晚，但占据天时、地利、人和的永清楼市，在近几年依托国家战略部署内外兼修，孕发出更宽广的市场空间。从目前政策来看大导向是加速发展环北京区域，作为大北京战略经济圈的轴心地带的永清，未来发展的预期也坚定了购房者信心。

潜力区域之二：固安

固安县隶属河北省廊坊市，地处首都地区“一轴三带”京津发展轴的轴心区，是河北省实施“一线两厢”战略的“一线”前沿地带，也是廊坊未来城市建设“大三点”组团的重要支点。幅员面积696平方公里，人口40万。

产业驱动城市发展

近年来，环渤海经济区群雄并起，河北省廊坊市的昔日小城固安，最近十年，亦崛起为北京的卫星城，而作为固安经济发展的发动机，固安工业园区更被评为“中国最具投资潜力开发区”。

据了解素有“京南第一城”的固安发挥自身优势，在09年确立了“京南卫星城”的发展定位，政府着力打造“产业之区、休闲之地、空港之都、宜居之城”的发展计划，全力实现与北京城南的一体发展、无缝对接。目前，固安工业园区已初步形成了电子信息、汽车零部件、高端装备制造等三大主导产业，吸引了京东方、东方信联、航天振邦等企业。记者在固安工业园区官网中看到，2012年固安工业园区实现地区生产总值75.5亿元，同比增长46%，占县域经济比重提高到了81.2%。

八纵五横交通网路

完善的交通是一座城市发展的动脉，固安政府也深刻的意识到此中联系。2013年，固安县统筹规划了“八横五纵”的交通网络，真正形成“东出西联，南北贯通，四通八达，城乡一体”县域交通大格局。同时，把交通作为经济发展的“硬环境”，积极推进与京津的同城对接，承接京津经济辐射。

截至目前，固安基本形成了以高速公路、国省干线为主骨架、县乡公路为纽带、村级公路为联线的科学高效的路网格局。全县公路总里程达1034.65公里，其中高速公路2条，总里程达70余公里。

固安楼市沿新机场轨迹崛起

京津冀一体化背景中，固安实体产业城的崛起以及新机场建设的开启，不仅购房者青睐固安，众多品牌房企也纷纷进驻，华夏幸福、K2等知名房企早已在固安新机场辐射的区域内拿地，固安楼市蕴藏着发展潜力。值得注意的是，固安房地产市场已经提前好几年消费了这些利好，在今年3月份，房价曾经一度破万，但随着北京市场遇冷，目前区域内的房价也正在理性回调。

潜力区域之三：涿州

涿州市位于北京市西南部，河北省中部，地处京、津、保三角地带，被誉为首都的“南大门”,因其独特的区位，清乾隆皇帝曾御笔亲题“日边冲要无双地，天下繁难第一州”。东西横距36.5千米，南北纵距25.5千米，总面积742.5平方公里。

规划发展点燃楼市

近两年涿州楼市一直备受关注，在政府土地集中供应的背景中，涿州楼市也在迅速升温。先后吸引了众多品牌开发商，以万科、鸿坤为领军的房产商们纷纷落子涿州，在高铁的助力中，涿州正实现着地产跨越式发展，这里已经成为备受北京市场关注的价值洼地。

政策利好是涿州市场发展的基石，作为地处京津冀三角带的涿州在政经生态，产业重构，地区融合，相较以往已取得明显发展成为有力支撑点。而连接京津冀的枢纽高铁新城成为近两年的关注焦点。据了解，高铁新城位于涿州市东南部，紧邻京石高铁涿州东站，规划面积5.7平方公里，是河北省涿州市新兴产业示范区的首发项目。项目东衔京石客运专线、西沿京港澳高速。并且随着京石高铁的开通，使北京西站至涿州东站缩短至25分钟。同时，首都第二机场落址京南，距京涿高铁新城仅30公里。有业内人士评价，这将使涿州依靠国际航空枢纽的空港优势，带动起所辖地区的住房、商贸及公共设施等一系列建设。

刚需发力涿州

近几年，随着北京大七环的发展，刚需购房者的置业之路一直在从城区向郊区外延，由于北京逐渐被“豪宅化”项目所占据，刚需购房者的购房需求正在被“郊区化”。随着涿州楼市日益火爆，多家房企扎堆的景象，吸引了众多置业者纷至沓来。

涿州作为高铁站点城市和北京西南门户，使得刚需客群成为了该区域的主力客群。在记者走访涿州众多楼盘，观察销控板发现中小户型占据很大一部分，改善型的只占很少。由于购买能力有限，价格合理、面积适中，实用性高的产品成为了这类客群的首选。

记者走访鸿坤理想湾楼盘项目时看到，即使是工作日时间但是来此看房的消费者依然是络绎不绝，有的围绕在置业顾问的身边咨询楼盘情况，有的驻足在沙盘旁考察楼盘项目规划。

尽管近两年涿州显示出惊人潜力，但也有业界对涿州的发展表示质疑。亚豪机构市场总监郭毅表示，与环首都其他区域相比，涿州距离北京较远，目前区域内没有优势产业支撑，尽管有一些品牌开发商进驻，但未来发展仍有待观察。

潜力区域之四：香河

香河地处华北平原北部，隶属河北省廊坊市，四面与京津接壤，素有“京畿明珠”之美誉。全县幅员458平方公里，总人口34万人，综合经济实力位居廊坊市前三甲、河北省第十二强，是首都经济圈乃至环渤海经济圈中最具活力和发展潜力的板块。

轨道交通引人青睐

受京津冀一体化概念的利好催发，环北京城市在发展上都持续受惠。香河作为节点性区域也因此成为潜力城市，河北省打造京津新战略突破口的重要引爆点、津冀协同发展的示范和样板，占据了枢纽要道位置和区位上的天然优势。

随着香河政府明确了“中国家具之都、现代产业高地、休闲商务新城、生态宜居家园”的产业定位和城市定位。香河的交通与区域产业发展、商业配套、宜居环境等一起都步入了上行轨道，由此带动置业需求逐步升温。

香河某项目的置业经理人孟先生对记者表示：“京唐城际轨道将在香河设第一站，届时由北京到香河仅需15分钟。已启动建设的大外环密涿高速段将穿过香河并设三个出口，预计明年即可贯通。正是由于轨道交通的日益完善，如今这片区域也备受购房者与投资者的青睐。”

据记者了解，香河目前拥有京哈高速、103国道、大香线、通唐线、平香线等5条国省级交通干线。北京938、810路公交车由县城直达北京站。规划建设中的京唐城际高铁、密涿高速更将进一步把香河与北京的时间距离缩短至15分钟左右。

刚需与改善两级市场分化

在京津冀一体化及北京东扩的大发展趋势之下，香河区域迎来巨大发展机遇，各大品牌房企强势入驻，为香河带来新的活力。其中以万科、五矿、富力、绿地、万通等巨头为代表的开发商，均看好香河区域未来价值潜力，纷纷抢驻，为未来发展的城市新格局提供了强大保障。使香河成为环京入驻品牌房企最多的区域。

相较其他城市，香河拥有潮白河、北运河、引泃入潮河、青龙湾河四条主要河流水系，林木覆盖率达到40.3%。优质的生态资源促使开发商在产品打造上也形成了两种市场局面，一种是普通刚需产品，另外一种则是改善、养老度假型。据记者观察，品牌开发商为了形成差异化的市场竞争优势，这些开发商在设计理念、建筑团队，相较于以往的本土开发商有了更多的创新。如鸿坤地产在香河做的第一个宽叠花墅低密度产品，通过大面宽，使采光，舒适度有了很大的提升。再如，五矿万科城，北侧紧邻蒲驰河，南侧毗邻潮白河生态水域，规划联排别墅、小高层及高层公寓、风情商街等。

业内人士表示，随着北京楼市的发展外延，步入复合型的香河楼市，有效的承接了北京市主动外溢和被动外溢的两种客群，为购房者提供了更多的选择空间。

京津冀10大区域发展潜力价值榜

通过《安家》发布的《京津冀10大区域发展潜力价值榜》可以看出，作为京津冀一体化的核心区以及第二机场最强辐射区的永清台湾新城，在综合评分上超越曾经风光无限的燕郊，一跃成为最具发展潜力的区域。

《安家》认为，受众多利好因素影响，开发商们开始关注永清台湾新城，无论在开发热度上还是在投资潜力上都释放出强烈的增长信号。而位列第二名的燕郊，则是在近几年由于过度透支区域价值，从而在区域前景和投资潜力上受到影响，近段时间燕郊的项目也是频频传出降价的声音。

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