危机与洗牌：北京写字楼惊人低空置率背后

戴德梁行华北区写字楼部主管及董事王刚对《安家》记者表示，过去三年北京市的供应量是极低地，2011-2013年三年各级别办公楼加起来的总量不足130万，平均每年只有43万，这是北京写字楼持续低空置率的一个重要原因。

与此同时，在供应量极低的市场环境中，一些企业的发展需求，为北京写字楼提供了有力的支撑。“由于互联网、金融服务、媒体等不同行业业绩发展突出，因此对办公空间需求强劲，从而使写字楼依然处于低空置率。”高纬环球北京商业部负责人陆明锐对记者表示。

写字楼高端化时代

观察北京写字楼市场，从市场已交付和未来供应来看，如今的北京写字楼市场已经进入高端化时代。不久前，远洋国际中心二期正式交付使用，为市场带来5.6万平方米写字楼可租赁供给，从而令北京甲级写字楼可租赁存量增至940万平方米，仍系大陆区域最大的甲级写字楼市场。而在下半年，预计将有六个项目交付使用，为市场新增42.8万平方米的供给，位于CBD、中关村和金融街等核心商务区，将为市场带来23万平方米的项目供应。

从项目产品来看，这些写字楼走的皆是“5A级、甲级、生态”等高端化路线。以昆泰嘉瑞中心为例，在项目建立之初，产品就以大望京公园为依托，打造“公园商务”的5A级高端写字楼。再如远洋国际中心二期，产品为国际甲级写字楼，34.86%绿化率，万余平米绿化覆盖，运用多种高科技产品及超前设备配置，如冰蓄冷技术中央空调。

记者观察，北京写字楼的高端化，使开发商在项目的软件、硬件的配套上下更多的功夫。占据软硬件配套优势或者区域优势后，成为一个区域或者是一个城市的地标性建筑的可能性就很大。高度及品质的拔高也往往意味着对入驻企业级别的挑剔，写字楼的租金收益也就会有对应要求。

写字楼市场危机显现

在北京写字楼持续保持低空置率和高端化的环境中。近年来，企业租户选址边缘化的趋势愈加明显，包括世界500强在内的部分企业已经开始从核心商圈逐步迁到非核心商圈。高新技术制造巨头霍尼韦尔将其北京分公司从地处亮马河商圈的鹏润大厦搬迁至位于城市东北角的酒仙桥兆维工业园中。新的独栋办公楼建筑面积达15000平方米，聚集了北京所有员工在此办公。

业内专家表示，“企业选址边缘化主要源自于四个主要方面的考量，核心商圈租金过高是企业们选择向外搬迁的最主要诱因，同时也包括了企业未来面积扩张受制、行业部门选址优化的内在需求和员工幸福感需求提升等因素。”

可以看出，核心商圈过高的租金是企业选择向外迁移的主要因素，自金融危机时期以来企业在租金处于低谷时签下的租约已陆续到期。这段时期中国经济逐渐复苏，城市写字楼租金均有不同程度的回升，甚至有些区域已超越历史高位。一线城市写字楼市场租金自2009年的低谷时期以来，几年来不断攀升。据第一太平戴维斯报告显示，截止2014年第二季度，北京写字楼租金高达每平方米每月314.7元，其中需求活跃的CBD区域，租金环比上升1.4%，达到每平方米每月358.5元。

“高额的租金令人担忧的是，经营处于艰难状态或重整状态的企业，由于成本原因会决定搬到四环以外”，高纬环球北京商业部负责人陆明锐对记者表示。戴德梁行华北区写字楼部主管及董事王刚对记者也表示出同样的担忧，高租金和低空置率，使很多大型租户特别是制造业和电子信息产业不得已搬迁到了非核心区以便减少成本，或扩展业务，避免长期的成本压力。

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