换房群体搅热京二手房市场
延续前两月二手房成交回暖的势头，9月前两周北京二手房市场成交依旧保持平稳的态势。购房者观望心态的转变以及价格见底的预期，令部分改善型和刚需群体考虑再度入市。在这些购房者中，有相当一部分人都是计划卖旧买新的换房群体。成交平稳上涨、价格仍在探底，目前二手房市场底部特征逐渐显现，令蛰伏已久的换房群体看到了希望。对于换房大军来说，市场回暖意味着手里的房子能尽早出手。而目前市场整体价格仍在低位徘徊，对于换房人来说，也可以从容选择性价比合适的住宅。
新增客源以换房群体为主
“最近来看房的客户确实比之前多了。比如左安浦园最近挂出来的一套91平米的两居室，报价350万元，光是上周就有19组客户看房。”左安门附近一家中介门店的工作人员介绍，6、7月份的时候打电话给客户约他们来看房，很多人都会说最近市场不好，想要等等看。最近打电话给客户介绍优质房源，一部分客户明显比之前感兴趣。
该工作人员介绍，最近来看房的客户以换房群体为主，“左安浦园对口中学是北京市五十中学，所以不少客户想趁现在价格还没回涨的时候在这里安家，以便孩子将来上学。”
同样的情况也出现在海淀区上地区域。“8月份以来区域里的大两居和三居房源很受客户青睐，部分性价比高的房源在9月以来带看量明显增长。像上地东里一套108平米的三居，目前报价是500万元，单价折合46296元/平方米，远低于该小区55000元/平方米的成交均价。因此仅上周日就有16组客户前来看房。”上地东里附近一家中介门店置业顾问介绍。
根据某地产数据显示，7月以来，北京90平方米以上房源的客源需求占比从35.4%上升至37.3%。某地产市场研究部张旭介绍，在上半年市场不景气的背景下，换房群体已成为购房者群体中重要的组成部分。这类购房者一般比较挑剔，考虑更加全面，对交易的流程也比较了解，有的已经持币观望了一段时间。随着市场底部特征逐渐显现，换房人群增多，选择在这个时候加入换房大军的购房者都想在市场冷却之时，添最少的钱换一套自己中意的房子。
换房需求拉动市场成交
“某地产市场研究部张旭表示，在2011年调控后，受制于购房资格的限制，换房需求就逐渐增多。从近期市场的情况看，购房者中二手房换房群体人数正在增多。由于一个换房需求至少能够为市场带来两次成交，对市场成交量的上升也产生有积极作用。随着下半年来需求的逐渐复苏，一部分业主的房源顺利出售而成功换房，也在一定程度上带动成交量的上涨。”面对换房需求的增长，张旭分析。
“8月份区域里的成交量也在上涨，这种改善型的房源成交量占据了不小的比例。例如上地东里小区成交的7套房源中，有4套都是90平米以上的大两居或三居。”上述上地区域中介门店置业顾问介绍，不少客户就居住在附近，由于计划与父母同住、孩子就学等原因一直在寻找合适房源。由于之前市场形势不好，很多客户拿不准主意。但看到最近两个月来的市场形势也就决定出手了。
■案例
以小换大，想说爱你不容易
“这个月刚开始上班，看房的人突然多起来，真是出乎意料。”正在为换房奔波的程女士不无惊喜地表示。
程女士在海淀区学院路的一所高校从事行政工作，目前夫妻两人居住在五棵松附近的一套一居室里。从住在这套房子里开始，程女士的烦恼就开始了。
“这房子是2012年下半年楼市正火的时候买的，为了找到合适的房源，当时可是费了很大力气。但也许是因为太仓促，没有很好地考虑到交通问题，现在我每天上下班都很不方便。我先生在门头沟工作，每天开车往返都很拥堵。”程女士介绍，除了交通原因，一居室的有限空间阻隔了他们想和父母同住的计划，到了今年初，换房已经正式被提上日程。
但令程女士疑惑的是，他们的一居室自从4月份挂出，来看房的人就寥寥可数。“这附近一居室需求量本身就不大，再加上之前二手房市场不好，我们这套房子一直没出手，因此在昌平购买一套两居室的计划也被搁浅了。”程女士有些无奈。
最近看房人的增多，又让程女士看到了尽快换房的希望。“这个周末我们也打算去昌平看看有没有合适的房源。市场不好的时候换房太揪心，希望这次能够顺利。”
由远换近，逃不掉的学区房
年过不惑，冯先生再次为房子的事情头疼起来。而这一切则缘起于冯先生的儿子考上了市重点高中。
冯先生一家住在黄村附近的一套150平米的三居室里。因为平时只有冯先生、妻子和儿子一家三口，这么大的空间住得很惬意。虽然每天开车从黄村到办公地西直门需要一定时间，还要早出晚归躲避交通高峰，但对冯先生来说也可以接受。
直到今年8月，冯先生的儿子考上了位于海淀区的一所市重点高中后，冯先生就再次考虑其换房的事情。因为高中学业比较繁重，冯先生本计划在学校附近租套一居室，以便平时照顾儿子生活。但一打听该学校附近的一居室租金基本在4000元/平方米以上。
“这个租金水平，如果不想有过多负担，就得把黄村的三居租出去，一家人来挤一居室了。”反复思量之下，冯先生决定将黄村的房子出售，在儿子就读高中附近买一套两居室。
眼看着二手房正在逐步回暖，冯先生决定尽快出手，找到合适的房源。
■ 链接
配套资源成换房主因
记者采访了解到，目前市场上的换房需求，主要是以小换大为主，教育、交通、医疗资源等显示需求是换房的主因。
某地产市场研究中心根据2012年以来某交易的15000多条换房交易记录分析发现，在换房群体中，以小换大这种情况大概能占到换房总数的三分之二。因为首付和收入的限制，首次置业一般选择买一套小户型的房子过渡，随着收入和需求水平上升，以小换大换房就成为了这部分购房者的必然选择。
“当然，也有以大换小的情况出现。卖大买小的换房者有的是因为有学区、医疗或交通等方面的需求要从近郊区搬到城区，有的则是因为急需资金周转，需要卖房凑齐资金。这种情况约占换房购房者总数的三分之一。”张旭介绍。
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