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丁祖昱：土地市场冰火两重天

https://www.biud.com.cn 2014年09月19日08:21 家居装修知识网

先报两条通讯，9月16日，深圳9个月来第一次供地，预计成交总价超40亿，9月17日，重庆发布推地消息，月内共将出让120块土地，其中宅地块70宗，商办地块50宗，总面积达到7600亩，这两个新闻之间的对比也太强烈了。我们再看看这段时间的土地出让情况，上海多块宅地屡破纪录，在珠海华发以九成的溢价率刷新张江纪录之后，17日中骏置业以20.1亿元竞得宅地，又创造了周康纪录；时隔两月之后南京首次土地拍卖遇冷，出让的五幅地块中，四幅以底价成交；9月10日，时隔半年后杭州主城区宅地首度出让，溢价率较年初明显走低；再看17日下午的石家庄土地出让，五幅地块中更是有四幅地块流拍。由此可见，虽然金九成色不足，但土地市场却呈现冰火两重天，一线城市的土地更是成为了抢手货。

土地市场的冰火两重天正是反映房企对于各城市未来市场趋势的看法。今天看来，大家对于一二三线城市的未来趋势判断是完全不一样，实际上从这些城市土地消化周期来看，一线城市平均是1.05，二三线城市分别2.19和2.35，其中9个月断供的深圳土地消化周期仅仅是0.44，上海也只有1.29，因此房企在上海抢“地王”也没有负担。

再看二三线城市，今年市场压力特别大的宁波、杭州，其消化周期则分别达到了5.95和3.22，明显高于其他二线城市，三线城市中排名靠前的鄂尔多斯、大同，消化周期分为7.68和4.98，基本给出了“崩盘”的信号。土地消化周期高企，房企自然也是兴味索然。当然在二三线城市当中也有一些土地消化周期较短的，如今年市场相对较好的武汉、合肥。不过总体来看，二三线城市土地市场供大于求的情况还是比较明显的。

由此可见，土地供应才是决定市场未来趋势最重要的因素，土地整体供求平衡的城市，即使短期有波动，未来上行空间也可期待；但土地消化周期超过两年甚至三年以上的，这些市场基本不看好。土地指标对房企投资和销售都将起到重要的决策参考作用，该不该拿地，该以什么价格拿地，该不该抛盘，用什么价格抛盘，尽在土地中。冰火两重天，物以稀为贵，北上广深，好地尽可拿！