过半上市房企净利率低于10% 楼盘降价空间有多大
刚刚过去的中秋节小长假，地产“一哥”万科率先拉起降价大旗：重庆万科西城项目直降两三千元，以7500元/平方米的均价促销；北京房山区万科长阳天地以20000元/平方米左右的均价入市，低于预售价。业内人士判断，市场会因此掀起品牌降价的风潮。但对开发商来说，在目前过半上市房企净利率低于10%的背景下，他们究竟是怎么做到降房价的呢？
《每日经济新闻》旗下地产微信公众号“邦地产”有稿件透露，万科在温州和中梁置业合作的万科中梁金域中央因为车位配比未达销售员的承诺，以及景观造价仅比周边的安置房高出40元/平方米，远远低于四年前承诺的1300元/平方米，包括原来承诺使用的1~3层干挂石材被替换为涂料等一系列建材使用和最初承诺不符而被业主告上法庭。而上述项目正是万科在温州的一个降价项目。虽然万科方面否认曾有过上述承诺，但是温州市瓯海区工商局工作人员却引用开发商的话表示，楼盘模型没有按照实物比例，拉宽了楼距。(欲了解详情，请关注“邦地产”，并回复关键词“万科”)
开发商的降价还有没有空间？降价是否必然会造成质量方面的猫腻？《每日经济新闻》记者近期就此进行了调查。
成本
降成本方法有限开发商三条路“抠”利润
每经记者 区家彦 发自广州
兰德咨询整理202家上市房企的2014年半年报发现，有过半企业的净利率低于10%；而受到市场低迷影响，今年来主流房企纷纷掀起价格战，这也意味着这批项目在1~2年后结算时，将对房企利润率造成进一步拖累。
国际评级机构标准普尔日前发布报告指出，未来几年内开发商的销售及行政开支占合同销售的百分比可能会上升，利润率下降将考验开发商的耐力。如何在“降价不降质”的情况下维持利润率稳定，已经成为开发商需要共同面对的难题。
在兰德咨询总裁宋延庆看来，随着房地产行业走向成熟，土地、建安、税务等成本很难有挖掘的空间，降低融资成本、提高周转率是房企为数不多能降低成本、提高利润率的办法。
把握客户价值敏感点/
房地产项目的开发总成本包括开发成本和“三项费用”。其中，开发成本包括7项，分别是土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费和资本化财务费用(资金成本)；“三项费用”是营销费用、管理费用和财务费用。
“土地费用应该是占比最大的成本，但由于政府是土地市场唯一供应方，土地成本企业无法控制，唯一能做的是在拿地前尽可能做好利润测算，”家和集团副总裁张建勋告诉《每日经济新闻》记者，目前大多数企业都有一套拿地的利润测算模式，其中关键在于企业对地块所处区域未来三年的房价涨幅做好预测，很多企业之所以敢于拿地，恰恰是由于对区域房价涨幅的乐观预期，一旦预期无法兑现，这些项目很可能会面临利润率受损甚至亏本。
宋延庆则认为，在上述成本与费用中，大部分项目已经固化，比如说营销费用，市场低迷意味着企业间竞争愈加激烈，因此整个行业的营销费用占比未来还有上涨压力。此外，像建安工程费也非常透明，没有多少挖潜空间。如果企业一味压价，项目难以保证工程及部品质量，就很容易出现质量问题。
“当然，如果企业能做好前期客户需求调研，建安成本还是有一定的优化空间”，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，以针对改善性需求的中高端产品为例，企业如果能提前把握好客户的价值敏感点，在产品设计、选材等方面尽可能降低客户不需要的附加值成本，对于成本优化能带来积极作用。
降低融资成本/
房企最主要成本的是土地价格及融资成本，但在宋延庆看来，由于前者没有可做文章的空间，因此优化债务结构、降低融资成本成为越来越多房企的共识。
“近年来，很多国内房企之所以宁愿‘流血上市’也要挤进港股市场，看中的就是海外融资的低成本，”张建勋告诉《每日经济新闻》记者，目前内房股在香港通过银团贷款、债券等方式获取发展资金的成本普遍在10%以内，而在内地市场通过信托等方式获得流动资金的成本能高达20%，因此打通海外融资渠道为企业降低融资成本能带来巨大的作用。
以国内盈利能力最强的房企中海地产为例，2013年公司毛利率超过35%，比万科23.69%的毛利率高出11个百分点，而中海地产的长期资金借贷利率仅为4%左右，位于内地房企的最低水平，低廉的融资成本为公司维持高毛利提供了有力的保障。
“国内部分评级较高的龙头房企，海外融资成本甚至远低于国内银行的贷款利率，”欧阳捷表示，以万科为例，它在国内如果要申请一笔五年期以上的银行贷款，成本至少也要在6.55%的基准利率左右，但公司于去年3月首次发行的8亿美元5年期定息债券，年利率仅为2.75%，成本甚至低于内地一年期定期存款利息，两者之间的差距足以贡献可观的利润。
即便是评级较低的内房股，宋延庆也认为，其发行中期票据的成本约13%，比起国内的信托、房地产基金高达18%~20%的融资成本还是低不少。
对于部分早已在港交所上市的内房股而言，债务结构的优化也能降低企业融资成本。以新城控股为例，欧阳捷表示，公司在两年前通过发行美元债券替换前期的高息信托融资，上市房企如能把握住海外融资的窗口期“以新偿旧”，资金成本每次降低2%就能给毛利率带来1%的提升。
高周转提高回报/
除了降低融资成本，应对利润走低的法宝是提高周转速度。
宋延庆做过分析，房地产开发的资本投资回报率是利润率、周转率和杠杆率 (权益乘数)“三率”连乘的结果。但在当前市场形势下，行业平均利润率下滑的势头难以扭转，土地成本和资金成本“水涨船高”导致杠杆率也越来越低。因此，房企提高回报率最直接、最有效的着力点是提高周转率。
“要提高周转率，一方面企业要推行产品标准化、管理标准化、供方资源战略化，另一方面产品定位要迎合主流市场，”欧阳捷表示，在以往的观念里，大户型产品往往能提供更高的毛利率，但限购政策导致这类产品去化很慢，反而拖累回报率。而低总价的小户型由于门槛较低去化率很高，虽然其毛利率不高，但企业能通过资金回笼滚动开发提高回报率。
但欧阳捷提醒，提高周转率并不是一味地“以价换量”牺牲利润。比如说在一个区域内，企业应该通过前期客户调研确定哪些盘是追求周转、哪些盘是追求利润，在把握好推盘节奏的同时，通过这两类产品的动态组合，让整体利润率保持在稳定水平。
此外，宋延庆表示，类似项目股权合作、“小股操盘”等方式也有助于房企通过降低资本金投入、提高金融杠杆实现更高的净资产回报率。
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