观点：稳增长不可任由房地产失速下滑
深圳市房地产研究中心 李宇嘉
进入下半年后，限购和限贷政策宽松与房企大面积“以价换量”形成叠加，主要城市的楼市在7、8月份弱势企稳，但这并未减缓全国楼市加速下滑的态势。今年1-8月份，全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点，其中住宅销售面积下降10%。9月份前两周，主要城市并未延续8月份回升的势头，环比8月周均下降11.2%。其中一、二、三线城市同比分别降35.5%、15.3%和13.8%，环比8月周均分别下降20.8%、2.4%和16.4%。因此，预计9月份的全国楼市销售同比降幅会继续加大。
9月份楼市之所以未能延续7、8月份的企稳局面，一个原因是开发商“以价换量”的积极性在减弱，制约需求释放。事实上，一线城市住宅需求很大，但房价高是制约需求释放的主要原因。因此，二季度房企采取“以价换量”的策略时，市场成交开始企稳，特别是下半年“微刺激”转向“新常态”后，很多楼盘实质性降价，带动7、8月份主要城市的楼市企稳。但是，由于过去几年主要城市地价上升快于房价，融资成本很高，营销和人力成本也在上升，再加上货币政策全面宽松的呼声很高，政策不断“吹暖风”，销售量一旦有所回升，房企“以价换量”的积极性就开始减弱，期待过去救市政策重现。
另一方面，主要城市土地市场溢价率尽管已降至10%左右，但主城区土地供应近乎绝迹，供应主要分布于城市边缘，土地品质与2012年之前不可同日而语，而地方政府不愿意在土地价格上让利，新增土地开发成本在上升，开发毛利率前景不乐观。因此，在消化库存成为主题、市场前景不明朗的情况下，房企补充后续土地库存的动力不足，缩减拿地和新开工是当前房企“过冬”的不二选择，这也对推盘和消化待售商品房造成影响。
因此，我们看到，虽然去年同期基数较低，且棚户区改造开工强劲，但8月房地产新开工面积同比增速放缓至6.2%，住宅新开工面积降幅维持在两位数。拿地和新开工迅速放缓，导致1-8月份房地产开发投资增速比1-7月份回落0.5个百分点，回落幅度创今年新高，累计增速创2010年以来新低。8月当月房地产投资同比增速进一步跌至10%以下，为两年半以来的最低值。房地产活动疲弱抑制了建筑材料、汽车、家具及家电产品等的需求和生产，拖累制造业投资同比增速进一步放缓至11.3%，为近10年来的低点。进一步推理，8月工业增加值的同比增速放缓至6.9%，为2009年3月以来的最低值，与楼市下滑直接相关。
房地产一头连着生产和投资，一头连着消费。房地产下滑加速，一方面将恶化生产和投资，8月份与房地产密切相关的平板玻璃、水泥、粗钢、钢材产量增速都比7月回落不少，制造业投资、工业增加值增速下滑也与此相关；另一方面，房地产加速下滑将恶化消费。8月份，与房地产相关的消费全部下滑，家用电器和音像器材、家具、建筑及装潢材料同比增速分别为9.7%、13.3%、12.5%，分别比7月回落了2.9、3和2.4个百分点。
尽管就业数据比较稳定，但其变化具有滞后性。若房地产加速下滑，全社会生产、投资和消费也将会下滑，主要集中于第三产业的就业率下滑是必然的。因此，在继续保持货币政策定向宽松总基调不变的情况下，未来将致力于如何完善稳增长政策，特别是保持房地产这个超大体量的产业不至于出现失速式下滑。
因此，在稳增长框架中，未来房地产的地位将上升。8月份，尽管社会消费品零售总额同比名义增长11.9%，创2011年3月以来的最低水平，但主要受房地产的拖累。而食品饮料、药品、通讯器材、金银珠宝、互联网等领域的销售继续好转，这意味着消费者加杠杆的空间依旧很大。相比较上半年“微刺激”政府加杠杆而言，不管从效率还是风险考虑，下半年从居民加杠杆角度来出台政策的效果会更好。
因此，未来在住房消费领域的刺激政策会加码。一方面，目前60%的银行在首套房贷上仍坚持上浮5%-10%的利率政策，较高的按揭利率未来会趋于下降。另一方面，大城市被抑制的住房需求会继续释放，前期调整限购政策(主城区继续限购，但外围已经松绑)的城市可能将全面退出限购。此外，由于目前银行信贷和社会融资增速全面回落，房企融资渠道将进一步扩容。
未来管理层在楼市政策上的思路是，通过刺激销售，辅之以房企“以价换量”，有效促进去库存，缓建房企资金链紧张的状况，从而促进房企加速拿地和新开工，一方面稳定投资增速，另一方面为政府续建基建投资提供资金支持。若投资不至于出现下滑失速，就为“调结构”和“促改革”创造了空间。近期财税改革、户籍改革、科技创新、国有企业改革等试点或总体方案陆续出台，也就有了推进的空间。
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