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观点:稳增长不可任由房地产失速下滑

https://www.biud.com.cn 2014年09月19日09:47 家居装修知识网  

  深圳市房地产研究中心 李宇嘉

  进入下半年后,限购和限贷政策宽松与房企大面积“以价换量”形成叠加,主要城市的楼市在7、8月份弱势企稳,但这并未减缓全国楼市加速下滑的态势。今年1-8月份,全国商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点,其中住宅销售面积下降10%。9月份前两周,主要城市并未延续8月份回升的势头,环比8月周均下降11.2%。其中一、二、三线城市同比分别降35.5%、15.3%和13.8%,环比8月周均分别下降20.8%、2.4%和16.4%。因此,预计9月份的全国楼市销售同比降幅会继续加大。

  9月份楼市之所以未能延续7、8月份的企稳局面,一个原因是开发商“以价换量”的积极性在减弱,制约需求释放。事实上,一线城市住宅需求很大,但房价高是制约需求释放的主要原因。因此,二季度房企采取“以价换量”的策略时,市场成交开始企稳,特别是下半年“微刺激”转向“新常态”后,很多楼盘实质性降价,带动7、8月份主要城市的楼市企稳。但是,由于过去几年主要城市地价上升快于房价,融资成本很高,营销和人力成本也在上升,再加上货币政策全面宽松的呼声很高,政策不断“吹暖风”,销售量一旦有所回升,房企“以价换量”的积极性就开始减弱,期待过去救市政策重现。

  另一方面,主要城市土地市场溢价率尽管已降至10%左右,但主城区土地供应近乎绝迹,供应主要分布于城市边缘,土地品质与2012年之前不可同日而语,而地方政府不愿意在土地价格上让利,新增土地开发成本在上升,开发毛利率前景不乐观。因此,在消化库存成为主题、市场前景不明朗的情况下,房企补充后续土地库存的动力不足,缩减拿地和新开工是当前房企“过冬”的不二选择,这也对推盘和消化待售商品房造成影响。

  因此,我们看到,虽然去年同期基数较低,且棚户区改造开工强劲,但8月房地产新开工面积同比增速放缓至6.2%,住宅新开工面积降幅维持在两位数。拿地和新开工迅速放缓,导致1-8月份房地产开发投资增速比1-7月份回落0.5个百分点,回落幅度创今年新高,累计增速创2010年以来新低。8月当月房地产投资同比增速进一步跌至10%以下,为两年半以来的最低值。房地产活动疲弱抑制了建筑材料、汽车、家具及家电产品等的需求和生产,拖累制造业投资同比增速进一步放缓至11.3%,为近10年来的低点。进一步推理,8月工业增加值的同比增速放缓至6.9%,为2009年3月以来的最低值,与楼市下滑直接相关。

  房地产一头连着生产和投资,一头连着消费。房地产下滑加速,一方面将恶化生产和投资,8月份与房地产密切相关的平板玻璃、水泥、粗钢、钢材产量增速都比7月回落不少,制造业投资、工业增加值增速下滑也与此相关;另一方面,房地产加速下滑将恶化消费。8月份,与房地产相关的消费全部下滑,家用电器和音像器材、家具、建筑及装潢材料同比增速分别为9.7%、13.3%、12.5%,分别比7月回落了2.9、3和2.4个百分点。

  尽管就业数据比较稳定,但其变化具有滞后性。若房地产加速下滑,全社会生产、投资和消费也将会下滑,主要集中于第三产业的就业率下滑是必然的。因此,在继续保持货币政策定向宽松总基调不变的情况下,未来将致力于如何完善稳增长政策,特别是保持房地产这个超大体量的产业不至于出现失速式下滑。

  因此,在稳增长框架中,未来房地产的地位将上升。8月份,尽管社会消费品零售总额同比名义增长11.9%,创2011年3月以来的最低水平,但主要受房地产的拖累。而食品饮料、药品、通讯器材、金银珠宝、互联网等领域的销售继续好转,这意味着消费者加杠杆的空间依旧很大。相比较上半年“微刺激”政府加杠杆而言,不管从效率还是风险考虑,下半年从居民加杠杆角度来出台政策的效果会更好。

  因此,未来在住房消费领域的刺激政策会加码。一方面,目前60%的银行在首套房贷上仍坚持上浮5%-10%的利率政策,较高的按揭利率未来会趋于下降。另一方面,大城市被抑制的住房需求会继续释放,前期调整限购政策(主城区继续限购,但外围已经松绑)的城市可能将全面退出限购。此外,由于目前银行信贷和社会融资增速全面回落,房企融资渠道将进一步扩容。

  未来管理层在楼市政策上的思路是,通过刺激销售,辅之以房企“以价换量”,有效促进去库存,缓建房企资金链紧张的状况,从而促进房企加速拿地和新开工,一方面稳定投资增速,另一方面为政府续建基建投资提供资金支持。若投资不至于出现下滑失速,就为“调结构”和“促改革”创造了空间。近期财税改革、户籍改革、科技创新、国有企业改革等试点或总体方案陆续出台,也就有了推进的空间。

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