旧城改造进展缓慢 “症结”何在?
■一周楼评
近日,中山重大旧城改造项目——西区服务业综合改革试验区,已完成用地征收公告编制,并报市政府批准。与此同时,号称中山规模最大、涉及面最广的旧城改造工程——莲员路片区改造工程,也传出有了新进展。
回顾中山城市建设近二十余年的发展历程,大型的旧城改造项目并不少见。自1996年起,中山就已经对旧城区进行大刀阔斧的改造,改造项目包括岐江一河两岸、步行街第二期工程、重建人民大桥等。
配合这些旧城改造项目,中山还相继进行了多项拆迁改造工程与道路扩建工程,大幅改善了城区的人居环境。而在引入市场资金运作的背景下,部分旧城改造项目也取得了成功。比如当前依旧是中山最旺商圈的大信新都汇,就是最好的例子。
但令许多市民感到困惑的是,与当年中山风风火火的改造相比,如今的旧城改造项目不仅进展极为缓慢,且都属于“局部改造”。文章开头提及的两个项目,已经属于当前中山最大规模的旧城改造项目。
如今的中山城区,黄金地段的土地日益减少,开发商对旧城改造项目其实极为渴求。而对于旧城区的年轻一辈居民来说,旧城改造也是帮他们短期致富的直接途径。既然双方都有需求,为何今日的旧城改造速度不及当年?
据笔者了解,导致上述问题出现的原因众多。比如中山很早就对旧城改造有了总体部署:控制旧区建新区、建好新区改旧区。按照这一总体部署,旧城改造得轮着来,分批进行,还没轮到的片区自然无法进行。
又比如,利益协调难。越大的旧城改造项目,牵涉越多利益主体。由于不同利益主体诉求不同,单是与这些个体协商,都需要费上非常大的工夫。文中开头提及的两个项目,便是花费了数年时间在与个体协商上。
不过上述两个原因,其实都并非最大因素。假如参与的改造主体“财大气粗”,自然完全可以缩短协商速度。之所以令许多资本不敢贸然进入旧城改造项目,最大的拦路虎还是中山的“洼地效应”。
理由很简单,开发商参加旧社区或城中村改造,除了要支付拆迁补偿和安置成本外,还需要负责建设相关市政或商业配套。
有开发商跟笔者算了笔账,如果要在城区核心地段开展旧城改造,各项成本粗略算下来至少要去到6000—7000元/平方米。而洼地效应下的中山,目前城区许多标杆楼盘也只能卖到这一价格。况且旧城改造很难完全确定进度,假如某个环节进展不顺利,开发商极有可能会做赔本生意。
遵循这一思路可以看到,自1996年至今,中山的旧城改造实际上仍是政府充当了主导作用,引入商业化运作的成功案例少之又少。如今的西区服务业综合改革试验区建设与莲员路改造工程,同样也是政府唱主角。
但近年来,伴随着政府角色的逐步转变,城市建设的主体逐渐交由市场。而精明的资本预期不明,不敢“接棒”,故中山的旧城改造速度相比之前放缓,无法像周边城市一样快速推进。
但由资本引领的旧城改造浪潮,在中山却绝对可期。放眼未来数年,伴随着各种交通基建的加速建成,中山这片“洼地”将被不断“填平”。届时,资本将能看到巨大的市场,真正意义上的旧城改造大潮必将到来。
黄煜升
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