多地调整普通住宅标准背后：千方百计去库存
北京、深圳、沈阳等地通过调整普通住宅标准，对中小套型、中低价位普通住房给予了相应的政策优惠，以求合理引导住房建设与消费，在某种程度上都将有利于消化日益攀升的市场库存。
目前，北京市住房和城乡建设委员会给出了下半年北京楼市调控的基本思路：下一步，北京将按照分类调控的原则，以保证供应、稳定市场。具体措施为：适度放开高端商品房项目，加强税收征管，保持房价基本稳定，并适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。
同样，深圳市近日也专门开会讨论了当前的房地产形势，将普通住宅标准的调整作为房地产救市的储备方案。沈阳继2012年4月上调普通住宅价格标准后，近日也再次将这一标准上调。
当前，调整普通住宅标准成为各大城市楼市调控政策变化的重要特征之一。各地为何热衷于调整普通住宅标准？调整完之后对于市场会有哪些影响？尤其是对于北上广深这4个一线城市而言，当前楼市限购政策还没有办法实质性松动时，调整普通住宅标准对于一线城市而言意味着什么？
首先，对于北上广深等一线城市来讲，当限购政策还没有办法做出实质性松动或取消之时，调整普通住宅标准成为其变相刺激市场复苏与好转的工具。
回顾过去几轮市场发展周期，每当市场低谷期，地方政府都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升，本轮市场低迷期也不例外。目前为止，除了北上广深之外，大多数城市限购政策做了调整，这对于北上广深一线城市而言，当限购政策还没有办法做出实质性松动或取消之时，调整普通住宅标准等刺激力度不太大的政策成为其侧面促进市场复苏与好转的工具。
其次，实施差别化住房政策，通过普通住宅标准调整，对中小套型、中低价位普通住房给予税费优惠政策减免的支持，更多的群体可以享受到优惠政策，鼓励自住需求积极入市。
目前在各个地方住宅市场流通环节中，房屋能否被认定为普通住宅，将关系到契税、营业税等主要税费的缴纳。综合各个地方政府的规定，如果个人购买的房屋属于普通住房，将根据不同情况给予契税、营业税等主要税费减半或免征等优惠政策；个人出售普通住房且持有超过5年的，可免征营业税。
当前，福建、沈阳等省市普通住宅标准调整后，将有一部分房屋由原来的“非普”变为“普宅”，将对买卖双方都形成覆盖范围较大的税收减免，大大降低交易税费成本，对于加速中小套型、中低价位普通住房市场流通会起到积极意义，有利于楼市尤其是二手房市场的回暖。
再其次，随着房价逐年的上涨，有一部分楼盘因为价格的上涨被贴上了豪宅的标签。其实，按照全市范围内价格水平来看，不难看出这些项目是因为房价上涨而“被豪宅”的。此时，通过调整普通住宅标准，纠正“被豪宅”的项目，使“被豪宅”的项目逐渐回归为普通住宅的身份，仍然以普通住宅的角色进行市场交易。
最后，调整不同住宅标准，千方百计去库存。从各地调整普通住宅标准的背景来看，2014年以来房地产市场逐步走向低迷，楼市买卖双方继续观望，库存去化周期拉长成为各地普通住宅标准进行调整的主要原因。
当前，无论是已经出台政策的福建、沈阳，还是拟进行调整的一线城市，通过普通住宅标准的调整，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，合理引导住房建设与消费，在某种程度上都有将利于消化日益攀升的市场库存。
■张宏伟/文(作者系同策咨询市场研究总监)
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