长沙商业地产价格普遍上升 “平价”或只存记忆中
“金九”过半，长沙河西高校区“堕落街”变身“文化创意街”复出的消息牵动人心。“堕落街”曾经的辉煌背后，是“平价”、“便利”和“多样”；而在当下商业地产售价“坐火箭式”增长的境况中，以“平价”为标签的高校商业圈还能否存在？
潇湘晨报记者 戴丹 文洁 实习生 喜蕊 长沙报道
“28一份的香辣蟹还有吗？一块五的粉还有吗？5毛一杆的桌球还有吗？没有，没有你叫什么堕落街。”网友快刀浪子在“潇湘晨报晨地产”的微信上留言。
近日，一则长沙河西高校区配套商业街的招商信息牵动人心。经拆迁重建6年后，曾经声名远播的“堕落街”将以“文化创意街”的身份回归。
从湖大到师大之间，这两条总长度不到2000米的街道，曾经饭馆卡拉OK林立，承载了无数学子的青葱岁月，成为许多七零后八零后的共同记忆。
“基本上就是高校屌丝们的天堂。”一位不愿意透露姓名的前湖大学生说。密集的大学生们，为这条自发形成的商业街提供了最充裕的人流。
“麓山村为适应市场经济发展的需要，也建了100多个门面作为集体物业。到麓山村经商的数百名外地客人纷纷抢抓商机，使该村迅速成为大河西繁华的一条街，这里的门面甚至比黄兴南路步行街租金还贵。麓山村434名失地农民每人每月可领到400多元集体福利。”2008年的长沙报纸这样记录。
现在，街道已经“复出”，回忆却没能如料想般重现。“回归的不过就是开发商而已，堕落街……我们再也回不去了。”网友快刀浪子感慨。
高校经济
高校周边店铺租金上涨
许多人的记忆中，每个高校的周边总会有这样的“吃喝玩乐”一条街。一些风景优美的大学，如厦大周边，甚至还成为著名的旅游目的地。随着经济的发展、城市的升级和人们消费水平的提升，高校周边的街区配套也在不断升级中。
9月18日中午，韶山南路中南林业科技大学旁，经由开发商整体开发建设和包装的“橙子街”一派繁荣景象。各种快餐、小吃、服装、饰品店云集于此，“肯德基”也在此设点。
在橙子街当街做了近7年生意的“杨大姐酸萝卜”店主告诉记者，橙子街上所有的铺面早在2006年就已经销售出去了，现在有专门的物业公司负责收取水电费和保洁工作。当年的售价现在看起来已经相对便宜了，1万到2万左右1平米的价格，根据铺面的位置和大小有所不同。因此，目前商户的租金也不算太贵。“杨大姐”所租的当街门店只有8平方米，每个月的租金为2000元左右，折合到每平米的月租大约为250元每平方米。“如果太贵了，我们也会没钱赚。”
在相距50米的一家饰品店，老家在邵东的邓老板在门口打出了“门面转让”的标牌。“我是最早进来的商户，做了7年多了，但是今年的生意特别难做，没钱赚，所以决定回老家去休息一段时间。”邓老板说。他所租的铺面大约为50平米，月租从7年前的6000元每月涨到了7000元每月。这样算下来，这条街上门面的月租金7年约涨了16.7%。
此次“文化创意街”以“经营权出让”为主。“我们最关心的是，租金究竟是多少。”一位不愿意透露姓名的甜品店老板说。
现在开在岳麓山登高路的“帅哥烧饼”店当年就是在“堕落街”出的名。店主的父亲包叔叔接受记者采访时说，当年他们在堕落街开店租金收得最贵的时候，10平方米的小店月租大约为3000元，即月租约为300元每平米。后来在临近拆街的那两年，改成收摊位费，也就是800元每月的摊位。
现在，他们的店开在著名的麦当劳旁边，承接的客流有来自全国各地的游客，月租也涨了不少：12平米的小店年租为13.8万元，月租约为958元每平米。“如果我们的店再次搬回原来‘堕落街’的位置，只做学生的生意，以现在的品牌名气，年租也最多承受5万左右，否则赚不到钱。”包叔叔认真地算了一下账说。
另据调查，同为河西区域的天马公寓、后湖的餐饮和商业片区的租金目前大约为每月200多元每平米。
商业地产
投入大，回报率低，租金上涨很无奈
“如果按照通行商铺15年收回成本的规律来看，长沙2014年的商业地产回报率并不高。”湖南恒嘉地产顾问代理有限公司总经理易建国说。
在长沙市房产研究中心发布的2014长沙商业地产投资回报研究报告中，“通过对长沙52个商业地产样本调查发现，长沙商业地产的投资回收期多集中在16至25年之间”。
商业地产价格的快速飙涨，正在构成“快刀浪子”这样的网友们对于“堕落街归来”的怀疑。
曾经“堕落街”所在的位置，目前正在招商中的这条位于长沙桃子湖西侧、长达800多米的“文化创意街”，由12栋三层及以下的建筑以街区形式组成，总面积为20584平米，初步规划为“艺术文化区、生态休闲区、创意潮流区”。“由于前期投资费用巨大，所以租金可能不会太低。”一位业内人士说。
“对于正常经营户而言，文化创意街区的月租为每平方米200元比较合适。”易建国说。“这个地方的人群消费能力以大学生为主，同时带有一定旅游功能。实际上大学生消费能力是有限的。”
他同时认为，在当前传统商业模式受到冲击的格局下，商业地产回报率的降低已经成为一种必然趋势。“但在长沙商业地产价格普遍上升的格局中，业主方对于租金价格的预期上涨成为一种必然趋势。”
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