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马来西亚楼市投资“天堂”不复出海房企淡定面对

https://www.biud.com.cn 2014年09月22日08:01 家居装修知识网

中房网讯(记者杨瑾)马来西亚，这个国土面积仅33万平方公里的东南亚国家，近几年却成为中国房地产商们争相进驻的热土。

过去几年，马来西亚楼市处于高速发展时期，近几年国内房价上涨明显。据了解，吉隆坡3年前约合人民币25.2万元的房子如今售价达人民币77.8万元，房价在3年之内涨了3倍多。有媒体报道，从1990年至2013年，吉隆坡房价在这23年内增长了4.3倍，年均涨幅为6.55%。

但是从2013年底开始，马来西亚房地产市场的整体成交量都在下滑。特别是在马航事件之后，房地产行业更加乏力了。业内分析人士表示，目前马来西亚全国的房价，在经过一轮又一轮的投资潮之后，目前均价仍然维持在1.6万元每平方米左右。

多家房企出海马来西亚

地价与房价的低廉，以及政策的利好，让马来西亚一度成为国内房企争相进驻的热门国家。自去年碧桂园在马来西亚首个项目金海湾，项目开售仅一个月的时间里，首期推出的105亿元房源售罄之后，多个房企陆续进军马来西亚房地产市场。

2013年12月，富力地产以85亿的价格在马来西亚拿了六地块；2014年伊始，新华联以约3亿元购买了马来西亚依斯干达经济开发区的4.73万平方米；2月，雅居乐在马来西亚的合资公司，以4.3亿元的价格收购了一宗位于马来西亚首都吉隆坡的地块；随后，绿地集团就马来西亚柔佛州首府新山市两个项目计划斥资近200亿元人民币进行投资建设。

对于房企在马来西亚高涨的拿地热情，同策咨询研究部总监张宏伟解释，马来西亚没有限购、价格低廉、低贷款利率、医疗教育等公共配套完备，甚至可以从马来西亚直接办理到达第三国的签证等等有利的条件，吸引着国内房企和投资置业者的眼球。

业内相关人士也表示，马来西亚的房地产市场之所以出现如此火爆的现象，主要是因为当地土地成本低廉，房价相对低，比如吉隆坡市中心新住宅项目的均价约为每平方米3-4万元人民币。

除此之外，马来西亚政府颁布和实施的优惠政策也是吸引国内房企青睐的重要原因。自2002年以来，大马政府推出“第二家园”计划，2009年，这项计划进一步完善，陆续放宽了签证和国籍申请等政策。

由于房企在马来西亚市场的步步深入，大马楼市的发展也得到有力地推动。公开资料显示，马来西亚房地产2013全年增长5.6%，成为亚太地区增幅最强劲市场之一。

“马航失联”击落楼市？

正当国内房企如火如荼地拿地后不久，令国人震怒的“马航失联”事件发生，一时成为全球关注的焦点。在整个事件的过程中，马来西亚成为了国人质疑的地方，很多人开始对马来西亚的政治环境、经济稳定性等产生怀疑。

业内人士表示：“即便国人对马来西亚的质疑中也存在不理性的因素，但当人们对一国政府的信任感的消减乃至丧失，在一段时间内来自中国的投资、旅游等等方面都会备受冲击。”

业内人士认为，马航失联一定程度上削弱了国人置业投资热情，而多数内地房企在马来西亚项目的消费者中，中国人占比不容小觑。以金海湾为例，根据碧桂园提供的数据显示，项目业主群体中40%是本地客户、25%来自中国、35%来自新加坡等地。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，马航事件之后，房企对于大马的投资就显得不再那么乐观。由于马航事故频发，中国房企势必会重新考虑在大马楼市的投资节奏，或因为两次马航事件之后放缓在大马项目的投资、开发计划。

相关人士也认为，中国品牌房企进入马来西亚楼市之后，马来西亚房地产市场供应量猛增，显然，当地市场居民没有办法消化这么大体量的市场供应。又由于外需受马航两次失事事件影响而萎缩，马航楼市短期内可能会面临供大于求的市场难题。

北京房展会副秘书长郑向东则表示，马航事件对国人的影响暂未完全消除，对国人在马来西亚的投资置业还是有一定的影响，然而，房地产投资是一个长线投资，马航事件的影响将越来越小。

置业投资门槛上调

据了解，中国投资者可直接去马来西亚看房，绝大多数的购房者都是“在新加坡工作，在马来住居”的上班族。马来西亚的房价相比较于新加坡便宜了三分之二。另一方面，则是来自中国内地的投资客，这两部分人群构成了购房主力军。而影响购房者决策因素主要是房价、环境以及升值潜力等，马来西亚低房价以及良好的自然环境等因素都吸引着国内众多置业投资者。

随着越来越多的房企和投资者瞄准马来西亚房地产市场，马来政府也调整了相应了政策防止房价上涨过快，避免泡沫。

为保障本地人利益，马来西亚政府要求外国购房者只能购买约100万元人民币以上的房产。至于外国人在大马购房能否拥有永久地契，业内人士表示各个州的政策不一，有的是永久，有的为99年。

从今年5月1日开始，马来西亚政府将提高外国人在马的购屋最低门槛，从原来的50万林吉特提高至100万林吉特(约合人民币217万元)。

事实上，为了限制购房投机行为，马来西亚还对投资门槛做了收紧调整，此前允许海外够投资者购买房价的最低价也从100万人民币上调至200万人民币，而且3年内转售房产要按收益的30%缴纳增值税变成了5年，对希望快速周转的国内投资者这来说，持有房产越久并不是低风险的事。

据悉，马来西亚当地的消费税也将从2015年4月起开征，幅度为6%。分析人士告诉记者：“随着开发商依据消费税调整房价和成本，房价可能提高6%，加上升息50基点的潜在冲击，消费者的购买力恐怕进一步下跌。”

大马投资前景难料

而随着房企陆续出海，导致供应过量。据了解，目前马来西亚新山的成交已经开始下滑。根据国内代理机构的数据，近几个月来，国内赴马来西亚看房的人群急剧下降，很多赴马来西亚的看房团已经取消。

再加之接二连三的马航事件，让人们对马来西亚当地安全、社会问题十分担忧，消退了人们到当地旅游以及居住的愿望。

房地产交易量下滑、政府的政策调控、国际事件的影响，以及马来西亚不到3000万人口的有限购买力和消费者，业内普遍表示，对马来西亚未来的房地产投资是否仍是“天堂”还有待市场考察。

业内分析人士认为，马来西亚房地产开发以及投资存在一定风险。马来西亚的经济发展水平依然处于发展中国家水平，经济方面的变动以及汇率方面的变动都可能会给投资者带来一定的风险，短期难以实现很大改观。

大多房企淡定面对

碧桂园自主开发的首个项目金海湾于去年8月份正式发售，仅仅两个月时间便成功卖出6000多套房子，实现约100亿元人民币销售额。

据了解，在“马航失联”后的第一周，碧桂园的股价从4.11港元跌到了3.17港元，降幅超过20%。尽管股价下跌的原因有很多，但马航事件的影响也不可忽略。

对此，相关人士表示，尽管在上半年受到马航事件的冲击，国内市场反应较为逊色，但碧桂园马来西亚项目依旧带来12.5亿元的收入。

据碧桂园相关人士表示，碧桂园在马来西亚的钻石城项目下半年正推出剩余货量，全新项目金海湾三区项目也将于9月初正式开工建设，项目总建筑面积为15万平方米，预计将于2017年完工。对于预售价格，碧桂园方面表示目前暂不清楚。

碧桂园相关人士表示，马来西亚只是碧桂园全球布局中的一部分，碧桂园会根据市场的变化做出调整。当被问及是否会对马来西亚项目作出降价促销时，上述碧桂园相关人士并没有正面回答，而是说“碧桂园在马来西亚的项目在销售的推进工作中将按计划有步骤地进行。”

和碧桂园同样在马来西亚斥资上百亿的还有绿地集团。据了解，绿地在马来西亚最大单体项目目前处于前期阶段，尚未完成土地交割，预计在10月之前正式开工建设。

9月2日，富力地产公布了8月销售情况。值得一提的是，从区域来看，8月份富力地产销售贡献最大的区域为马来西亚。富力地产称，8月已推出马来西亚柔佛州富力公主湾项目，累计录得销售额约10.1亿元，销售面积约5.75万平方米。

对此，富力地产相关人士表示，马航事件对马来西亚的楼市有一定的影响，但国人对于马来西亚投资置业的热情将慢慢恢复，对马来西亚未来前景还是看好。

然而，下半年以来，富力地产将700亿元目标下调至600亿元。富力地产在马来西亚拿地代价为每平米2000多元人民币，售价预计为每平方米18000元。业内人士认为，富力地产在马来西亚的项目看起来似乎利润不菲，但是马航事件之后，行情大变，加上马来西亚已经经历过一次热潮，综合来看，富力在马来西亚的项目，现在开发很可能会滞销，加大资金压力。

据媒体报道，早在马航失联后，新华联不动产方面表示，公司在马来西亚的项目运作正常，已进行到设计方案阶段，希望今年底或明年初能推出市场。

尽管雅居乐方面称尚未确定年初所获项目的推出时间，不过亦表示该项目处于正常筹建中。