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丁祖昱：万达招股书不错，但距离阿里很远

https://www.biud.com.cn 2014年09月23日08:41 家居装修知识网

这两天朋友圈都被阿里上市的消息刷屏了，但作为地产人，我们还是要更关注万达上市。毕竟国内市值排名前十的上市房企市值之和才5376亿元(按9.22日收盘价计算)，而阿里的市值折合人民币高达14212亿元，今天房地产行业还需要靠万达上市来“挽回一点的颜面”。当然，看了万达的招股说明书后，虽然数据还马马虎虎过得去，但和阿里还是有很大的距离。

1、利润和利润率增长有压力。2013年万达扣除评估增值后的核心净利润133亿元，和中海的150.2亿元差距不大。但2014年上半年却风云突变，扣除评估增值后，核心净利润仅不到10亿元，4.2%的核心净利率更是低于其他龙头房企。不过，其他房地产公司这两年的利润率也存在相当大的下滑压力，从目前情况来看，传统房地产开发企业的利润率走低是趋势。2014年上半年，18家重点房企的毛利率和核心净利率有11家房企出现下滑。未来，规模房企随着集中度进一步提升，总利润还会继续增长，但利润率水平反而会逐步下降。

2、收入结构喜忧参半。从万达的收入结构来看，收入来源主要还是销售收入，2013年全年占83%，但2014年上半年却快速下降到70%，一方面当然是租赁表现抢眼，但另一方面也说明销售压力倍增。相比其他房地产企业，万达的物业租赁收入和酒店经营收入是巨大的差异化亮点，2014年上半年的毛利率分别为68.9%和29%，相对来说，商场租赁利润率更高，而酒店利润率水平虽在国内领先，但仍然赚不到啥钱，另外整体经营性收入占比不高。

3、商业运营情景难料。即便万达的商业租金占比提高，其未来前景也很难估计。一方面我们看到万达旗下持有物业的评估价值年年快速上升，但另一方面虽然租赁收入在提升但租赁利润率却在不断走低。从2011到2013年，万达的平均租金收入分别为57、63和70元/平方米/月，年均增长速度刚过10%。但商业地产受到电商的冲击日益明显，万达商业未来的租金增长前景难料，既可能说考虑培育期因素未来有很大增长空间，也可以认为被电商挤压未来增长有限。如果今天将万达电商纳入该上市体系还可以对冲风险或产生协同效应，但遗憾的是万达暂未将其最新的O2O业务装入此次上市的资产中。

最后，万达2013年的净利润为248.82亿元，按照销售金额排名前十的上市房企和恒隆、新鸿基、太古和九龙仓四家房企的PE均值6.7估算，其总市值约为1667亿元；按照PE值最高的恒隆的14.5估算，其总市值甚至可以达到3608亿元，这可能也是部分媒体给出600亿美金市值的缘由，但我远没有如此乐观，300亿美金就创中国地产公司市值记录了，和阿里比还是差很远！