珠海集体建设用地流转下月开闸 部分村将做试点
珠海集体建设用地使用权流转即将“破冰”。《珠海市集体建设用地使用权流转实施办法(试行)》将从10月1日起实施，其中明确：集体建设用地使用权可以流转用于工业、商业、旅游、酒店、娱乐、办公等类用途，但不得用于商品住宅和非农村住宅建设。此外，集体建设用地使用权流转实行最低限价制度，其中出让地价标准不得低于相应国有建设用地使用权基准地价的70%。
根据中央和省的精神，结合珠海本地幸福村居建设等实际需求，今年初出台的《中共珠海市委关于全面深化改革的实施意见》提出，逐步建设城乡统一的建设用地市场，其中就包括制定《珠海市集体建设用地使用权流转实施办法》(下称《办法》)，推进集体经营性建设用地资源市场化等。
市国土资源局相关负责人对南方日报记者表示，考虑到集体建设用地使用权流转情况比较复杂，涉及环节较多，监管具有一定难度，需要选择部分村进行试点，逐步推进，待经验成熟后再在全市范围内推广。根据计划，斗门区斗门镇南门村、莲洲镇光明村以及金湾区三灶镇鱼月村、海澄村，将作为流转工作先行试点单位，每个村选择一到两宗土地开展试点，试点期限为1年。
该负责人表示，希望通过开展流转试点寻求盘活农村集体建设用地的有效途径，探索集体建设用地使用权流转的条件、形式、管理方式、程序以及土地收益分配制度，建立符合农村特点和市场经济规律的集体建设用地使用权流转新机制和管理模式，挖掘农村集体建设用地潜力，满足经济发展对土地的需求，推进节约集约用地，促进农村经济的可持续发展。 ●南方日报记者 罗文范
用 途
不得用于商品住宅和非农村住宅建设
“过去，我们曾多次考虑到斗门投资农村特色休闲农业和观光农业，但一是因为土地较为分散、没有连片，难以规模化，二是因为土地权属不清，担心投资遇到土地纠纷打水漂，心里一直七上八下。这下土地确了权，政策又允许连片发展，我们就吃了定心丸了。”一位特色农业投资者说。
珠海正大力推进幸福村居建设，开展幸福村居特色产业发展工程、环境宜居提升工程、民生改善保障工程、特色文化带动工程、社会治理建设工程、固本强基工程。其中，产业要发展离不开土地要素，社会要和谐也离不开土地权属理顺。要打破农村土地所有权、承包权、经营权关系不清，土地细碎化、资产“沉睡”的弊病，就必须推进土地制度、产权制度的改革。
《办法》的出台将有力解决珠海在发展中遇到的上述现实问题。根据规定，集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，现状为建设用地的农村集体所有的土地。而集体建设用地使用权流转，是指在土地所有权不变的前提下，出让、租赁、转让、出租、转租、抵押集体建设用地使用权的行为。
珠海市行政区域内(不含横琴新区)的集体建设用地使用权流转及相关管理活动，适用《办法》。农村集体经济组织在集体建设用地上建设公共租赁房用于出租、农村宅基地管理等事项，另行制定相关办法。
哪些集体建设用地可以流转呢？《办法》指出，集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划、城乡规划且符合产业政策和土地供应政策，严格土地用途管制，严控新增集体建设用地规模。另外，所有流转的土地还必须产权明晰，完成集体建设用地所有权和使用权权属登记。
在流转的方向上，集体建设用地使用权可以流转用于工业、商业、旅游、酒店、娱乐、办公等类用途，但使用权不得用于商品住宅和非农村住宅建设。
另外，当集体建设用地流转用于工业时，由镇人民政府(街道办事处)提前半年制定集体工业用地供应计划，报区人民政府(经济功能区管委会)招商引资部门审查。区人民政府(经济功能区管委会)设立招商引资联审小组，从是否符合区人民政府(经济功能区管委会)对工业用地的准入产业、开发建设、经济、环保等多项指标进行综合评估，符合标准和规定的，集体建设用地使用权按照本办法的规定出让、租赁。
“农村集体经济组织应当建立集体建设用地使用权流转台账，定期报镇人民政府(街道办事处)集体资产管理机构备案。”《办法》称。
解读
招商引资部门审查统筹，有利于产业转型升级
为何由区招商引资部门对工业用途的集体建设用地流转进行审查？
市国土资源局相关负责人表示，因外界对集体建设用地使用权接受程度不高，由农村集体经济组织自身去招商引资难度大、起点低，与珠海建设“生态文明新特区、科学发展示范市”的目标不符，不利于各区工业布局和产业发展。由区招商引资部门对工业用途的集体建设用地统筹安排，符合产业转型升级的方向。
年 限
租赁期最长不超20年，需经“招拍挂”
对于集体建设用地使用权流转的年限，《办法》也进行了详细的区分。据了解，集体建设用地使用权出让的最高年限，不得超过珠海市同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限，且为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
在出租、转租方面，《办法》规定，集体建设用地使用权出租、转租的期限不得超过20年，且不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。具体而言，短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，但最长租赁期限不得超过20年。
集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法，在市公共资源交易中心通过招标、拍卖、挂牌等方式进行。“因公共利益或者城乡规划调整而需改变土地用途的，集体建设用地所有者和集体建设用地使用者应当服从。”
另外，集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，集体建设用地使用权由集体建设用地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。而原集体建设用地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前6个月内与集体建设用地所有者协商，集体建设用地所有者同意继续使用的，集体建设用地使用者续交出让金(租金)后，按《办法》的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
在集体建设用地使用权抵押方面，《办法》规定，集体建设用地所有者申请人需经农村集体经济组织全体成员的三分之二以上表决同意，并签名确认。而集体建设用地使用权(集体承租建设用地使用权)被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权(集体承租建设用地使用权)。
解读
“招拍挂”防止集体资产流失
市国土局相关负责人解释，集体建设用地使用权出让、租赁，参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法，在国有土地使用权公开交易平台进行公开交易，是为了防止集体资产流失，确保村集体资产保值增值；同时，保障村集体和农民的长远利益，集体建设用地使用权出让、租赁收益全部归村集体合理分配。
标 准
出让地价不得低于国有土地基准价70%
根据规定，集体建设用地使用权流转实行最低限价制度，其中出让地价标准不得低于相应国有建设用地使用权基准地价的70%；租赁年租金标准不得低于相应集体建设用地使用权出让地价标准/出让年限。
出让、租赁公开交易底价不得低于相应国有建设用地使用权基准地价的70%，由区人民政府(经济功能区管委会)负责核定。
流转的收益如何分配、如何监管，备受社会关注。《办法》指出，区人民政府(经济功能区管委会)、镇人民政府(街道办事处)对辖区内集体建设用地使用权流转收益分配进行监督管理。
另外，农村集体经济组织应当建立集体建设用地使用权流转收益资金专户，资金使用情况向该集体经济组织成员公开，并接受镇人民政府(街道办事处)集体资产管理机构的监督。
在分配上，《办法》明确，农村集体经济组织出让、租赁集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，并按照农村集体经济组织成员社会保险、村内基础设施配套建设、农村集体经济组织成员社会福利等顺序进行分配。土地收益分配办法由市农业主管部门会同市财政主管部门另行制定。
解读
促使集体用地与国有土地“同权同价”
对于集体建设用地使用权流转的定价标准，市国土资源局解释，这一标准是借鉴国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》中有关“协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%”的规定，即将实施的《办法》规定“集体建设用地使用权出让地价标准不得低于相应国有建设用地使用权基准地价的70%”，集体建设用地使用权出让价格在最低限价的基础上由市场自行决定。
“这是为了维护村集体的合法权益，增加村集体的经济收益，保障村集体经济长远发展，促使集体建设用地使用权和国有建设用地使用权‘同地、同权、同价’。”该负责人说。
新规知多点
1.闲置两年未动工或被收回
《办法》规定，有下列情形之一的，集体建设用地所有者报经区人民政府(经济功能区管委会)批准，可以收回集体建设用地使用权：一是根据城乡规划，因该集体经济组织公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；二是集体建设用地使用者不按照批准的用途使用土地的；三是集体建设用地使用者因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；四是集体建设用地使用者超过动工开发日期满二年未动工开发土地的。
《办法》表示，依照前款第一种情况规定收回集体建设用地使用权的，集体建设用地所有者应当按照该区域内同类集体建设用地使用权的市场价格标准，对集体建设用地使用者给予补偿。
2.违反规定不予办理规划等许可
违反《办法》的规定，集体建设用地使用权流转不实行公开交易的，城乡规划主管部门不得为其办理建设用地规划许可证，国土资源主管部门不得为其办理建设用地批准书，房地产登记部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
《办法》实施之前已发生的集体建设用地使用权流转，应当依照本办法规定办理有关手续。珠海市行政区域内已村改居的农村集体经济组织名下的建设用地，可以参照《办法》流转，具体由各区人民政府(经济功能区管委会)确定。
记者观察
规范土地流转
加速农村发展
土地是农民最主要的生产资料，也是广大农民的立命之本。过去，国内有个别农村自发地存在着集体土地使用权转让等行为，缺少规范，估价过低，也存在低水平建设、缺乏科学规划的问题，不利于土地的节约集约利用。
珠海出台《办法》，力求推动农村集体建设土地规范、有序、公开、高效流转，一方面可以吸引大量的资本进入到农村，改变当地的面貌，还能为新型城镇化、幸福村居建设提供强大的动力；另一方面，农民通过土地出让、租赁等获得资本，也可加速市民化的进程。
要解决集体建设用地使用权流转的问题，首先要“确权”。以往有的农村集体土地产权和边界模糊，一些社会资本对其有所顾忌不敢投入。《办法》规定，所有流转的土地还必须产权明晰，完成集体建设用地所有权和使用权权属登记，这一举措为接下来的工作打下了基础。
其次是集体土地定价的问题。在以往的土地流转中，有的土地所有者处于弱势地位，不容易享受土地升值所带来的好处。《办法》则对定价标准予以明确，同时对土地流转的收益监管制度进行了设计，通过建立区、镇、村三级监管体系，既更好保证了土地所有者的利益，也可以更好维护村集体的合法权益，保障村集体经济长远发展。
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