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销售额5%-7%投入商业地产合景泰富“小而精”商业突围

https://www.biud.com.cn 2014年09月23日10:57 家居装修知识网

　　专注高端住宅发展的合景泰富（01813，hk），在走过19个年头之后，正渐渐向个性化商业地产时代迈近。

　　2011年至今，商业地产为合景泰富贡献了年均40%左右的业绩份额。目前，合景泰富已经储备和在建的商业项目达11个，除了继续强化部分商业地产的推售外，打造旗舰式购物中心，扩大写字楼、酒店、购物中心等长期持有型商业地产的比例，也是其发展的重头戏。

　　“2016年，将会是合景泰富商业项目收获的一年”，合景泰富商业地产事业部副总裁黄兴龄日前在接受时代周报记者专访时表示，公司已启动北京摩方、苏州合景汇、成都合景汇及上海嘉誉国际广场四个购物中心项目，将在2015-2016年先后入市。

　　这四个购物中心项目面积从3.9万平方米到12.5万平方米不等，总计建面仅约35万平方米，“小而精”是他们的共同定位。黄兴龄和她的团队希望通过个性化设计在购物中心的“过剩潮”中突围，“我们不搞简单的复制”。

　　与传统商业地产标准化、租售并举的模式不同，合景泰富还选择了极具挑战的自持经营模式，在购物中心长达数年的培育期中，投资回报与资金运用或是其面临的难题。

　　“集团每年会从销售中拿出5%-7%投入到商业地产的发展，”黄兴龄坦承，合理的投资回报要求是必然的，但对合景而言，目前并不是讲回报的阶段，找到生存空间才是重点。

　　“小盘模式”突围

　　时代周报：合景泰富此时切入商业地产是否过晚，目前主要进展有哪些？

　　黄兴龄：事实上，合景泰富切入做商业地产已有多年，你看到的广州国际金融广场IFP、广州五星级W酒店等，都是以前的作品，以前很多地块拿地时就确定是综合商业用地，包括酒店、写字楼、展览等，不过早先并没有系统性开发，最近几年开始考虑商业地产具体如何开发。

　　我在北京国贸工作了14年后，在2012年3月1日正式加入合景泰富，商业地产事业部也就在那期间正式成立，主要工作是研究购物中心、底商等业态的发展。目前我们积极筹备的商业项目主要有四个，分别在苏州、成都、上海和北京。上海项目在新江湾城，预计最快明年开业，其他的几个会集中在2016年不同月份，2016年会是主要收获的一年。

　　时代周报：合景泰富做的是什么样的购物中心产品？

　　黄兴龄：我们并没有去挑战超大型购物中心，而是走的“小而精”、“个性化”的产品定制。在我们的计划当中，并没有20万平方米以上的大型购物中心。合景泰富这4个新推项目中，最大面积的成都合景汇总建面不过是12.5万平方米，苏州合景汇是11万平方米，上海嘉誉国际广场是7万平方米左右，最小的北京摩方仅3.9万平方米，都是自己长期持有经营，只租不售。

　　我们希望每个产品都是独一无二的，不同的城市背景和地段可以作不同的个性解读，如北京摩方项目主要通过韩日品牌、欧美时尚品牌以及原创品牌等业态配比，定位为北京潮流胜地；苏州合景汇项目是苏州西部首个一站式购物地标，定位为家庭聚会地标；上海嘉誉国际广场因在新江湾城内，将打造时尚的绿色生态消费场地。

　　“小而精”带来的就是个性。所谓的个性，不是盲目给你许多选择最后变成没有选择，而是给了你一些精选并能给你带来个性。

　　时代周报：这四个自持项目还要面临一个培育期，盈亏平衡点可能会在几年后出现？

　　黄兴龄：合理的投资回报是要有的，我们也经过了一轮轮的测算，但具体数值还不能公布。在目前这个阶段，我们更关心的，也是最重要的，还是要先把基础打好，找到自己的生存空间，或者一个更有力的发展空间。找对了概念、定位和合作伙伴，是非常重要的第一步。因为生意做好了，商铺就不会吝啬付给你租金。

　　5%-7%销售回款投入

　　时代周报：按照不做标准化的设定，合景泰富如何在成本和利润之间进行平衡？

　　黄兴龄：我们不走标准化路线，不会搞简单复制，不想每拿一块地都拿着同样的设计图纸去开发。但这也不见得它的成本控制会不一样，我们有一个标准化的采购中心，购物中心按照不同等级，会有不同的软硬件设施的配置成本标准。

　　时代周报：在资金投入上是如何设定？接下来一些拓展计划是怎样的？

　　黄兴龄：公司主席孔健岷很重视购物中心的发展，世界各地的新购物中心开业，他都有兴趣去考察和感受，但这不是说合景泰富要彻底转型，集团的发展重点还是以住宅开发为主。

　　集团计划将每年5%-7%的销售回款投入商业地产，我们现有的上海、苏州、成都、北京等四地项目，已经有了相对确切的开业时间。除此，杭州、南沙、南宁等地也计划有购物中心部分，但时间还相对遥远，现在都处于规划阶段，没有更多信息可透露。

　　合景泰富用了快20年的时间去发展它的住宅项目，在商业开发上也是一样的道理，不希望盲目地搞快速开发和规模化，我们没有一个指标说非得5年之内开多少家购物中心。

　　时代周报：团队建设是商业地产发展中的难题之一，随着未来合景泰富商业体量的增长，人才思路和现有管理模式会如何跟进并与之匹配？

　　黄兴龄：要找行业中有经验的人才很困难，大家都在到处抢人，国内购物中心真正发展起来也就是在最近十年左右，专业人才很缺乏，特别厉害的高手可能一只手就数完了，人才竞争异常激烈。从我们的角度看，未来还是希望多培养自己的人才，下一步的人员更多地会增加在地方项目上，留住当地的人才去发挥他们最大的地域上的一些优势，再去经营管理当地的一个商场。