李宇嘉：京津冀一体化下地标性物业优势显现
据测算，2020年“京津冀”地区人口占比将达到全国10%，城镇化率将达到70%，商品房销售复合增长速度将达到7%，其中核心区域将会超过10%。投资标的的选择主要是根据资源升值的逻辑，拥有资源的房企将会获得更大发展机会。
在京津冀一体化的大背景，该区域的房地产行业将迎来哪些机遇？京津冀地区的房地产业又有哪些变化？带着这些问题，《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访了深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉。
NBD：在京津冀一体化的大形势下，您如何看待京津双城在地产方面的融合和发展？
李宇嘉：从目前来看，北京和天津的楼市在发展方面差距很大，北京商品住房平均价格在3万元/平方米左右，天津商品住房价格则在1.5万元/平方米左右，写字楼租金价格上的差距更大。
京津冀一体化后，二者在公共服务均等化、产业协同和错位发展、轨道交通连接等方面会突破阻碍，获得长足发展，特别是北京首都功能的重新定位，经济方面的功能会转移到天津和河北，这会首先促进地产的融合和发展，表现在产业重新分工和合作上，天津商业办公市场会获得长足的发展空间，而北京商业办公租金也将会下降，产业转移后为北京房地产形态再造创造了空间。
另外，京津产业重塑后，就业随着产业走、人随着就业走，这样天津住宅类房地产的有效需求将增加，对缓解北京楼市需求过于集中、房价过高帮助很大，也有助于做实天津楼市需求。
NBD：改善型的高端物业是否更具有发展潜力？
李宇嘉：京津冀作为我国第三大经济圈、城市圈，居民的收入水平比较高，对于住房的改善型需求本身比较强烈。但是，过去由于需求高度集中在北京，造成北京辖区内房价太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑制。京津冀一体化后，由于产业会在北京、天津和河北之间重新配置和优化，特别是北京经济功能、产业会疏解到天津和河北，北京空间拥挤、需求居高不下的局面会有所改观。
长期来看，房价有保持稳定和回落的趋势，这有利于过去被压抑的改善型住房需求释放。从天津来看，过去天津在产业、人才和功能定位上，一直受到北京强大的虹吸效应，发展不尽如人意，积聚效应不够。京津冀一体化后，人才、就业人口会随着产业走，积聚效应会增强，生产效率会提升，居民收入水平也会提升，改善型住房需求会加速释放。
NBD：滨海新区作为天津市发展的领头羊，如何加大产业的导入，带动房产的迅猛发展？
李宇嘉：北京首都功能重新定位后，央企、总部经济和高新技术产业园区等，会首先选择转移到作为北方经济中心、航运中心的天津。
滨海新区作为天津市下辖的副省级区、国家级新区和国家综合配套改革试验区、国务院批准的第一个国家综合改革创新区，其功能配套、区位优势比较突出，有能力承接北京转移过来的经济功能、产业和企业，天津应该大力发展央企总部经济、北方要素配置中心。因此，滨海新区应该加强基础设施建设、公共服务设施建设，工业园区和物流园区建设，这些方面的产业地产、产业综合体应该率先发展，以完善的配套做好承接产业的准备，同时也要做好住宅类地产的发展规划，教育、医疗等公共服务建设的规划。
NBD：京津冀一体化的加速，是否会带动天津滨海新区新的中央商务区（CBD）的形成？如果形成，当地城市综合体会面临什么样的机会？
李宇嘉：天津距离北京近，配套设施相对完善，区位优势相对突出，加之北京写字楼租金越来越贵，企业的办公成本越来越高，一些企业会主动选择入驻天津。
滨海新区应该结合京津冀一体化的进程，制定更有吸引力的金融政策、财税政策、产业政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商业和物流等企业入驻，从而使天津中央商务区实至名归。
中央商务区形成后，在商务区功能分区、生活配套和产业配套等方面要重新规划，产业综合体、商业综合体会获得长足的发展机会。
NBD：产业集聚会带动滨海新区的新的置业需求，改善型需求是否更受到青睐？
李宇嘉：滨海新区产业定位于要素配置中心、金融副中心和总部经济等，处于产业链的高端。就业人群的需求会呈现出不断升级的趋势。因此，未来滨海新区的改善型需求会爆发式增长。
NBD：京津冀一体化的加速，是否意味着天津市高端、多元化业态、地标性的物业将面临机会？
李宇嘉：不同的收入水平对应的物业需求是不同的。随着京津冀一体化的加速，一些大型央企和国企、总部企业和品牌企业的入驻，高端人才也将在天津积聚，天津市高端物业的需求会越来越多，房地产市场也会迎来一个很好的发展机遇。除了住宅，商业、工业和商住一体的物业业态等多元化物业也会迎来新的历史机遇。
天津滨海新区的发展会吸取其他新区发展过程中的经验和教训。未来，集居住、工作和生活为一体的“立体地产”、“垂直地产”将会有发展的空间和政策鼓励。向上要空间的多元化业态、地标性物业将会成为节约集约利用土地的首选形式。 每经记者 王杰 发自北京
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