“限贷”松绑虚实：地方救市效果或有限

9月22日以来，有关“四大行”放开限贷的传闻持续发酵：传言、辟谣、求证、再辟谣。

一时间，弥漫在坊间的“限贷”松绑消息更加虚实难辨。

“无风不起浪。”北京中原地产市场研究部总监张大伟猜测，决策层此次或是因为近期地方政府与市场的施压，试探着释放松绑信号。

21世纪经济报道记者从开发商、代理机构、研究机构等多处采访获悉，限贷放松是大势所趋，只不过会根据市场状况逐步、渐次推进，未来或将先从首套房标准认定上调整，实行“认房不认贷”，释放此前被误伤的刚性需求。

放松限贷或为救市最后砝码

截止到9月24日，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地尚执行限购。

另据21世纪经济报道记者统计，本轮救市政策涉及到普通住房认定标准、税费支持等多个方面。

也就是说，2011年伊始“新国八条”涵盖的一揽子政策中，仅剩“限贷”政策尚未调整。

“地方政府能用的政策都已经用过了，但房地产市场下行趋势并未改变。”张大伟如是介绍。

根据国家统计局数据，8月，70个大中城市中，68个城市新建商品房价环比下跌，房价下跌个数创历史新高，同比来看，多个城市的房价接近跌回一年前。

中原地产所监测的全国40个重点城市数据亦显示，9月前21日成交情况来看，整体较8月同期小幅下降3%，其中二线城市表现较差，下降8%。

也正因此，放松房贷政策被看做为楼市最后一根救命稻草。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，限购放松只解决一小部分人的购买资格的问题，在限贷政策的影响下，购房者的购买力尚未解决，应该配套出台支持信贷政策，否则政策的影响力有限。

值得一提的是，近期掀起的二轮救市潮，多地的救市政策内容从放松限购转向了对信贷、公积金等资金层面问题的关注。

“地方政府在信贷政策上并没有多少自主权。”张大伟表示，但发文一方面可以给市场信心，另一方面也可以给银行施压。

尚待细则

21世纪经济报道记者自开发商、代理机构、研究机构等多处采访获悉，限贷放松是大势所趋，只不过会根据市场状况逐步、渐次推进。

某地产市场研究部认为，一旦首套房认定标准放宽，综合来看，名下无房但有贷款记录的购房者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，首套房认定进行调整后，将导致首付由六成变成三成，贷款利率执行首套房标准。相当于购房门槛降低一半，或将促使此前因政策误伤的刚需重回市场。

与此同时，无房无贷的首套购房者、二套房及投资型购房者，将不受新政策的影响。

张旭认为，首套房认定标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市，同时，出售原有房屋获得的收益使这类置换型购房者具有一定资金承受能力。

实际上，近期已经有多地发文在首套房认定上执行“认房不认贷”的政策。

就在前一天，青岛国土资源和房屋管理局发文指出，出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

福州市9月22日出台文件也表示，对首套房的认定标准作出调整，提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。

此前的8月1日，绍兴住建部门也提出不考虑购房的贷款次数，二套房标准，以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准。

另外，虽然监管层并未有统一口径，但据21世纪经济报道记者了解，部分地方、部分项目在首套房标准认定上，已经开始执行“认房不认贷”政策。

一位杭州的开发商告诉21世纪经济报道记者，杭州早在8月初就有银行放松了首套房认定标准，如招商银行，已还清房贷余额的即算首套房，在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。

9月24日，一家全国性房企总监告诉21世纪经济报道记者，他从杭州本地商业银行获悉，限贷政策将会调整，但真正发文执行需要一段时间。

一方面是预判可能带来的市场影响；另一方面，真正发文执行也需要出台具体的可执行细则。

“地方性商业银行对个贷的积极性不大，应付了事的办法很多，比如只跟品牌房企合作，拉长审批周期等。”上述开发商表示，不出台细则，只会和此前的央行喊话类似，效果不甚明显。

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