丁祖昱评楼市:限贷放松难产，企业还需自救
丁祖昱评楼市，独家原创点评。限购限贷都放松对市场影响仍有限，不要寄希望于会马上回暖和反转。
限贷放松的话题，周一开始议论纷纷，周二达到高潮，煞有其事，周三又纷纷辟谣，偃旗息鼓。虽然还是有一些地方政府继续给出了关于限贷放松的政策，如青岛9月23日新规，规定出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定；再如福州落实“闽八条“的细则出台，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首套房贷认定等等；也有一些商业银行，如兴业等给出了优惠措施，但由于四大行的否认，造成这次限贷放松，迄今还是悬案，等待下文。
二季度以来，建议限贷放松的声音此起披伏，限贷放松对楼市可能产生的积极影响也毋庸置疑。就从目前情况来看，限贷放松已成定局，但放松力度应该有限，效果也值得怀疑。
1、限贷放松程度还是有限。这次提到限购调整主要在三方面：一是认房不认贷，只要贷款余额结清，再次申请贷款购房的可认定为首套；二是首套可以打7折；三是二套房按揭放松。首先，首套利率最低7折大家可以当他是一个鼓舞人心的笑话，商业银行还没有到宁愿亏本也要挣吆喝的程度，任何一家银行都不会给出低于9折的利率；其次，“还清贷款可视同首套“实施的可能性最大，这类客户群体绝对是银行最优质的客户；另外，二套限制放松的，实施的可能也比较大，二套房客户群体同样也是银行最喜欢的客户群体，风险小，利率高，从目前情况来看，很多银行实际上已有一些变相放松的方式。
2、以上放松政策实施，受影响客户面还是有限。第一类，出售唯一住房视同首套的纯改善型的客户群体比例是很低的；第二类，按揭还清了视作首套，可以视作二套放松的范畴，影响同样有限；第三类，本身就是二套的，这类客户群体比例较高，但对这类的优惠力度不会特别大，购房者也不会因为按揭有所放松，而忽视当前对楼市的判断，贸然入市。
3、限购限贷都放松对市场影响仍有限。我认为市场仍将维持目前的走势，不要寄希望于会马上回暖和反转。从2014年的情况来看，市场最大的问题还是供求问题，即供大于求。随着限购放开，之前困扰多套房购房者的资格问题已经解决，但并未带来市场的反转。同样限贷的放松，如果没有首套利率低至8折以下“超级核武器”，对目前最大的客户群体——首次置业者也不会产生根本性的影响。即便二者政策效应叠加，最多只会改善部分城市市场低迷的情况，但不能扭转市场的格局。
今年的金九银十成色已经不足，政府该做的都做了，接下来是企业做好自己该做的事情，忘记限购和限贷，也许明天还有希望。
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