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房企密集融资楼市欲借“钱松”造金九银十

https://www.biud.com.cn 2014年09月25日09:41 家居装修知识网

　　作为典型的资金密集型行业，“钱”一直以来都是房地产行业跳动的心脏，尤其是市场承压、呈现颓势之时，资金的重要性越发凸显。为了补充资金，近日开发商接连出手，多渠道融资；在“限购”松绑后市场也将“救市”寄托在了“取消限贷”上。分析人士称，房企融资能够为其提供偿还债务以及加速去库存的资金，银行限贷松绑也能够刺激部分改善型需求入市，不过在购房人长期观望的大环境下，其效果无法在短期内显现，市场难迎“金九银十”。

　　龙头房企带头“补粮”

　　在楼市低迷的大背景下，不少房企开始加快一手卖货一手找钱。就在本周，雅居乐、富力等开发商先后发布融资方案，有的企业甚至不惜折价卖股“江湖救急”。

　　以雅居乐为例，本周一其发布公告，以每股供股股份4港元的认购价发行约6.96亿股供股份，借此集资约27.85亿港元，值得注意的是，供股股份的认购价与前一日的股价相比，相当于打了3折。

　　在雅居乐之前，碧桂园及越秀地产也发布了通过供股方式进行融资计划，欲分别筹得31.8亿港元和37.89亿港元的资金。不过，上述两家发布融资计划后，却遭到了多家投行的看空，他们认为供股对每股盈利有负面影响，股价将出现向下的可能。

　　但是相比于股价的下行，开发商更加在乎手中的现金流。根据国家统计局的数据，今年前8月开发商到位资金总数虽仍然保持了同期上涨趋势，但是增速已从今年前6月的5.7%滑落到了2.7%，其中开发商最主要资金来源——定金及预收款则出现了同比下降，下降幅度从前4月的7.8%扩大到了10.7%。

　　“绝大部分开发商面临资金周转难题，房价下跌且开发商不愿贱卖，来自国内贷款资金的增速下滑，在此情况下开发商会采取多种渠道融资以保证现金流”，正如上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，除上述几家企业外，富力也于本周宣布拟在中国境内发行不超过70亿元中期票据融资。另外，万科的150亿元债务融资工具也获得董事会批准。上述公司均表示，所得款项净额将用于偿还债务或作为集团的一般运营资金。

　　放松限贷影响预期

　　在业内人士看来，开发商的融资行为能够为行业注入活水，但是楼市能否恢复颓势则关键还要看银行对于个人以及开发商的贷款是否能够松口，因此从9月22日开始发酵的限贷放松传闻也为9月楼市注入了些许信心。

　　据悉，自呼和浩特明文解除“限购令”以来，目前全国只剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市仍在执行楼市限购政策。但是限购解禁的实际效果却非常有限，因此，在业内人士看来，继“解除限购”后，“解除限贷”成为拯救楼市的最后一根稻草。

　　有消息称，此次央行召集四大行，要求限贷放开，鼓励首套房贷款，同时二套也可以恢复至基准利率。其中最受关注的消息是当前认房认贷的政策将转为认房不认贷，即只要有首套房贷款还清，若名下无房再贷款便可以按照首套房计算。

　　虽然消息未坐实，但业内普遍认为银行放松个贷并非空穴来风，无论现在是否有银行开始执行，未来信贷政策将呈放松趋势，对于市场预期仍然会造成影响。

　　“钱松”短期难见效

　　对于个贷放松，北京中原地产首席分析师张大伟认为，从操作层面上看，后续银行放贷政策松绑不可能只是看贷款存量，事实上出现房贷余额还清都算首套房的可能性不大，因为如果按照这一口径松绑，并不符合目前满足首套自住房信贷的政策要求。因此，他预计，后续信贷松绑的主要口径将是认房不认贷，这样的口径既符合目前政府对购房自住的调控思维，事实上也可以释放、刺激一些自住和改善型需求。

　　业内分析，由“认房又认贷”变为“认房不认贷”后，名下无房但有贷款记录的首次置业者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。链家地产市场研究部张旭以北京举例称，目前二手房市场上改善型需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占32%。这一标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市。不过，在政策还未落地之前，购房人对于市场预期的改变也很难在短期内换回楼市的“金九银十”。

　　对于开发商而言，通过融资换来的资金或将助力企业在“金九银十”有资金加大营销费用的开支，并且有资本采取以价换量的策略。严跃进表示，进入9月，越来越多的房企推盘入市，降价促销跑量。除了加大供应和推盘力度，房企也不约而同地选择了让利促销来争取市场有限的份额。但是根据北京中原地产的统计，9月前21天，54个主要城市合计住宅签约131947套，环比8月同期基本持平，“金九”已明显成色不足，因此开发商舍价跑量能否在“银十”见效还要看开发商是否将资金用于让利，且让利幅度是否到位。

　　北京商报记者阿茹汗/文王飞/制表

　　开发商资金来源统计　(均为同比增长)

　　资金到位国内贷款自筹资金利用外资定金及预收款个人按揭

　　前4月 4.5% 16.5% 11.0% -28.7% -7.8% -3.1%

　　前5月 3.6% 16.5% 9.8% -24.5% -8.4% -1.2%

　　前6月 5.7% 8.1% 12.9% -53.9% 1.5% 0.8%

　　前7月 3.2% 14.7% 11.6% -9.2% -10.2% -3.7%

　　前8月 2.7% 13.8% 11.6% -0.9% -10.7% -4.5%