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速出货广屯粮:首创置业四季度反攻

https://www.biud.com.cn 2014年09月25日10:42 家居装修知识网  

  上半年未实现销售目标的首创置业正在酝酿加速出货。

  9月23日,21世纪经济报道记者在和首创置业管理层交流时了解到,首创置业有大量存货将在三季度末和四季度推出,在途货值约为140亿。

  首创置业经营管理中心总经理赵强在接受采访时表示,明年的房地产市场上行的概率很大,现在有钱拿地的开发商很少,并且土地价格也回归正常水准,首创置业的策略是加紧出货。

  赵强解释说,房地产白银时代的特点恰是波动频繁,谁能够踩准短周期波动的时点,谁就能在市场中获得领先地位。

  为此首创置业开辟了立体复合的营销渠道。在首创置业总部的电梯间和过道的墙壁上,“全民经纪人”的红色海报赫然入目。首创置业比万科更早,2012年底就开始尝试项目“跟投机制”。最近首创置业也对外称,将在北京项目和天津项目上与链家、我爱我家等中介全面合作,并采用灵活的定价策略。

  今年前6个月首创置业累计签约面积约73.1万平方米,签约金额67.7亿元,2014年的销售目标为280亿。8月份销售开始好转。截至2014年8月底,签约金额约124.9亿元,另尚有认购金额约17亿元,首创置业副总裁胡卫民表示,如不出意外,首创置业仍有可能在下半年完成销售目标。

  从策略上,首创置业更加强调“聚焦”。聚焦一线城市和1.5城市的市场,如北京、上海、天津、重庆、成都。聚焦目标主流客户群,首次置业和首次改善型的客户,回避缺乏真实需求的区域。

  通过对过往经营数据的分析,赵强发现一个有意思的现象。在一线城市,如果超过1.5小时上班或下班通勤距离,刚需群体就不会选择购买。户型方面105平方米左右的三居最受改善性需求欢迎。因此,首创置业调整了供货结构,90平方米以下的房源占85%;尽量选择在有轨道交通的区域,或者未来两年可能建设轨道交通的区域拿地。

  首创置业也尝试进行海外开发。首创置业中期业绩记者会透露的消息显示,首创置业目前在海外持有两个项目,其中澳大利亚项目于7月份开售,首期共200套单位已签约90%,签约额达7亿元人民币,每平方米销售价格为1.1万至1.2万澳元。胡卫民称,首创置业不会盲目拓展海外市场,重点是选择成交量多、新增人口多及中国客户偏好的城市,例如澳大利亚、英国及美国。

  另据钜大国际(01329.HK)9月17日公告显示,其收购首创置业资产事项构成公司的反收购,并被视为新上市申请人。去年11月18日首创置业斥资3.46亿港元购入“壳”公司钜大国际。2014年8月18日,首创置业发布公告,首创置业的间接全资附属公司侨恩将以代价约9.38亿元购买新加坡RecoZiyangPteLtd所有的西安首创新开置业60%权益。公告显示,在侨恩有限公司完成西安首创新开置业有限公司的股权收购后,该西安项目100%股权将注入香港“壳”公司钜大国际。

  首创置业管理层解释称,这一系列的资本运作是为商业地产业务板块寻找新的融资平台。不过,首创置业的另一项尝试创新的融资手段日前却受到市场非议。公开资料显示,截止到2014年上半年,首创置业共发行永续债40亿元,意图通过永续债降低净负债率。永续债一般不设固定期限,可计入报表权益,同时通过“利率重置条款”促使企业按时还本付息。

  首创置业资本管理中心总经理秦怡在接受21世纪经济报道记者采访时表示,公司作为2003年上市的H股公司,每年保持30%-40%的高分红比例,但受H股公司房地产再融资限制,2007年以来未能获得股本再融资机会。永续债作为股本融资与债务融资的有效补充,具有诸多优势,在市场上有较大吸引力。在首创看来,2013年发行的美元永续债8.375% 的融资成本,远低于10%至13%左右境内信托融资成本,与刨除隐性成本的房地产开发贷成本相近。

  另据财报,目前首创置业的短期负债占比34%。在融资结构中,银行贷款占62%左右,境内外债融资占据23%,其余15%是非标类融资。而首创计划在2014年斥资250亿拿地,目前仅花费140亿元。“公司看好未来的房地产市场,对于土地拓展一直持谨慎而积极的态度。”胡卫民说。

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