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四大行回应房贷政策调整业内称并非空穴来风

https://www.biud.com.cn 2014年09月25日13:36 家居装修知识网

　　中国银行24日回应称，已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整房贷相关政策。至此，对于近日备受关注的房贷政策调整，四大行均已有所表态。

　　近日，媒体报道部分城市放松或取消了商品房限购政策。对此，中行表示，中国银行总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。中行将围绕市场导向，采取有力措施，提供优质个人住房贷款服务。

　　就在同日，农行也回应称，将顺应市场需求变化，进一步加大房地产信贷投放力度，优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的合理信贷需求，并加快贷款审批和发放速度，提高服务效率。同时，将持续优化房地产开发贷款信贷结构，积极支持安居工程建设，做好相关领域金融服务工作。

　　23日工行已公开回应称，该行认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。该行正密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务。

　　按照现行房贷政策规定，首套房贷可按基准利率执行，有的甚至可以享受优惠；但二套房贷不仅需要首付6成，利率最低为基准利率的1.1倍。不过按照“认房又认贷”的房贷政策，即便已经将房出售，购房者名下已无房产，只要之前有一笔房贷记录，就按二套房贷认定；有两笔房贷记录，就按三套房认定。不少人对此认定标准存在疑义。

　　对此，建行表示，住房信贷政策的出发点是支持自住、抑制投资投机，具体执行时应从实际出发，考虑合理需求，建议应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准，切实满足居民家庭购买自住和改善型住房的贷款要求。

　　冯焱东

　　住房按揭政策对住房需求有着直接而重大的影响，对于购房者而言，按揭能大幅提高居民购房支付能力，对于政府而言，按揭政策是调控房地产市场的“撒手锏”，所以个人住房贷款政策的调整总是会引起业界和媒体的广泛关注。

　　按揭贷款的前世与今生

　　我们先简要回顾一下按揭贷款政策的发展历史。上世纪90年代末，国内银行按揭开始起步，到2007年前按揭总体上得到政府的鼓励。2007年9月，针对房地产泡沫的泛起，按揭政策开始调整，第二套房的首付比例提高到40%以上，利率规定不低于同期贷款基准利率的1.1倍。2008年10月，为应对金融危机，刺激经济增长，按揭政策被大幅度放宽，贷款利率下限扩大到基准利率的0.7倍，首付比例可低至20%，刺激力度可谓空前。2010年4月，面对房价大幅上涨，投资投机盛行，按揭政策又出现大转折，国务院规定首付比例不低于30%，二套房不低于50%，利率不低于基准的1.1倍，第三套房以上首付比例和利率大幅提高。2010年4月底从北京开始，一线城市和部分高房价二线城市陆续开始推出住房限购政策，2011年8月开始住建部下发二三线城市限购政策标准。随着限购政策的推出，按揭政策越来越严格，各地第二套房首付比例被提高到60% -70%，第三套房按揭基本被禁止。到2014年年中，除一线城市外，各地限购政策开始先后松绑和取消，限购政策随之开始局部放松，8月初招商银行放松对首套房认定标准，二套房首付可降至3成，到9月中下旬，有消息传出，限贷政策将进一步松绑。

　　并非空穴来风

　　限贷的松绑，首先与宏观经济背景有一定关系。目前中国经济已经步入新常态，据研究，新常态主要体现在四个方面，一是经济增长速度换挡回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型，四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。今年二季度全国GDP增速为7.4%，已远低于前几年10%以上的增速，而且经济还存在一定不确定性，下行压力依然较大。经济下行与房地产投资与销售增速较大幅度下滑有密切关系，经济企稳需要房地产行业的支持，此时限贷松绑对于房地产业和宏观经济将形成正面支撑。

　　限贷松绑，有其行业发展背景。从中长期看，1998年房改以来一直到2013年，房地产总体处于上行阶段，虽然2008年因特殊原因出现过一次销售下滑，在这个上行过程中，供应量不断积累扩大，房价迅速达到高位，超过居民承受能力。从2014年开始，房地产达到一个转折点，整体形势开始转向，也可以说房地产进入下半场或者说是白银时代，除少数一线城市外，大部分二线至四线城市产能过剩，供大于求，房价收入比失衡，在宏观经济进入新常态、货币政策偏中性、投资投机受到明显抑制、劳动人口开始下降(专家预计2010年到2020年，劳动年龄人口将减少2900万)，房产税纳入税改议程之时，未来房地产投资销售快速增长的可能性明显降低，房价快速上涨已失去基础，近两三年大的趋势则是消化库存。过去15年，投资销售快速增长，项目几乎稳赚不赔，价格大幅上涨，利润高企不下，这是一种非常态。

　　目前，房地产进入白银时代，也即新常态，此时投资销售增幅放缓，销售可能出现下降，项目有赚有赔，价格双向波动，利润则向社会平均利润靠拢，风险相对加大。在这个阶段，特别是目前房地产供大于求的形势下，限购松绑有利于消化库存，有利于降低行业和企业风险，而且重要的是，此时限购松绑不会导致房价上涨。就杭州市区而言，目前已领预售证的库存13.7万套，按平均每套100平方米、均价15669元/平方米(8月成交均价)，库存沉淀资金约2147亿元，限购放松对于盘活2000多亿资金有着十分积极的意义。而开发商资金盘活，对于地方政府保持一定的土地收入、降低平台贷款风险也是比较有利的。

　　限贷松绑体现了什么

　　限贷松绑体现了房地产调控的目的。1998年以来，房地产调控政策变化比较大，其实频繁变化的是调控的手段、方向和力度，而调控的目的始终是不变的。房地产调控的总体目标只有一个，那就是促进行业健康发展，但具体而言可分解成三个目标，一是拉动经济增长，与宏观经济协调发展，二是解决住房问题，包括市场手段和保障手段，三是防止大起大落，防范和化解泡沫，促进行业供求基本平衡，房价基本稳定，结构基本合理。调控是在三大目标中寻求一种平衡，三大目标在不同时期各有侧重，当前限购放松有助于化解供应泡沫，且不会导致房价上涨，有利于经济企稳，有利于地方政府增加税收、稳定土地收入、缓解平台贷款风险、增加保障房供应。

　　限贷松绑体现了房地产双向调控的特点。大体上看，1998年至2003年国家调控政策主要是鼓励房地产发展；2003年至2008年上半年，调控政策主基调是引导行业健康发展，抑制房地产过热，但总体偏鼓励；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地产；2010年至2014年年中，主要是通过限购限贷政策抑制投资投机，控制泡沫为主要导向；2014年年中以后，主要方向是鼓励去库存，分类调控，通过新型城镇化战略、区域发展战略等引导人口和产业有序发展，促进大中小城市和小城镇均衡发展。限购限贷的放松，是在新形势下扩大住房需求、促进供求平衡的重要举措。1998年以来中央政府对房地产调控实际上不是单方向的，而是根据不同形势在做调整，地方政府则相对偏单向，过热的时候也不太会去抑制，形势稍有不妙就琢磨着如何扶持，这与土地财政和考核体制有关。房地产进入白银时代后，中央政府的双向调控特征预计会更加明显。因为目前房价处于高位，供应量总体过大，过去超常规发展过程中积累的问题比较多，既要控制房价泡沫，又要调节供应量泡沫(这是过去不太遇到的)，既要房地产支持经济增长，又要防止房地产出现崩盘，房地产调控面临一个相对复杂的形势，中央政府将在长效政策机制基础上，根据形势变化相机做出政策调整，促进房地产相对健康发展。

　　限贷松绑，体现出金融手段往往是房地产调控的一个核心手段。房地产是一个容易诱发投资投机、易大起大落、对经济的拉动作用和破坏作用都很大、对金融依赖和影响很强的行业，不太容易驾驭，所以需要政府多管齐下进行调控，调控手段主要有财税、金融、法律、行政、舆论等多个方面。限购就是一个明显的行政手段，作用非常大，但对市场形成了一种直接的干预，长期未必适用。在众多手段中，金融手段往往是一个核心手段。金融在房地产拿地环节、开发环节和购买环节等全产业链都能发挥重要支持作用，所以采用金融手段调控房地产力度会比较大。金融手段中按揭政策又是一个重点，按揭对房地产需求可以起直接扩大和缩小的作用，效果可谓立竿见影。从按揭政策看，我国调控房地产的空间相对较大，由于2010年以后为抑制需求，二套房首付被大幅提高到6-7成，口子收得很紧，这为今年和以后放松调控留下了很大余地。在当前房地产进入新常态、供大于求的形势下，限贷政策的放松必将有力地扩大住房需求，促进库存的消化，为保障宏观经济在合理区间运行发挥积极作用。

　　(作者为民生银行地产研究院首席研究员、资深风险经理)