专访刘振刚 | 汇福·悦榕湾领航燕郊国际化

【主持人】：各位网友们大家上午好，欢迎走进今天我们的搜房直播间，今天我们有幸请到了汇福房地产公司的副总经理刘振刚刘总。

【刘振刚】：各位网友好，非常高兴来到搜房和大家交流，也非常感谢搜房能够给这次机会，对我们汇福项目，特别是最近比较热的汇福悦榕湾项目做解读。

【主持人】：那汇福悦榕湾这个项目也是汇福地产精心打造的力作，请帮我们全面解读一下，那么根据咱们市场这边，住建委的统计，咱们8月份新房的成交量过万，这个数据比7月份有所上涨，是今年的首次上涨，那么相比9月的成绩还是平平，任志强也称如果其他数据不变，明年9月份的房价还会上涨，那么刘总作为一个房地产的领先人物的角度来讲，咱们对于房产的后市，您有什么自己的看法吗？

【刘振刚】：我简单的谈下自己的见解，任总对房地产的看法我也看好，但是房地产市场经过这几年调控逐步走向理性，各位网友选房过程中也不再盲目，特别是一二三线城市有很大差别。房地产市场不能用单一的统计我涨还是不涨，量大还是小，这是跟各个区域的增长或者销量是逐渐降低的，但是有需求的大城市、经济发达的城市的需求量还是很大的，这是基于国家的城市化进展，这是不可避免的，所有的就业人员要去经济发达的地区。每年北京大量的就业人生、大学毕业生还有来自于世界各地做商务活动的人都需要住所，这种大量的群体支撑，对大中城市来讲还是有需求量的，上半年的调控也是受到了很多金融政策的影响，所以有销量下降，目前金融政策来讲，作为调控也是非常理性，所以现在买房的人和政府的人对房地产并没有明显的打压的趋势，还是自由的市场化，如果这样进行的话，从前几天秋季房展会，我们看到了那些展台，对刚需需求的房地产还是感兴趣的，但是对那些价值和价格不匹配的房地产也会逐渐淘汰，有些盲目追求虚高，没有达到那种价值的房产，这次也都被挤出去了，所以我们作为房产公司来讲，对市场研究还有对客户需求要有一定的把控，还有品质的提升，如果你的品质和前几年咱们做房地产不是一样的概念过去是有房住就可以了，但是现在需求逐渐提高了，有生活配套、社交网络、环境等等的需求，这造成了房地产前期设计上更加严谨，更加适合居住、健身、工作这样综合体的项目应该受追捧。

【主持人】：那刘总也是给出了自己特别独到的见解，那么现在正处于一个金九银十的买房期，很多购房者也是态度上有犹豫，您有没有更好的建议呢？

【刘振刚】：因为前几个月购房者一直在关注你的价格变化，另外还关注你所想买的区域，是新盘还是老盘，这个作为我们网友也要关注，因为新盘和老盘的区别呢不如新开项目，有些项目还在销售，但是有推广周期，实际上大家最关注的还是地理位置，买房人注重的还是位置，位置决定了购房者的第一选择，如果我们买是买区域中心还是买郊区？我们生活是要牺牲自己十年甚至十五年的时间去等待中心还是我买房子马上就能享受一切很好的生活？这是我们需要考虑的。如果说周边的房子并不是中心，也没有很好的环境，这样的房子虽然价格上有优势，但是你在享受生活的过程中，你在时间上，无论工作、社交和各种方面时间，你花费的成本更高，所以网友在选择房的时候要选择是否是中心，是否能够对你以后的生活有影响，我们特别追求90后、80后的选房，他们更注重品质、生活还有自我的空间，如果出门就是很完善的，那么这样你要牺牲十年时间等待，还是未来的未知数，还是不论这些销售人员怎么解释也是一个未来，所以我们不能选未来，我选现在，这是大家的一个建议。

【主持人】：那刘总说到了区域的问题，咱们的汇福悦榕湾也是处在燕郊，燕郊随着发展越来越好，现在也云集了很多知名企业，比如说项目自身有的万豪酒店、家乐福等等这些国际化的资源，也是吸引了越来越多的人，一些财富人群和高知人群来定居，那么刘总认为目前燕郊的价值潜力还有多大？

【刘振刚】：因为作为燕郊房产来讲，我是比较早的进入燕郊市场的，当时燕郊市场还是没有被北京那么认可，我那时候是2005年，我等待了十年，其实大家知道北京置业的最繁华路带就是燕顺路，最好的是沿着潮白河的景观，现在周边已经在治理，已经做了岸边栈道，那么您讲的汇福悦榕湾这块，是这么多年以后已经被周边的环境包围，我们更通俗的说如果燕郊是一棵白菜，汇福悦榕湾就是白菜心，很多人等了几年就等这个项目，我们汇福房地产公司也是想把这产品从精品做成一个艺术作品，也是想对得起燕郊赋予我们的这块地，所以我们前期设计上用了几年时间调查考研，也和国际设计公司进行多次数的洽谈，也整体规划选择了世界顶级的设计公司WTD，世界上五星级酒店70%是他设计的，特别是迪拜的酒店，他们设计的整体规划是一流的，园林是找的贝尔高林做的，所以WTD这个公司做规划，不是请他来他就做，他是要排队的，这耽误了我们的时间，包括园林景观这块。另外我们公司投资的20亿建造的万豪酒店，一个项目或者区域没有国际品牌是走不到国际市场的，所以我把万豪酒店引入我们的汇福悦榕湾项目，那么我们燕郊这块就走到了国际舞台。然后我们和家乐福合作也是为了我们项目整体的配套，我们打造的并不是整体项目的理念，没有说把项目利润放在第一位，首先是房子品质，刚才我讲到了，我们要对得起这块地方，另外周边配套非常成熟，我们北侧就是华堂高尔夫、中央美院，西侧就是潮白河，它是一个自然的河流，不是人工河，另外为了营造自然水系的结合，我们又牺牲了140亩地在酒店周围做了一个内河，也是区分我们和酒店的距离，安逸的景观，所以我们的定位是费了非常多的时间，就是要打造一个精品，另外项目的业态也非常丰富，首先保障高端住宅，还有公寓，公寓就是特别适合90后的搞电商也好搞创意产业或者美容产业等等他们自己的工作和生活空间。我们还建了两栋5A级写字楼，现在燕郊到北京的人群，道路也比较拥堵，所以很多的年轻人也不用每天去报道，所以我们就提供了酒店，如果有商务活动，我们各种办公都有，所以我们还有打造零距离，我们有高尔夫的零距离、办公、社交网络等等的零距离，所以我们形成了一个，我们小区内就达到了城市的微循环，所以我们的定位是国际微城市。另外酒店我们还考虑了两个标准的游泳池、网球馆和羽毛球馆，全部满足我们的健身需求，所以这个项目建造也就完成了我不用步行，就在小区内全部解决，这种打造的理念，也就是我们要上升到一个新的层次。

【主持人】：您提出了一个微城市的概念，那么汇福悦榕湾也是提出了集生态环境等等为一体的概念，那么您能不能解读一下这个三元空间具体的概念是什么？

【刘振刚】：我们第一次打造的是北京第三级国际中央湾，很多人不理解，实际上历史发展长河来讲，城市向东在北京来讲还是有一定规律的，因为西边是山区，所以一路向东是有发展原因的，比如我们从紫禁城建都，到国贸是现代化的CBD，是2000年左右，十年发展时间，建造的已经很成熟了，那么我们现在又是大城市病，已经困惑了很多的工作、环境，也造成很多的不便，那么我们叫做第三级，如果把紫禁城当做第一级，CBD就是第二级，再经过十年时间，燕郊区域必能缓解北京的大城市病的问题，我们的微城市就满足了这些需求。刚才说三元生活，因为我做房地产十几年，做调研和客户需求做一线的了解，当时我们十年以前买房的时候没有考虑什么，所以我只要有房子就非常好，但是突然感到我有房子以后非常不方便，购物没有大超市，社交没有场地，我去十几公里大家聚会，第三就是说这是第一呢，就是我们满足社交是不行的，那么大家买房就要往城市钻，那么价格提高又承受不了，所以能满足二元生活的人，就是能够居住，也能够轻松的做商业社交活动，但是我们都往里钻的话，作为了城市拥堵，雾霾增多等等，所以每个人在北京都感受到一种堵车的无奈，这样还有空气实际上人也多，空气质量肯定不好，但是如果人员不疏散，拥堵是很难解决的。那么我们说的三元生活，我们离北京仅仅三十分钟车程，首先满足改善型的环境，第二满足你社交环境，有生活便利，能享受很好的生活环境。第三，目前所有买房的人更注重健康，特别是现在80后、90后的人都讲究健康，那么你食品是可以选择的，你空气选择不了，所以我们打造三元生活，不但满足了你的居住和办公，更注重的是给你一个健康的环境，我们打高尔夫、河边散步、酒店健身都能够满足，那么这种三元生活就满足了居住、办公、社交、健身、养生这样一个生活理念。

【主持人】：那刘总刚才也说了这个项目更加注重环境和养生，那么咱们悦榕湾也是除了潮白河等等这些天然环境，咱们也是重金打造的东西，咱们打造了五大主题，因为公园的建筑风情是基于什么考量的呢？

【刘振刚】：现在我们的一建筑形态上还是简约的欧式风格，我们五大花园也是音乐主题来做的，比如柴可夫斯基花园、肖邦花园、贝多芬花园等等，如果一个产品单纯的靠景观做而没有内涵，生命力是按照不长的，所以我们建造这五大音乐花园，让小孩从小受到艺术的熏陶，让他从小了解艺术是能够提升我们自身的修养。比如过去我们小学学课文，首先先认字，但是现在开始，我们先认识音符，那么对我们的孩子是有益的发展的，另外刚才你讲了我们的五大花园，我们的小区项目还做了六大主题园林，我们有月露园、月曦园等等，每一个都有不同的景观。比如月曦园我们是在这里非常轻松的畅想过去的一切，就感到非常有满足感。然后月新园和月露园让我们感觉到有一些欧式风格的时尚，我们还有一些读书廊，这些根据人性化，我们设计了六大园区，我们把所有的人群是按照他的嗜好做休闲，这是我们打造和别的更人性化更体贴的小区，是这么一个理念，另外刚才讲到了我们酒店占了140亩地，作为一个水系，我们有长廊水系这些经典的建筑是非常注重品质的，我们的万豪酒店的外立面已经呈现了，都是进口石材，看到以后非常震撼，真是非常打造高品质的国际围城式社区。

【主持人】：那么这个项目更加注重人性化的东西，那么咱们项目也是注重以这种方式回到到以前的邻里之间亲切的生活空间，包括人性尺度的街道等等，刘总能否具体的解释一下，我们项目是能否体现出人与人更加亲切的空间呢？

【刘振刚】：比如我们的读书廊，我们分了很多，比如英语区、国语区，这边我们会提示包括他的安静环境、噪音系统、屏蔽非常舒适，有可能你在这里是非常适合你读书。比如我们散步是长廊式的，很惬意，比如我们小孩活动区，我们也有滑板的坡梯，我们都非常舒适，还有我们的文化墙啊，我们可以体验到这里既长知识也不枯燥，另外我们的沿河景观还有很大的城市广场，这个广场周边都是法式建筑，对面就是非常宽阔的潮白河景观，我们这里能够看到我们投资20亿的万豪酒店的纯欧式建筑，这也是我们的实景拍摄的景观基地，比如婚纱等等，这样我们内外景的结合也打造了这种，我们的SOHO和我们的办公，有些是创意产业的，那么我们让他在这个两万平米的实地景观和拍摄基地，他们搞创作也就非常方便了。所以各个角度，第一我们要想到居住怎么做，我们想到工作生活怎么做，都提供了很好的方便。还有我们年轻人肯定有小孩，那么我们幼儿园加上艺术中心，从亲子教育到儿童的国际化教育模式，是这样的。

【主持人】：那刘总也是给项目做出了特别详细的介绍，现在正处在一个金九银十的黄金期，现在已经9月底了，但是前几周的数据显示北京住宅成交量成绩还是一般的，很多人都去怀疑金九银十传说的时候，咱们的汇福悦榕湾项目也是出现了提前四个小时深夜排队的现象，刘总能不能回顾一下当时的情况？

【刘振刚】：说到这个我感到既是兴奋又紧张，因为我当时预计不可能那么长时间排队，因为我预测到很多人排队，所以我们提前50个小时就做了防护，但是当我们加固还没有做完，当前是提前48小时就有人来排队，被我们劝走了，说这么长时间太疲劳，你还没有排到就虚脱了，但是他没有走，在周边活动，那么当天下午五点距离咱们排号还有四十个小时左右，就已经拿着铺盖卷在那等了，当天正好赶上大雨，我们就临时找了雨伞给遮上了，大家也很冷，我真是经历了四十多小时的担心，因为我也怕这么多人出现意外，但是当天晚上呢这些人都不走，所以我们就临时决定给他们买了面包送了热水，毕竟能够信赖我们的就是一家人，我们必须达到人文的关怀，他们很感动，然后这时候逐渐的雨已经停了，人就特别多，大概有60人的时候是夜里12点，应该还有三十多个小时，我们就感觉到有些买房的人，他们原来排第十个，突然变成二十个了，这时候有人说话就骚动了，我就去了，去了之后有人反映，他们是两口子去的，他说我们家买的多，还要给我弟弟，前面的是熟人，我原来排第十个，现在这么多了，他们老加熟人，我就临时决定手写了条，只要在现场的就给你发条，然后你从1开始排，有个女性是23号，她很满足了，当时排的是十几位，他们已经认识了就往后排，当时网上说有人替你排号或者开发商排号这种是不对的，有替业主排号的，但是真是买房的也是很多的，排号是有的，但是不是开发商自己排，我们做这个是没有意义的，这样我们发了号以后就回去休息了，再去已经三百人了，这时候我就感觉到我们销售员也已经云集在这块了，那时候我们就开始维护秩序然后九点钟我们就开始放号，我们开始要调四十个保安，后来又加强了二十个，并且我们通知了当地的公安、交警、城管协助，因为人越来越多，当时最多的时候有三千人，也出现了一些口角，当时那个场景，我们记者也去了，感受到那个环境。我们是有三个缓冲区，中间隔了一天，白天的时候已经三百多人了，白天的时候我们感觉很混乱，继续发号，发到一百多号的时候发不下去了，因为我们的通道他们就跳栏杆往前跑，把人家一个女的腰和腿都挤成九十度了，还抱着孩子，我就把孩子接到了办公室，这种非常危险，我们马上给解决了，我说您别照顾，我会提前照顾您，还有一个照顾的是当时一个80岁的老太太带着孙子，我说你到我的办公室吧，所以这种老人的排号我也非常尊敬，我也怕发生危险，这种对汇福悦榕湾的信赖我很感动。然后到白天那一天也是非常的紧张，因为所以说我们在台上台下也是尽量维护，我们中午给准备了午餐，到晚上他们也不愿意离开，所以我们就开始加班加点马上给我蒸馒头，我们就临时馒头火腿榨菜水，先保持咱们生命的补充，但是那馒头非常香，为什么？因为他们是最需要的时候得到了补充，你们吃了汇福的馒头就是咱们汇福一家人，这种场面大家也很满足，非常高兴。这是到晚上，我们基本上就平静了，这一晚上以后我们就定到十一二点，到21号早晨，那时候又开始上人，那时候应该早晨达到600-800人，就是排号的，这时候就把保安调进来了，通知早晨六点钟要加强警力巡查，还有120在旁边守候，但是实际上拿号的人呢他有可能疲劳，觉得有号回去休息了，这时候他再想进去他原来排队的位置他已经进不去了，所以这时候我打开第三通道，把排号的人在那排，这样我顺序的把我前一天发的一百多号刷卡，那时候刷了一个多小时，用了三个出口，都被围的水泄不通，然后即使说我们集团内部人买房，那时候我们都进不去，都找我们进去，当时我们都严格没让进去，包括所有的销售员都要去外边，这样我们放了一百多号以后就放那个号，这时候 是最混乱的时候，我们所有的保安都要前置放了三个缓冲区，这时候我们有一个，一共是六个保安，我们的保安是坐在铁栏杆上，到什么场面？就是挤到这里都是出不来的，最后保安都几乎是谁想出来就提一个，我看进那以后，很多男的嘴都很白很紧张，第二缓冲区要少一点，我极力的往里放人，当时挤掉鞋的挤掉裤带的，真实的场景非常感动，但是最后还是大家基本上都能排到号，当天排号成功刷卡就达到四百，那么很多同行就很不相信，说我们恶意炒作，但是我们不可能这样，你最后成交量事实会说话，我们恶意炒作不能欺骗自己，我们要真实摸清到底有多少需求，我们恶意炒作也不可能卡连续刷到晚上六点，也不可能这么做事情，所以如果你开发商的口碑好，你的位置优越，你所有的户型齐全，大家还是认可的，我用更多的时间给大家详细的介绍一下，因为大家都经历了那种疯狂48小时，是这样的。

【主持人】：咱们的汇福集团也是更加站在购房者的角度为他们着想，也是购房者疯狂48小时的原因，那么您能不能再介绍一下项目今年推盘的节点是什么？

【刘振刚】：我们基本业态分成四种，一是沿河高端住宅还有公寓，在酒店还有商业，分成主力商业，就是国际商业公司，还有沿河的酒吧一条街，还有我们的悦榕大道，就是从燕顺路到河边的一条路，整体就是四种，住宅、公寓、商业和办公楼，我们有一个5A级写字楼，打造我们的零距离办公。汇福·悦榕湾一期预计十一月开盘。那么对于购房者，我们建议其实随着城市进展的进化情况，实际上北京周边或者北京区域比较合理的位置，我们如果对这个盘这个项目了解，现在购房还是很好的时机，当然有的房的价格还是不好，但是如果能够选到悦榕湾这样有很好的环境和配套，当然我们生活时间最长的管家是物业，这个你也要特别考量，我们的汇福悦榕湾是和国际最一流的物业公司中联管理顾问合作，他去年全世界的物业管理费用400亿美元，他只做高端物业，不是你谈他就做，他首先看你硬件和配套，如果你达不到他的条件他是不给你做的，因为中国80%以上的超高层建筑都是他们做的，他们做的很有经验，也服务人性化，所以除了硬件和口碑和项目位置，景观环境等等熔融为一体的项目都考虑一些，还有价格是不是能承受？我刚才讲的，如果我买房子要等到十年才有配套，那么咱们忍一忍，能够凑一凑，把钱不要浪费自己十几年的生活状态，所以你什么时候买房都是对的，你要相信自己。

【主持人】：这是刘总给我们做出的详细的介绍，也是给了我们很好的建议，那么还有最后一个问题请教您，刘总投身地产界十几年了，咱们作为一个老前辈，对于现在走在奋斗路上的地产人有什么您的期待和寄语吗？

【刘振刚】：我谈不上前辈，但是我接触房地产是比较早的，我是学建筑出身，已经二十年了，那时候的理念就是盖房很简单，房管局就是房管局，开发公司都很少，我们当时能盖房子走向市场就可以了，但是市场规划以后，更多的经理人和置业顾问还有投资理财等等都要介入，和房产密不可分，我 最大的体会最深的观点就是说，无论你做多大的总监和副总，还是做经理人，一定要以客户为中心，深层次的了解客户需求，是我在任何的楼盘，无论我做什么项目都会在现场了解他的需求，虽然你对此产品可能改变不了，但是你对下一个产品一定会改变，这是我要抓的第一线客户需求，盖房要以市场定位，他想到的问题如果集中在我这里做，我做的产品就是前沿的，所以我不会做那种让大家觉得是将就的房子，第二就是诚实守信，我所做的一定要和我交房保持一致，这必须得有诚实的优惠价格，我承诺了什么价格，一定符合大家需求，你的客群是衣食父母，你离开他们就没有生活空间，所以还有产品质量，确实不能够偷工减料，这口碑宣传是非常重要的，这种传播是比你打广告更重要，汇福房地产在燕郊的房子并不多，但是二手房市场是最高的价格，比如我们的普罗旺斯和纳丹堡，我们通俗来讲，比如你空调小区打眼五十块钱就可以了，一说到汇福去打眼150都不愿意去，他说他们的房太结实了，还有汇福房地产是汇福粮油集团的子公司，我们董事长一直坚持着品质至上的理念，我们董事长也经常讲我们要把做房子和做油一样的看待，做食品不能有百分之一千分之一万分之一的不合格，因为它会落在某一个人的口中是不合格，所以我们做房地产也要做百分之百的合格，你做什么出身就决定你做什么品质，这也是大家对我们汇福悦榕湾很好的期望的重要原因，其实我讲的改变质量、诚信和一线调研，我们同行一定要在这几行做好，就都能够在房地产行业中走得更远。

【主持人】：汇福集团以客户为中心的理念我相信也会感染到更多的同行，感谢刘总接受我们的采访，期待有机会再和您交流。

【刘振刚】：希望大家有机会到我们汇福悦榕湾参观指导，谢谢各位网友。

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