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广州楼市供应量充足政策风向或是“十一”成色关键

https://www.biud.com.cn 2014年09月26日09:26 家居装修知识网

　　2014年的“十一”国庆黄金周注定是一场大戏。尽管今年国内的房地产市场是持续冷风吹，但却并不妨碍“十一”这场大戏的上演。在即将到来的戏码中，除了常规性的大量推货吸引买家以外，还包括有大幅降价促销以及各式各样的营销噱头都会纷纷登场。更为值得注意的是，就在假期前一周的时间里，就连困扰了开发商们一年的“房贷政策”都被传出“松动”的迹象。原本可能是市场拼价格、拼户型、拼配套、拼品牌的营销大战，现时已经被注入了更具戏剧性的变化。而随着“房贷松绑”等传言在“十一”前闹起，今年的国庆黄金周楼市将有更多的话题，也会吸引更多原本摇摆的买家入市，一场大戏或将正式上演。

　　黄金月广州货量仍然足

　　作为今年最后的一个节点性成交阶段，从9月至“十一”假期整一个月时间从来都不缺新盘新货。今年也照样如此。据合富辉煌(中国)市场研究部最新的供应预测报告指出，预计今年““十一””黄金月(9.1-10.7)，广州市十区新货将接近1.1万套，与往年““十一””推货量相当，整体充足。再加上新塘2000多套新货，货量预计约1.3万套。

　　这些一手住宅供应大部分都集中在近郊区域，如新塘、南沙、番禺新货预计都将超过2000套。其中南沙中心板块为南沙供应主力，供应超1000套，占比达六成以上。由于南沙存量、新货皆多，出货压力大，合富辉煌预计其七成新盘低开出货，成交预计能由低谷回升，达7万-8万平方米左右。而番禺华南板块此次也有约1000套新货计划推出。而在市中心板块，供货则集中在白云－金沙洲板块以及原荔湾板块。

　　而据搜房网数据监控中心的统计，9月的前两周，广州新派出的住宅预售证数量并没有出现大幅增量，直到“十一”假期前，9月的第三周，新增可预售住宅的数量才开始爆发。

　　在9月首周，广州住宅新增可预售房源为2867套，而上周，则有1988套新房源。有分析认为，今年的““十一””黄金月将缺乏大规模推货的现象，成交将会分散而并不会集中在某一个特定时期。合富辉煌也认为今年缺乏大规模推货，且价格下调空间有限，““十一””市场成交活跃度将低于本年“五一”。

　　而最新统计，上周(9月15日—9月21日)广州市“十一”区共派出14张预售证，其中12张住宅预售证，共获3618套房源，环比前一周(1988套)暴增85.16%。其中，花都以1942套预售房源领跑全城。上周商业预售证斩获2张，共436套房源入市。

　　假期前后约有7000套新货

　　经纬行研究中心数据监控显示，“十一”期间(9.20—10.7)广州市将有约37个住宅楼盘推出7030套住宅新货，较今年五一期间大约增加25%，比去年同期实际新推货量减少18%。

　　“十一”期间，外围区域仍然是市场的绝对供应主力，仅增城及南沙的新货量达3300多套，占总供应量的47%；中心六区供应量因黄埔并区有较大幅度的上升，占整体供应量38%。

　　“十一”期间上市新货以刚需产品为主力，多数新货主力户型集中在70—120平方米的二房或三房。中心区仍然是改善型产品的集中供应区。而在供货价格定位上，可以看出仍然是以低价刚需为主。其中单价15000元/平方米以下刚需新货占整体供应68%，货量近5000套；30000元/平方米以上的高端住宅新货只有800套。

　　作为今年最后的一个冲刺时机，集中推货的现象在今年尽管不如前两年，但在新盘也是并不缺少的。而一些在今年推新动作都并不太大的企业在这个冲刺阶段表现得十分的踊跃。据统计数据显示，“十一”假期内，预计广州将会有12个全新项目入市，库存量巨大的南沙是全新楼盘最集中的区域，共有4个全新盘上市。而推新最为积极的房企包括万科地产、雅居乐等。据了解，万科在国庆期间积极发力，在“十一”前后，万科在广州就推出4个新盘。万科幸福誉、万科南方公元、雅居乐万科热橙三楼盘都将于国庆假期齐齐开盘抢客。

　　新货助力市场走热

　　今年的金九市场并无太多亮点。无论在成交量还是价格上都表现得平淡无奇。即便是今年市场环境不佳，但开发商们在金九似乎也不急于疯狂推货，而是选择更稳的打法，将大量的推新集中在十月。

　　而随着“十一”黄金周的临近，市场上新盘露面越来越频繁，也催动了市场成交量的上涨。据数据显示，踏入“金九”第三周，广州楼市成交数据持续回暖，继前一周成交量回涨，上周广州楼市成交量环比上涨18%，全市“十一”区成交均价重上1.5万水平，天河、海珠、番禺三区成交较上周都有了翻倍的增长。

　　据搜房网数据监控中心统计，2014年9月15日至9月21日，广州“十一”区新建商品房住宅网签1209套，环比前一周(1022套)上涨18%，签约面积为139515平方米，环比上涨26%，平均每套签约面积为115.4平方米，全市一手网签均价15086元/平，环比前一周(14127元/平)上涨6.79%。

　　从中心六区的情况来看，上周成交313套，环比前一周(254套)上涨23%，从个区的情况来看，中心区中除荔湾区成交量环比出现下跌外，其它区域均出现不同程度的上涨，其中天河区成交量“一枝独秀”，天河区上周成交58套，环比前一周(27套)上涨115%，据了解，天河区成交量表现突出主要受天健上城于9月13日开盘影响，该项目新一期公寓均价18000元/平，并推出了4万抵15万的优惠，相比起天河区3万元的均价，颇受购房者关注；此外，海珠区上周成交量39套，环比前一周(13套)上涨200%。

　　从外围区域的情况来看，除番禺、花都和增城区保持成交量上涨的势头外，南沙、萝岗及从化区均出现成交量超10%的下降，其中南沙区上周成交139套，环比前一周(167套)下跌17%；萝岗区上周成交135套，环比前一周(158套)下跌15%；从化区上周成交109套，环比前一周(125套)下跌13%。值得关注的是，上周成交情况最为瞩目的番禺，上周番禺区成交268套环比前一周(116套)暴涨131%。

　　政策风向或是“十一”成色关键

　　9月22日下午，网上开始盛传今晚四大行将出台新政：“只要房贷余额还清，都算首套房。”

　　消息称，上周五央行召集各大行开会透露了放松限贷的想法，目前还在吹风阶段，预计该政策将会很快出台。就在消息传出当天晚上，资深房地产专家杨红旭在微博中称收到消息，称“央行已通知四大行，将放开限贷，鼓励首套房款，同时二三套也可恢复至基准利率，预计明日10点之后放松贷款的消息便可以传达至各个部门。”

　　“限贷”相比于“限购”现时对于市场的刺激作用更大。如果限贷政策有松动对于“十一”楼市的影响是不言而喻的。记者了解到，国内某龙头房企广州公司的高管在得到限贷可能变化的消息后已经开始对“十一”推货战略重新进行调整。但记者发现，尽管从22日开始上述消息传得沸沸扬扬，但银行人士却并不看好。有银行信贷经理就表示，四大行要改变首套利率认定标的基本不可能，但利率微调倒是有可能。“不管怎样，只有房贷政策有松动的迹象，对于“十一”市场肯定有很强的带动作用，起码在买家的信心上就已经是打了一支强心针。”业内人士分析认为，“但不能排除这个消息存在着水分，甚至有可能是开发商的抬市炒作。”

　　南方日报记者蒋劲劲

　　开发商主攻“银十”

　　专家观点

　　针对今年的金九银十的市场状况，经纬行研究中心认为，一方面，时间即将进入第四季度，各开发商的去库存压力并没有减轻，冲刺全年业绩也越来越紧迫；另一方面，今年“金九”的推货节奏并没有加快，甚至“十一”的集中度也不如往年。经纬行指出，今年“金九”抢闸推新的楼盘不多，大部分选择在9月30日-10月3日期间，甚至延后10月中下旬才上市，开发商放弃“金九”而主攻“银十”。

　　对于这样的市场变化，经纬行研究中心分析认为， “金九银十”的季节性周期逐渐淡化，避开推货集中期，有效的销售策略作用更大。“许多楼盘前期的推货，去化并不理想，旧的未卖，又仓促加推，销售节奏和营销策略更不好控制”。

　　而近期市场气氛没有明显好转的迹象，“金九银十”成色几何还有很大的不确定性。而在市场环境不好的前提下，各楼盘不敢贸然加快推货，而过于扎堆的推货也会使楼盘销售更难突出重围，难以取得热销。因此，在今年“金九银十”尽管货量仍足，但将难以看到大量新货同时推出的场面

　　此外，经纬行研究中心认为，“金九银十”成色几何决定楼市第四季度的走势，决定各楼盘的定价取向。“各开发商不愿轻易降价，待观察“十一”成交气氛后再做决定。”

　　南方日报记者蒋劲劲