方兴地产试水高端社区商业

日前，方兴地产发布中期业绩报告显示，2014年上半年，公司物业开发板块签约销售额97.635亿港元。公司所有者应占溢利36.51亿港元，同比增长63%。

在年报数据背后，零售商业地产业务板块作为方兴地产“双轮驱动战略”中持有型物业的核心板块之一，已显现出一定的发展潜力。根据规划，未来5年方兴商业旗下的零售商业地产面积有望超过100万平方米。

作为方兴旗下首个社区商业产品，广渠·金茂府商街以带租约销售和统一运营的模式，避免了商铺投资者的初期风险，获得市场的关注和青睐。

方兴地产加快商业布局

“方兴商业的规模化发展态势已初步显现。”RET睿意德商业服务部董事陈丽琳指出，方兴地产从过去分散、量少的点星式开发，进入到覆盖城市级的区域商业中心、旅游度假商业、社区型商业以及商务配套型商业等领域，业务范围已触及零售商业地产的多个分支。

据方兴地产副总裁任艳华介绍，对于零售商业地产领域，方兴地产一直有着清晰的战略定位。早在确立规划之初，方兴商业就设定了四条零售商业产品线，即城市级商业中心、社区商业、商务配套商业和旅游度假商业。在实际的业务拓展中，方兴商业始终以这4条产品线作为指引。

7月2日，方兴地产旗下的金茂投资和金茂控股以商业信托的模式上市，融资额达到35.31亿港币，金茂投资市值由此超越百亿港元。这是香港资本市场2014年上半年最大的一笔IPO，按照资产总值算，金茂投资也成为境内最大的上市商业信托。业内认为，这标志着方兴地产在商业地产领域勾勒出辉煌的一笔，未来其在商业地产方面的动作将明显加大。

抢占CBD最后一公里商机首战广渠

随着CBD最后一公里商机优势的凸显，社区商业已经成为开发商重视的阵地。根据资料显示，一线城市中，北京的社区商业明显还有很大的上升空间，从数量来看目前仅有44个，较上海的83个相比，明显还处于价值洼地之中。

因此，一直坚持占据城市核心地段的方兴北京，在社区商业地产方面的首战动作始于广渠·金茂府商街。

占尽天时、地利、人和的广渠·金茂府商街，坐落于距离CBD最近的高档成熟生活区，与国贸、华贸、富力三大商圈车程不过5分钟，周边被两横三纵5条主干路包围；2014年底，7号线和14号线还将陆续开通，在金茂府商街形成金十字的交汇。届时，双地铁交汇处的巨大人流，也将为商街带来千亿的商机；另一方面，紧邻广渠·金茂府西侧，还规划有合生地产的体量为15万平方米的商业用地，届时将带动周边商业形成东四环商圈，未来租金跳点可期。

“好的商铺的长远投资回报率，远高于写字楼和住宅楼。”一位商业地产投资人士这样认为，对看重长远收益的商铺投资者来说，广渠·金茂府商街具备明显的长期投资价值。

带租约销售破解商业难题

据了解，方兴北京特以带租约销售、统一管理的方式来运营广渠·金茂府商街。为保证社区商业的品质，方兴已经拒绝了短期收益较高但对长期无益的地产中介、快餐等业态，当前招租品牌包括刚记私房菜、ZOO COFFEE、吴裕泰茶庄、正院大宅门等高端业态，招租几近完成，力争年底开街。

商业地产人士介绍，按照现行的散售模式，销售型物业一旦售出，就与开发企业完全无关，大多处于自生自灭的状态，投资者只能依靠中介或坐等客户，更谈不上商业物业前期的定位辅导、商业经营辅导，这样的散售商业项目也往往因为缺乏统一的规划、定位不清而失败率极高。这就造成了很多商业物业销售时红红火火，开业却困难重重。

带租约销售是指投资者在购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报。租约期内由开发商将房产转租经营。这种经营模式可以避免一些项目经营初期遇到的各种风险，但是这种经营模式适合在房地产市场比较成熟的地区，开发商须具备一定的管理经营经验。

上述人士分析认为，一般来说前三年是商铺的养商期，商铺投资者为了长远的收益，往往要自己承担这三年的消耗。广渠·金茂府商街此次推出的带租约销售模式，则可帮助业主轻松顺利度过养商期，另一方面统一运营管理，也可以保证社区业主的生活品质。

而有着成熟酒店和写字楼管理经验的方兴地产，也具备着长期资本运营的能力，未来广渠·金茂府商街的商业价值显而易见。

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