内地房企海外发债卷土重来

对那些希望通过增加借贷以收购更多土地、扩大业务规模的内地在港上市房企而言，每一次海外发债的机会，都是他们不愿轻易错过的。

今年6月，美元国债利率回升一度让内地房企担心海外融资的“窗口期”就此远去，但近一个多月以来，多家房企重整旗鼓，掀起新一轮发债潮，将此前的忧虑情绪一扫而空。

现身此轮发债行情的内地房地产企业包括方兴地产、绿城中国、碧桂园、旭辉集团、五洲国际以及当代置业，其中五洲国际与当代置业刚刚于今年6月、7月完成IPO。

中银国际固定收益报告统计的数据显示，中国房地产企业在2014、2015和2016年分别有49亿、74亿和71亿美元的债券到期或可回售，这成为今年房企频繁海外发债的一方面原因；但另一方面，房地产销售普遍增长以及地价不断攀升，让香港上市的内地开发商集体投身相对低成本的海外融资，为收购土地以及扩大业务做准备。

“一、二线城市的土地价格今后不是小企业玩得动的，未来主流的地块在一、二线城市应该是三四十亿……对于一些中型企业而言，其实很迫切，不进则退，退则边缘化。”旭辉集团董事长林中在近期举办的“中国成长型房企发展高峰论坛”上表示。

9月中旬，旭辉集团宣布发行2.25亿美元于2018年到期的优先票据，利率达到12.25%，发债募集的资金将用作为其现有债务进行再融资，以及为现有项目和新项目提供资金。

12.25%的利率并非此轮房企发债的最高纪录，五洲国际计划发行的1亿美元高级票据，利率达到13.75%，这也是6月实现IPO以来，五洲国际的首次海外发债。

与五洲国际上市时间接近的当代置业，也在近日为其计划进行的票据发售向机构投资者展开路演。当代置业目前的年合约销售规模在30亿元水平，正计划将业务扩展到北京和山西省这两个核心市场之外，并进军湖南和湖北省。评级机构穆迪认为，当代置业将需要增加借贷来收购更多土地，并扩大业务规模。

相比上述企业发债时的高利率，具有国企背景的方兴地产近期发行的2亿美元于2022年到期的担保票据，年息只有6.4%。而碧桂园发行的7.5亿美元于2021年到期的优先票据，利率则为7.25%。

“新债券将使碧桂园庞大的流动性进一步提升，并将支持其强劲的销售势头。”穆迪副总裁及高级分析师蔡慧称。碧桂园计划将票据发行所得款项净利额用作为现有与新增房地产项目提供资金。

此外，于去年解除债务危机的绿城中国，也在近期宣布发行3亿美元、2019年到期、利率为8.0%的优先票据。穆迪预计，在这次拟发行票据和最近宣布获得3亿美元银团贷款后，绿城中国的债务对资本比率会由今年6月底的54%上升至今年底的59%左右。

“2012年随着美国第三轮量化宽松政策的实施，使得全球资本市场出现了超低利率环境。”美国富瑞金融集团亚洲区主席刘小俞表示，这为香港上市的内地房企创造了发行美元债的有利条件。

“房地产企业债券融资方式有许多固有的特点：对于房地产企业自身来说，首先，债券方式的融资规模较大，能够满足房地产企业的大额资金要求。其次，债券利息可以计入成本从而冲减所得税。再者，债券融资方式具有财务杠杆效应，企业运用负债筹资方式时普通每股收益变动率会大于息税前利润变动率；最后，除了可换股债券，债券融资方式对企业的股权结构没有影响，不会稀释股东的股份。”德勤在近期发布的一份关于中国房地产的报告中指出。

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