房企中期票据融资彻底放开？

  万科日前发布公告称，拟提请发行150亿元债务融资工具，有效期限为24个月，融资工具期限最长不超过10年。

  “资金来源多样化，企业不受某一方约束，财务状况也更安全，哪种融资方式利率低，我们就选择哪种。”万科内部人士对记者说，公司目前的债务结构中，中短期负债较高，如果能够发行长期票据，到期一次性付清，有利于改善公司短期的运营压力。

  在监管层放松中期票据融资后，已有富力地产、金融街、中南建设3家房企公布融资计划158亿元。兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，监管层放开上市房企票据融资，有助于解决房企周转资金难题，某种程度上，也是一种救市方式。

  万科备过冬“粮草”

  据公告披露，万科发行的债务融资工具品种，包括但不限于境内市场的中期票据、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等。

  此次债务融资工具的有效期限为24个月，这也意味着万科可在两年内择机进行债务融资，可一次或多次发行，且可为若干种类，债务融资工具的期限最长不超过10年。

  万科内部人士告诉记者，票据主要是向银行、保险、债券基金、货币基金等机构发行，通常为3-7年期，目前市场上5年期的票据融资利率在5%-6%之间，低于银行贷款利率。

  “通常一个二三十万平方米的项目，开发周期要5年左右，如果银行开发贷款是一年期或者两年期，项目还没开发完就要还贷，又需筹集后续开发资金。”万科内部人士称，很显然，贷款周期越长，越有利于项目顺利开发。

  截至2014年6月，万科持有的货币资金为428.6亿元，大于一年内到期的有息负债222.8亿元。一年以上有息负债为591亿元，占比72.62%。从负债类型看，有息负债中，银行借款占比45%，应付债券占比12.16%，其它借款占比42.81%。

  “通常银行贷款最长不超过3年，相比之下，票据长期融资更适合房企长开发周期。”平安银行一位客户经理说，今年房企开发贷资金普遍较紧，虽然万科不愁拿不到贷款，但利率也不低。

  实际上，为了降低融资成本，在2013年下半年，万科就设立了20亿美元的中期票据计划，5年期债券利率为4.5%。

  不过，盛富资本协众国际总裁黄立冲告诉记者，海外票据融资需要机构评级，若加上配售等费用，实际融资利率也要5%，而国内的票据融资更简单，不需要评级和外保内贷等繁琐手续。

  数据显示，今年1-8月，万科累计实现销售金额1294.7亿元，同比增长14.6%，位居行业第一。

  值得注意的是，万科回款只有700亿元，甚至不及去年同期，销售资金回笼比例只有54%，而中海上半年的资金回笼比例超过75%。

  业内人士指出，销售回款占万科资金来源超过一半，当销售回款放缓时，万科无疑需要其它融资渠道补充流动资金。

  “虽然万科有400多亿元现金，但万科资产规模已超5000亿元，需要源源不断的钱去投入，如果不做票据融资，就需要别的方式融资。”万科内部人士直言，对房企而言，当然是钱越多越好。

  万科表示，此次募集的资金将用于公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及(或)项目投资等用途。

  多家房企瞄准中期票据

  今年9月初，市场传出对房企放开中票融资消息，监管层将允许已上市房企在银行间市场发行中期票据。

  万科内部人士告诉记者，在此之前，由于政策限制，房企没有发行过中期票据，而近期市场确实有所松动，上市房企随即抓住机遇。

  对于募集资金用途，监管层做了明确规定：募集资金将用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款，不能作为土地款等其他用途。

  不过业内人士认为，资金用途并不妨碍开发商正常开发普通商品房，这将给房企带来新的融资渠道，此前，在国内除了银行贷款，以及利率高昂的信托、基金类产品，很少有其它低成本融资渠道，A股市场融资即使在去年8月开始放开，但真正能够靠增发股份融资成功的寥寥无几，导致房企被逼从境外融资。

  “今年市场销售萎靡，开发商回款普遍不理想，资金紧缺是毋庸置疑的。”一位熟悉万科的分析人士称，市场调整也是拿地好时机，但房企手头没钱无法拿地，如果能在冬天备足粮草，等小房企开发受阻时，大房企则可趁机入股合作开发。

  中原地产市场部研究总监张大伟表示，如果万科的债务融资工具完全在境内发行，将有望成为国内房企最大规模的融资。万科此次拟实施的债务融资工具，从侧面上也反映了中票融资将在房地产行业彻底放开。

  实际上，不只是万科，富力地产也拟申请发行70亿元中票融资计划，期限3年至10年，用于补充流动资金。

  9月17日，金融街公告称，拟发行不超过52亿元中期票据，期限5年或以上，利率在不超过限定水平条件下由公司根据发行时市场情况与主承销商协商确定。9月18日，中南建设也宣布拟发行注册不超过36亿元中期票据，期限不超过5年，可以为单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种，可分期发行。

  “虽然像万科这类上市房企，谈不上很缺钱，但无疑有助于优化债务结构，补充现金流。”宋延庆对记者说。

  黄立冲认为，在市场低迷时，每家房企都缺钱，但上市房企融资渠道更多，过冬会有很多房企死掉，大房企做好融资过冬，可以等着收购活不下去的房企项目。

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