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为防交易纠纷房产中介建“凶宅”数据库

https://www.biud.com.cn 2014年09月29日14:51 家居装修知识网

　　案例
　　隐瞒“凶宅”房东官司打输了
　　早在2008年，因为“凶宅”问题，购房者把中介和房东告上法庭：在成都工作的李某通过房屋中介，以31.8万元的价格购买了一套70平方米二手房。李某在装修时却从邻居处和派出所处得知，几年前这个房子里发生过一起让人震惊的命案。李某找到中介，但中介称不清楚这件事。李某要求房东退款未果，起诉到法院，要求撤销房屋买卖合同并退款。
　　李某认为，房子使人产生恐惧不敢住。而房东则认为，没有任何法律规定卖方必须告知房屋的“历史”，“法律和房地产法规上也没有‘凶宅’一说，发生过命案的房屋并不影响正常使用。曾死过人的房屋就不能住，是一种迷信心理，不值得社会提倡。”
　　然而，法院认为，人们对在住宅内发生的凶杀事件感到恐惧和忌讳，是一种客观现象。房屋会因购买者避讳而贬值。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”规定，房东刘某应当向购房者李某告知该房内曾发生凶杀案件。由于刘某未履行告知义务，其行为已构成欺诈。法院认为，人们对住宅内发生的凶杀案件感到恐惧和忌讳，这种情况可能造成房屋贬值，卖方应如实告知。因此，法院判决撤销双方签订的房屋买卖合同，卖方退还全部房款31.8万元。
　　近日，北京一家房产中介公司建立“凶宅”数据库一事在网上引起热议，在他们的统计中，北京目前至少有900所凶宅。记者调查了解到，成都也有房产中介公司正在着手建设成都版“凶宅数据库”，并已统计出来100多处“凶宅”。中介称此举的原因是由于遭遇多次“凶宅”交易纠纷，还因此赔了钱。
　　事实上，早在几年前，成都就发生过此类“凶宅”纠纷，房东未告知购房者住房此前发生过凶案，最后法院判处“购房合同”无效。

数据库里有100多处凶宅
　　这家房产中介公司认定的“凶宅”并非风水概念，而是指房屋本体结构内发生警方认定的自杀、他杀、非正常死亡事件的住宅。此前，已经在北京建立了一个京城凶宅数据库，在他们的统计中，北京目前至少有900所凶宅。“从7月初开始统计，截至目前，成都有100多处凶宅。”成都这家公司相关负责人蔡先生说，“凶宅”入库的数据还会增加，“毕竟我们还不知道成都到底有多少这样的‘凶宅’。”
　　那么，这100多处凶宅到底从哪儿来的呢？蔡先生告诉记者，收录的数据来源于公司在成都所覆盖的4000个楼盘，经纪人收录房源、带客人看房时，看到、听到发生过凶案的房子，都会去核实。在网络上看到媒体的相关报道，也会进行收录。“数量肯定还会增加，我们目前只是统计到一小部分。”蔡先生说。

收录信息提前告知防官司
　　为何要收集凶宅数据呢？100多处凶宅，又有没有人来购买呢？“这是我们的一个承诺，是为了保证购房者的知情权，也为了减少纠纷。”这家公司的相关负责人蔡先生透露，该公司曾多次遭遇“凶宅”交易纠纷，售房者隐瞒凶宅信息，公司将房子出售，被购房者发现后惹来官司。
　　“在庞大的房源中，凶宅只是极少一部分。但统计数据便于告知购房者，这样也是提升公司品牌影响力。”蔡先生说。记者从这家中介公司的多个门面了解到，实际上，收录工作还处于初步阶段，很多员工都不知道收录的数据库在哪儿可以查得到、是否对外公开。
　　此外，蔡先生也坦言，收录的100多处凶宅房屋，目前并未在该中介发生交易。“公司暂时还没有统计出来，100多处中到底有多少处是委托自己的公司进行售卖的。是不是在其他公司挂牌售卖，我们也不清楚。”
记者调查
讳莫如深多数市民不愿买
　　那么所谓的凶宅有人愿意购买吗？记者在几家房产中介公司处对前来咨询房屋的市民进行了采访，多数市民坚决表示不买，而有的市民则认为，如果房子价格低于市场价，还是会考虑买。而也有极少部分市民根本不在乎是否有“历史”。
　　市民马女士说，住在这样的房子里，想起来时会觉得害怕，“送给我可能都不敢要”。
　　而有的市民会觉得，如果低于市场价，会考虑买。今年26岁的李先生说，这得看实际情况，如果房子低于市场价格，会考虑买这样的房子。“不过还得看价格低多少。”
　　一名成都某医院医生对于“凶宅”这个概念并不赞同，生死是常有的事情，不能因此自己吓唬自己。

凶宅数据库该不该建？
　　成都中介推出凶宅数据库，引发了不少争议。记者就此采访社会学专家张小元和民俗学家刘孝昌，请他们谈谈对这一做法的看法。

民俗学家：“凶宅”历来是迷信说法
　　民俗学家刘孝昌认为，“凶宅”的说法不合理，而且历来也是迷信的说法。在古代，人们比较讲究房子的风水，由于人们认知的匮乏，在房子里发生了意外事故导致人死亡，他们往往把事故的原因追究到房子的问题，这只是一种迷信的说法。
　　刘孝昌说，实际上，房产中介的做法十分不可取。“现在的房子无论结构、采光通风都是以前不能比的，中介不应该故弄玄虚，把迷信色彩的思维带给市民。”

社会学家：中介也算为客户考虑
　　社会学专家、川外成都学院文化传媒系教授张小元认为，房产中介作为商业机构，追逐利益是本能，此举只是为了规避风险，不应当受到指责。房产中介的做法也算是为客户考虑，是无可厚非的。
　　张小元说，为何很多市民谈“凶宅”色变呢？实际上，这跟老百姓的心理平衡有关系。“买任何一样东西，他都有一种伴随心理，是高兴，还是不高兴，或者情绪没有变化。购房者不愿购买‘凶宅’，并不代表就是心里的恐惧，而是买到这种房子后，是一种向下的情绪，心里总感觉有些不舒服，才会不愿意购买被称为‘凶宅’的房子，实际上，中介公司正是瞄准了购房者的这种心理。”
　　是否合法？律师：中介不能擅自告知
　　四川少城律师事务所曹毅律师认为，秉承诚信的原则，房东或者中介应该告知购房者。每个人对“凶宅”的认识不一样，多数人的购买意愿会因此受到影响。
　　“从目前国内的案例看，故意隐瞒‘凶宅’信息被判撤销合同，并不是因为房屋是“凶宅”的缘故，而是法官根椐案件的具体情况，依据诚信原则或者公序良俗作出，审查双方签订的合同是否具有可撤销的法定情形作出的。”
　　那么，中介建立数据库，不少房屋被标记了“凶宅”的标签，这样的做法是否符合法律规定呢？曹毅认为，根据现有的法律法规，中介为了避免纠纷，可以收录这样的信息作为内部资料使用，但绝对不能对外公开。在没有经过房东的同意，擅自根据自己收集的信息，告知购房者或公布给第三方知晓，不但要承担法律风险，因此造成房子价格受损或者卖不出去，那么中介还要承担法律责任，赔偿损失。
　　事实上，在实际当中，房东为了让房子卖得“足价”，往往隐瞒“不好的过去”，这让中介十分头疼，甚至因此吃官司。曹毅给中介出了个主意，房东委托中介卖房时双方签订协议，中介应该要求房东告知房屋是否是凶宅。如果房东并未告知，到后来遇到“凶宅”纠纷时，中介不承担责任，这样，中介就可以避免这样的风险。
　　华西都市报记者李秀江