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前三季度全国卖地仅1.7万亿倒逼政府房企改革

https://www.biud.com.cn 2014年09月30日09:46 家居装修知识网

土地市场或迎来“真正拐点”。根据数据显示，2014年前三季度，出让金累计为1.7万亿，同比下降22%，全国300个城市各类用地出让金合计4159亿元，同比下降近5成。其中，住宅用地2653亿元，同比下降超5成，降幅高于商办用地。

国务院发展研究中心金融研究所银行研究室副主任吴庆在中国房地产品牌价值研究成果会议上向经济观察网记者表示：“土地财政收入减少，对地方政府一定会产生负面影响，所以我们需要调整经济结构开辟新的空间。”

防止翻车

前三季度全国卖地仅仅1.7万亿元，2013年6月的卖地收入就高达1.7万亿元，所以在土地低迷的背景下，地方政府也不得不出手保地价，“小米手机式饥饿营销”正是地方政府采取的重要手段。根据数据显示：从推出来看，今年1-8月全国300个城市各类用地累计推出17.9亿平方米，较去年同期下降16.5%，其中三季度共推出5.7亿平方米，环比二季度基本持平，较去年同期下降25.5%；其中住宅用地降幅高于总体用地。成交方面，全国各类用地累计成交14亿平方米，较去年同期下降24%，其中三季度成交3.9亿平方米，环比下降18.8%，同比下降41.6%。

这让地方政府和开发商陷入博弈，地方政府要保地价，资金链紧张的开发商则希望地方政府降地价，进而压缩拿地成本和风险，博弈之下，让不景气的土地市场更是“雪上加霜”。

金侨投资控股集团股份有限公司董事长任玉奇向经济观察网表示：“2014年企业拿地保守，土地购置费用占销售额比重持续下降。”2014年前8月，品牌房企在土地市场上略显保守，累计拿地金额同比下降幅度达到33%，导致整体拿地销售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.43降低至0.23。具体企业方面，多数房企土地购置金占销售额比重均大幅下降。其中万科由2013年的51%下降至10%，保利和金地拿地销售比均为20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也颇为明显，富力、世茂和雅居乐拿地销售比重均低于10%，土地扩展力度明显不足；其他企业中仅龙湖、中海、华润置地在销售良好的情况下保持稳定的拿地，而更令人担忧的是优质地块频频被“流拍”，如被称为“准地王”的北京孙河片区宅地，2次入市均被“流拍”等。

在吴庆眼中，依靠卖地为生的地方政府，就像骑着一辆没有刹车的自行车，当你骑在平坦道路上感觉到速度的快感，但当你骑在凹凸路上时，就会造成翻车，土地财政并不是一般的“小病”，吃点感冒药就可以痊愈的，过去我们不想治愈，但现在土地收入减少，不得不进行调整，只有这样我们的GDP才能增长。

房企转型

全国卖地收入仅1.7万亿元，成交仅14亿平方米，较去年同期下降24%，卖地收入的锐减，主要是因为开发商拿地热情不高，2014年前8月品牌房企拿地金额同比下降幅度达到33%，福晟集团有限公司董事副总裁郭国强告诉经济观察网记者，他非常赞同吴庆的观念，开发商拿地减少是因为知道土地红利已经开始结束，“过去只要你拿到土地，你就等着增值赚钱，但现在土地贬值，就是要谨慎评估地块价值和拿地的资金成本，不能像过去一样，盲目地举牌。”

2013年3月，香港房地产公司新世界发展将自己手中持有的一宗地块以90亿元的价格卖给了融创绿城。而在1993年，新世界买入这一地块的价格是7.5亿元。20年间土地价格涨了12倍，收益远远超过了单个房地产项目开发所能获得的利润。

得益于土地增值红利的地方政府、房企的“黄金时代”一去不复返，新城控股高级副总裁欧阳捷却向经济观察网表示了另外一个观念，土地增值红利减少是土地超量供应，“土地超量供应造成竣工面积和开工面积剪刀差约六亿平方米，造成库存不断扩大。”

而2014年年1-8月，房企平均目标完成率仅55%，去库存化令人担忧，恒大目标完成情况最好，目标完成率为82%，万科、中海、绿城均超过60%，富力下调年度目标至600亿，但目标完成率也仅为55%，属于中等水平。其他企业中，保利、华润、世茂、龙湖等品牌房企均为50%-55%之间，较去年同期水平下降明显，下半年销售压力仍然较大。金地、首创置业及招商目标完成率均未过半，实现全年销售目标难度较大。

面对巨大的库存量，伟业我爱我家集团总裁徐斌向经济观察网记者坦言，房地产和土地市场将迎来一个调整，并且是持续地调整，但他认为这种调整并不是疯狂地卖楼，“找几个销售天使和小蜜蜂，给你塞单子，打骚扰电话等等，所以如何转型是目前房地产面临的难题。

同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功认为在目前的格局下，唯一能够做的是想办法，他提出开发商要站在房地产行业产业链进化的角度思考，“原有的核心业务开始面临挑战，是不是要转型商业？或者农业？到底互联网跟房地产有什么关系？